Проверка земельного участка как игра в матрешку: часть 2.
🏴‍☠️ И все-таки уголовное дело есть! 😎

В апреле я рассказывал, как можно на этапе экспресс-проверки отказаться от сомнительного участка, не вкладывая много ресурсов в детальную юридическую экспертизу. Эта история получила неожиданное продолжение, которое я хочу обсудить с вами.

Коротко напомню ситуацию.
Клиент хотел приобрести земельный участок. На этапе предварительной проверки мы выявили, что наш участок образован путем деления изначального участка, а там явно прослеживалась полукриминальная схема его приватизации.

Мы сразу объяснили это клиенту и, чтобы подтвердить или развеять наши подозрения, предложили собственнику предоставить нам дополнительные документы.Собственник в ответ пропал.

Мы порекомендовали нашему клиенту рассмотреть другой участок. И вот спустя пару месяцев он вернулся с новыми вводными все по тому же объекту:

Собственник наконец предоставил дополнительные документы, подтверждающие «безопасность» сделки. Но так ли это на самом деле?

Его «подтверждением» стало решение районного суда МО от марта 2026 года. Оказалось, что Администрация одного из районов МО подала иск с требованием изъять земельный участок из чужого незаконного владения.

Из решения мы узнали, что изначальный земельный участок был похищен организованной группой лиц в 2021 году, и что было уголовное дело, приговор по которому вступил в силу в 2025 году. В решении цитируется приговор, где подробно описывается преступная схема с подделкой паспортов, свидетельства о праве собственности и других документов, введением в заблуждение судов и другими красочными деталями.

🤯 И что самое удивительное, после описания всех этих подробностей районный суд отказывает Администрации в требовании об изъятии, ссылаясь на пропуск срока исковой давности.

Дело в том, что в 2021 году преступник после подделки документов оформил право собственности на участок на основании решения третейского суда. Для этого ему понадобилось обратиться в районный суд для получения исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда. В июне 2021 года Администрация была привлечена к участию в деле, и решение о признании права собственности не обжаловала. В октябре 2021 года мошенник зарегистрировал право собственности в ЕГРН, и Администрация опять ничего не предприняла.

И только после возбуждения уголовного дела в 2025 году Администрация обратилась в суд, спустя более чем 4 года после того, как ей стало об этом известно.

Цитирую:

Право собственности <мошенника> зарегистрировано в ЕГРН ХХ.10.2021 года. Сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении объектов права, являются общедоступной информацией.
Таким образом… <Администрация> о нарушении своего права и кто является надлежащим ответчиком узнала не позднее ХХ.10.2021 года.

С настоящими исковыми требованиями истец обратился ХХ.12.2025 года, то есть спустя 4 года 2 месяца 5 дней. Доказательств того, что в период с ХХ.10.2021 года истцом предпринимались какие-либо действия процессуального характера, которые могли повлиять на течение срока исковой давности, суду не представлено.

Наличие приговора по уголовному делу от 2025 года, где истец привлечен к участию в деле в качестве потерпевшего, при выше установленных фактах не может служить подтверждением того, что истец только из материалов уголовного дела в 2025 году узнал о нарушенном праве.

Таким образом, суд установил, что истцом срок исковой давности для обращения за защитой своих нарушенных прав пропущен.

Таким образом, факт хищения никто не оспаривает, но, по мнению суда, срок давности Администрацией пропущен. Обжаловать это решение Администрация не стала.

Итог: собственник говорит, что теперь можно спокойно покупать земельный участок, ведь по решению суда Администрация потеряла свой шанс на защиту нарушенных прав. Клиент наш снова в раздумьях.

А вы как думаете, можно покупать такой участок?

↗️ Заказать нашу консультацию

 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

Верховный суд внес ясность в порядок возбуждения уголовных дел по налоговым статьям.
С точки зрения закона ничего не изменилось, но теперь больше шансов, что правоохранительные органы будут его соблюдать.

Недавно вместе с «Коммерсантом» разбирались в последствиях принятия Коллегией Верховного суда определения по делу № 5-УД26-43-К2 от 26 мая 2026 года.

Рассказываем подробнее.
Суть проблемы.
В законе есть четкая формулировка относительно того, как и когда налоговый орган должен отправлять материалы в органы полиции для возбуждения уголовного дела.

Действует следующий порядок:
Сначала налоговый орган выносит решение о привлечении налогоплательщика к ответственности за совершение налогового правонарушения.
Налогоплательщик может обжаловать это решение. Если подать жалобу в течение месяца, то решение не вступает в силу, пока жалоба будет рассмотрена вышестоящим налоговым органом. Если же в жалобе будет отказано, налогоплательщик может оспорить решение налогового органа в суде и просить суд приостановить его действие до вступления в силу уже решения суда.
После вступления решения налогового органа (или суда) в законную силу у налогоплательщика есть 75 дней для полного погашения задолженности. Если успели заплатить, уголовного дела быть не должно вообще.
Только по истечении 75 дней налоговые органы обязаны обратиться в следственные органы с заявлением для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.

На практике бывает так, что правоохранительные органы узнают о материалах налогового правонарушения не из заявления, а из иных источников.

Например, в рассматриваемом деле Акт выездной налоговой проверки поступил в распоряжение следственных органов в мае-июне 2022 года. Решение о привлечении налогоплательщика к ответственности налоговая вынесла только 9 сентября 2022 года, а уже 6 октября 2022 года следователь возбудил уголовное дело.

То есть еще не закончился даже 30-дневный срок на обжалование решения, не говоря уже о 75-дневном сроке на погашение задолженности, а уголовное дело уже было возбуждено.

Что сказал Верховный суд.
Верховный суд сослался на п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016 года № 48, где указано, что:

1. Поводом для возбуждения уголовного дела о преступлениях, предусмотренных статьями 198–199.2 УК РФ, служат только материалы, которые направлены налоговыми органами в соответствии с законодательством о налогах и сборах для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.
2. Судам необходимо устанавливать, вступило ли решение налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в законную силу, а также не исполнена ли обязанность по уплате сумм недоимок, пеней и штрафов, указанных в таком решении, в установленный законом срок.

Вместе с тем в рассматриваемом деле судами оставлены без внимания особенности возбуждения уголовного дела по ст. 199 УК РФ, обязывающие направлять материалы в следственные органы для решения вопроса о возбуждении уголовного дела лишь по истечении строго определенного срока со дня вступления в силу решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Верховный суд указал на недопустимость подобной практики, приговор отменил и отправил дело на новое судебное рассмотрение.

Что это дает предпринимателям?
Дополнительный серьезный инструмент в споре с правоохранительными органами.

Выводы:
1. Нужно соблюдать налоговое законодательство, чтобы не возникло проблемы.
2. Если налоговая все же посчитала, что нарушение имело место, то у вас согласно п. 3 ст. 32 НК есть 75 дней со дня вступления в силу решения налогового органа для полного погашения налоговой задолженности, пока налоговый орган обратится в следственные органы для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.
3. Если этот порядок нарушен, ссылайтесь на определение Коллегии Верховного суда по делу № 5-УД26-43-К2 от 26 мая 2026 года и требуйте прекращение уголовного дела в связи с его незаконным возбуждением.

↗️ Заказать нашу консультацию

 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

Предельный 10-летний срок исковой давности по деприватизации, наконец, окончательно установлен?

Вчера, 26 мая 2026 года, Госдума в третьем чтении приняла законопроект, вносящий изменения в ст. 196 т 217 ГК РФ и устанавливающий, что суды должны отказывать в требованиях РФ, субъектов РФ и муниципальных образований об истребовании приватизированного имущества, если после выбытия имущества из их владения истекло 10 лет со дня нарушения права.

Это очень важное изменение, которое теоретически должно поставить окончательную точку в вопросе, можно ли оспорить приватизационную сделку, если прошло уже более 10 лет с момента ее совершения.

С одной стороны, уже с 2013 года действует п. 2 ст. 196 ГК РФ, в котором говорится:

«2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму"»

С другой стороны, мы постоянно видим противоречивую судебную практику, когда такие сделки оспаривают за пределами 10 лет, начиная отсчитывать срок исковой давности с момента вступления в силу приговора по уголовному делу.

Интересна история принятия законопроекта.
В августе 2025 года Президент дал поручение Правительству РФ по итогам ХХVIII ПМЭФ обеспечить внесение в законодательство изменений, предусматривающих установление сроков исковой давности и порядка их исчисления при оспаривании сделок о приватизации в целях защиты права собственности добросовестных приобретателей имущества.

И вот, наконец, 16 апреля 2026 года во исполнение поручения Президента Правительство внесло в Госдуму соответствующий законопроект, который был принят в третьем чтении 26 мая 2026 года.

Следует добавить, что в процессе рассмотрения появилось дополнение в ст. 196 ГК, которое сделало исключение из 10-летнего срока не только для дел о противодействии терроризму, но и для религиозных организаций.

Закон начнет действовать с момента его публикации. Он коснется требований, срок предъявления которых возникнет после вступления закона в силу, а также дел, по которым срок предъявления возник ранее, но судебные решения еще не вступили в законную силу.

Уверен, что этот, безусловно, полезный законопроект быстро пройдет Совет Федерации и будет подписан Президентом.

И будем надеяться, что больше никакие креативные решения органов власти и прокуратуры не позволят обойти предельный 10-летний срок давности.🤞

↗️ Заказать нашу консультацию

 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

Суд привлек к субсидиарной ответственности отца бывшего исполнительного директора ООО, который оставил компанию 7 лет назад.
Такая постановка вопроса вызывает возмущение и недоумение, не правда ли? Как можно привлечь к ответственности не генерального директора, не учредителя, а всего лишь отца (!!!) исполнительного директора, который вроде бы ни за что не отвечает?

Можно. Если суд признает, что фактически лицо контролировало компанию и могло влиять на его решения.

В данном случае речь идет о Борисе Минце — российском бизнесмене из Молдавии. В 2017 году он занимал 72-е место в рейтинге 200 богатейших предпринимателей России, его состояние оценивалось в $1,3 млрд. В 2018 году Минц с семьей покинул Россию.

Борис Минц уже был привлечен к субсидиарной ответственности в ходе банкротства ООО «01 Груп Финанс» 9 апреля 2025 года (Дело № А40-168616/19-8-198 «Б»).

В рамках этого дела установлено, что Борис Минц являлся контролирующим лицом должника, когда в 2017 году выдавались займы на общую сумму более 87 млрд руб. аффилированным структурам. Займы не были возвращены.

Сейчас же (13 мая 2026 года) конкурсный управляющий структуры O1 Properties ООО «Квартал 674-675» (ранее владела бизнес-центром «Белая площадь» в центре Москвы) подал заявление в суд о привлечении Бориса Минца и его сына Дмитрия Минца к субсидиарной ответственности по обязательствам уже этой компании.

Как суд обосновывает контроль над компанией? Цитирую:

Если сделки, изменившие экономическую и (или) юридическую судьбу должника,
заключены под влиянием лица, определившего существенные условия этих сделок, такое
лицо подлежит признанию контролирующим должника.

Таким образом, установление фактического контроля не всегда обусловлено наличием
юридических признаков аффилированности. Напротив, конечный бенефициар, не имеющий
соответствующих формальных полномочий, в раскрытии своего статуса контролирующего
лица не заинтересован и старается завуалировать как таковую возможность оказания
влияния на должника.

Как следует из корпоративных документов Компании «О1 Груп Лимитед», Борис Минц и
Дмитрий Минц осуществляли руководство группой компаний О1, в частности, Дмитрий в
период с 01.07.2011 по 11.05.2018 являлся исполнительным директором O1 Properties
Limited, членом совета директоров O1 Group и председателем правления O1 Properties.

...Суд приходит к выводу, что все сделки по выводу денежных средств Должника в пользу Компаний «О1 Груп Лимитед» и Rencetlo Investments Limited не могли совершаться без ведома и указания Бориса Минца и Дмитрия Минца, что свидетельствует об их контроле над деятельностью Должника.

Я рассказал эту историю, потому что многие ошибочно полагают, что если они не на руководящей должности и не владеют компанией формально, то им ничего не грозит.

Это заблуждение. Существует множество способов доказать фактический контроль над компанией и привлечь контролирующее лицо к субсидиарной ответственности. Особенно если параллельно ведется уголовное дело, где собираются необходимые доказательства.

↗️ Заказать нашу консультацию

 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

Неожиданная опасность займов под залог недвижимости
Суд оспорил договор займа, выданный 9,5 лет назад под залог недвижимости, и взыскал с займодавца 112 млн руб.

«Заём под залог недвижимости — что может быть надежнее?»

— согласитесь, что так думает большинство.

Но даже если вам вернули деньги и прошло много лет, суд все равно может взыскать сумму, которую вы одалживали.

Рассказываем, как это происходит.

Ситуация: в октябре 2015 года респектабельной даме (условно — Евгении), обладательнице квартиры в элитном комплексе стоимостью 140 млн руб., срочно понадобились деньги на 1 месяц — 119 млн руб. Она готова была заплатить 16% годовых при ставке по депозитам в Сбербанке в 7%. В качестве обеспечения предлагалась квартира.

Заработать 1,6 млн руб. за 1 месяц — более чем в 2 раза больше, чем дает банковский депозит, — разве это плохо?

Займодавец (условно назовем её Тамара), посоветовавшись с юристами, решила пойти на эту сделку. Договор займа оформили на 1,5 месяца (с запасом), сразу зарегистрировали залог недвижимости.

Уже через месяц Евгения сообщила, что деньги вернуть не сможет, и предложила рассчитаться квартирой. Тамаре нужны были деньги, а не квартира, и ее решили продать. Тут выяснилось, что элитная недвижимость сейчас не пользуется спросом, и найти покупателя (условно — Екатерину) оперативно удалось только за 112 млн. Оставшуюся сумму займа и проценты Евгения добросовестно отдала наличными.

В течение двух недель оформили документы на снятие ипотеки с квартиры, зачет взаимных требований (зачет займа вместо платы за квартиру) и переход права собственности с Евгении на Тамару и с Тамары на Екатерину.
Казалось, что всё закончилось благополучно: Тамара получила деньги с процентами, Екатерина — квартиру мечты, а Евгения рассчиталась с долгом.

Тамара уже забыла про эту историю, когда в августе 2024 года, спустя почти 9 лет с момента займа, к ней приходит повестка в суд.

Оказалось, что деньги были не Евгении, а ее зятя. Вернее даже не его, а, как оказалось, Министерства обороны, которое заказало у его фирмы строительство военного объекта. Зять же перевел деньги на подконтрольные фирмы (более 3 млрд. р.). Со счета одной из них и была оплачена квартира. Зять сел на 9 лет, а все сделки стали оспариваться. Так началось банкротство Евгении и появился иск по оспариванию займа и сопутствующих сделок.

В октябре 2025 года Арбитражный суд отказал в оспаривании сделок, так как Тамара не знала и не могла знать о проблемах с квартирой и не имела цели причинения вреда интересам кредиторов Евгении. Ибо на момент сделки не было ни уголовного дела, ни требований кредиторов. Но апелляция и кассация решили по-другому — квалифицировали действия сторон, как злоупотребление правом, и признали сделки недействительными.

Суду показалось, что сделки сопровождались

«многочисленными обстоятельствами, свидетельствующими о совершении их в условиях, недоступных независимым участникам гражданского оборота».

Что насторожило суд:
Незнакомым людям просто так 119 млн не дают (по мнению суда).
Сумма займа передавалась наличными.
Тамара сама заняла деньги у подруги (чтобы дать в долг Евгении).

Вот так обычный заём под залог недвижимости обернулся через 10 лет необходимостью вернуть все деньги кредиторам займодавца.

Выводы:
Расчеты наличными крайне опасны. Если нет возможности рассчитаться по безналу, позаботьтесь о доказательствах реальности расчетов на будущее: снимите наличные в день сделки, запишите на видео их пересчет и передачу, привлеките свидетелей.
Если даете заём под залог недвижимости, проверяйте как недвижимость покупалась и на какие деньги.
Вы всегда должны суметь объяснить, откуда у вас деньги.
Если на вас подают иск в рамках дела о банкротстве, не думайте, что если вы не причем, то можно не беспокоиться. В делах о банкротстве нет презумпции невиновности.

P.S.: К сожалению, это история не выдуманная. Ссылку на судебный акт не привожу, т.к. не получил разрешения героев этого повествования.

↗️ Консультация

 Неделько и П. Дайджест

«Мы уже накопили денег на принтер и компьютер, значит вполне можем открыть свою фирму»
Василий Неделько в своем интервью рассказал
как 30 лет назад они с другом, будучи студентами-технарями, открыли юридическую фирму,
как преодолевать кризисы, преобразуя минусы в плюсы,
как от первой книги прийти к целой программе в вузе.

Завершаем серию #интервьюспартнерами, приуроченную к юбилею компании, и делимся с вами самыми интересными фрагментами из статьи:

Юрбизнес на обломках космической мечты:

С детства я мечтал конструировать космические летательные аппараты. В 1990 году я поступил в МГТУ им. Баумана. В тот момент еще был СССР, но уже на втором курсе Союз распался, в стране начался кризис и космос стал никому не нужен. Профильные предприятия сокращали штаты и закрывались...

...на 5 курсе мы с моим другом устроились курьерами в юридическую фирму. Правда, стоит отметить, что мы были не совсем обычными курьерами. Нам давали «творческие» задания повышенной сложности из разряда: «Зарегистрируйте на себя 10 готовых фирм… Сделайте нам ремонт в квартире под офис… Дайте рекламу в газету…»

Конечно, это далеко не курьерские обязанности, но благодаря этому мы узнали весь цикл производства и продажи готовых фирм. Ну и поработав 2 месяца в этой компании, мы подумали: «А почему бы нам не сделать свою фирму?»

Как диплом инженера помогает в юридической практике:

Техническое образование помогает общаться с клиентами из производственной сферы и вести сложные проекты на стыке техники и юриспруденции. ...Я могу подойти в конструкторский или производственный отдел, поговорить с сотрудниками, чтобы они на пальцах объяснили технические нюансы, влияющие на исход дела. Потом уже я перевожу с «технического» языка на понятный для судьи «юридический».

Самый запоминающийся случай из практики:

...И вот матерые юристы из Концерна на собрании говорят, что нужно торговаться по сумме, но оплачивать векселя необходимо, ведь отбить их невозможно. А мы с Ольгой Саутиной как раз накануне обсуждали эту проблему, и у нас родилась идея, как можно выиграть этот процесс. Мне на тот момент было 28 лет, выглядел я еще моложе, и вот в окружении уважаемых людей с седыми висками, утверждающими, что выхода нет, я поднимаю руку и говорю: «А я считаю, что мы можем отбить векселя в ноль». Все посмотрели на меня с недоумением, но и. о. директора предложил мне остаться и озвучить свою идею.

Единственный случай, когда пришлось задержать зарплату:

Август 1998 года, в стране объявили дефолт... Мы наскребли долларов на месяц аренды, а за рекламу платить уже было нечем. Мы понимали, что через месяц нам надо будет освободить помещение, если ничего не изменится. За месяц у нас не было ни одного клиента. Люди приходили на работу, а делать было нечего: звонков нет, ничего нет, все в шоке.

...Надо сказать, что ни один человек тогда от нас не ушел. Я им всем очень благодарен. Уже через месяц мы открыли сначала один филиал, через полгода второй. И после этого события за год мы выросли буквально в 3-4 раза.

Экстремальные виды спорта как хобби:

...Они заставляют максимально концентрироваться и забывать о других, сухопутных заботах. Это позволяет за короткий период полностью перезагрузиться и отдохнуть.

Кроме того, парусный спорт – это прекрасный тренинг командообразования. Как у нас говорят: «Гонку выигрывает команда, а проигрывает капитан».

Это на самом деле очень мудро, потому что задача капитана – создать такую команду, которая будет работать как единый организм, и привести ее к победе. Так же, на мой взгляд, и в бизнесе. И, возвращаясь к началу нашего разговора, я очень рад, что нам удалось сформировать такой прекрасный коллектив с многолетним стажем.

Подробности об этих и многих других интересных темах читайте в полной версии интервью у нас на сайте.

↗️ Заказать нашу консультацию

 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

⚡️В Геленджике по иску Генпрокуратуры у нескольких десятков человек изымают землю и дома, которые построены на земельном участке, якобы приватизированном с нарушением в 1992 году

Прокуратура утверждает, что передача турбазы «Маяк» геленджикскому подразделению Федерации независимых профсоюзов России в 1992 году была проведена с нарушениями. Надзорный орган указывает на отсутствие оснований для передачи участка профсоюзам и считает незаконными последующие действия по акционированию, межеванию и смене вида разрешенного использования земли.

В данной ситуации речь идет об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения в пользу Российской Федерации.

Ранее мы писали о том, как Конституционный суд РФ высказался о сроках исковой давности и добросовестности ответчиков в Деле сочинских садоводов.

Относительно сроков исковой давности КС РФ обращал внимание на то, что земельные участки могли предоставляться гражданам без проведения работ по межеванию и без должного кадастрового учета (посредством так называемого декларативного кадастрового учета земельного участка в отсутствие определенности его границы). Иными словами, без «привязки к местности».

И в этом случае публичный орган, не зная, где именно находится участок, не всегда мог узнать о том, что при его выделении в частную собственность было совершено нарушение.

Для таких случаев КС РФ в качестве «маркера», точки отсчета для начала течения исковой давности определяет либо момент освоения земельного участка (например, его ограждение, возведение на нем строений), либо определение координатных точек границ и нанесение границ участка на публичную кадастровую карту (ПКК)

Что касается оценки добросовестности ответчиков, КС РФ особо отметил, что, учитывая особенности формирования частной собственности в РФ, именно от действий органов власти зависело, будет ли предоставление земли законным, и будут ли собственники защищены от претензий в будущем.

А следовательно на граждан не могут возлагаться ошибки, допущенные из-за несогласованности действий по ведению реестров. Ведь собственники справедливо и обоснованно рассчитывали на соблюдение должностными лицами требований законности.

При этом в случае, когда приватизация осуществлялась с представлением со стороны гражданина поддельных, фальсифицированных документов, либо когда издание административного акта, послужившего основанием для получения земельного участка в собственность, было связано со сговором гражданина и должностного лица, добросовестность приобретателя очевидно отсутствует.

Думаю, что и здесь существенное значение будут иметь следующие факторы:
- когда началось фактическое освоение земельных участков,
- когда они были поставлены на кадастровый учет с отражением границ,
- когда началось строительство,
- а также, участвовали ли нынешние владельцы в реализации сомнительных схем.

Будем наблюдать за процессом.

↗️ Заказать нашу консультацию

Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

Самое интересное за март и апрель
В преддверии мая сделали традиционную подборку. Читайте, если что-то пропустили:

Единственное жилье отобрать (,) нельзя (,) оставить за должником!
Разбираемся, когда жилье могут отобрать, что можно считать «роскошным жильем», и каким критериям должно соответствовать «замещающее жилье»

Как меры господдержки могут повлиять на структуру сделки по покупке коммерческой недвижимости
Рассказываем об основных условиях по промипотеке и льготным кредитам

Спустя 12 лет после покупки Люблинский районный суд отобрал квартиру у добросовестного приобретателя, выгнав на улицу семью с тремя несовершеннолетними детьми (1 часть, 2 часть)
Разбираемся в хронологии событий и изучаем решения судов разных инстанций

Что делать, если ваш родственник пропал, а в его квартире живут другие люди?
Рассмотрели выше упомянутую историю с другой стороны – а как бы вы поступили на месте дяди пропавшей хозяйки квартиры?

Спустя 13 лет известное московское здание на Смоленской-Сенной, 30 (дом Несвицкой) вернули государству
Разбираем хронологию событий и объясняем, как такое возможно

Как отказаться от приобретения сомнительного земельного участка, не влезая глубоко в юридические проверки?
На примере кейса из нашей практики показали, как важна предварительная проверка участка

↗️ Заказать нашу консультацию

Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

⚡️Мэрия Москвы активизировала борьбу с хостелами в домах.

По информации «Ведомостей», Департамент городского имущества (ДГИ) Москвы подал в городской арбитраж около 60 исков к владельцам хостелов с требованием принудительного изъятия помещений хостелов, расположенных в многоквартирных домах, а также продажи недвижимости на публичных торгах.

Вырученные средства ДГИ предлагает направить первоначальным владельцам объектов.

 О том, что власти Москвы давно борются с хостелами и апартаментами, мы писали еще год назад.

Но тогда основным инструментом было нецелевое использование земельного участка. Сейчас власти тестируют новый способ — изъятие недвижимости. Не уверен, что этот вариант пройдет, но в том, что рано или поздно власти своего добьются и закроют все незаконные апартаменты и хостелы, сомневаться не приходиться.

 Между тем, переделка офисных и нежилых помещений в апартаменты и хостелы – по-прежнему популярный способ увеличения доходности коммерческой недвижимости.

Многие начинающие инвесторы приобретают это как готовый арендный бизнес (ГАБ), не понимая, что покупают билет на войну с местными властями. Если что-то работало 3-5 лет назад, еще не значит, что это будет работать в будущем.

 Нужно внимательнее изучать документы и особое внимание уделять видам разрешенного использования земельного участка.

☝️Ориентируйтесь на закон, а не на то, что «так все делают»

↗️ Заказать нашу консультацию

 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

🎓На днях в Высшей школе экономики прошла церемония вручения дипломов выпускников пятого, юбилейного выпуска нашей программы профессиональной переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» с присвоением соответствующей квалификации.

В торжественной церемонии вручения дипломов совместно со мной (в качестве руководителя программы) приняли участие:
- Дмитрий Левонович Кузнецов, директор ВШЮА НИУ ВШЭ,
- Константин Сичинский, научный руководитель программы и партнер Компании,
- Марина Клепко, преподаватель программы и партнер Компании.

Каждый год мы совершенствуем нашу программу, анализируем, что можно улучшить, чтобы передать слушателям наши последние практические наработки и знания.

В этом году у нас было много слушателей, которые пришли с минимальным набором юридических знаний, поэтому было особенно приятно видеть, как они успешно защитили свои дипломные работы🏆

Хочу поздравить наших выпускников с успешным окончанием программы и поблагодарить за теплые слова и отзывы! 🎉

За несколько месяцев продуктивной работы у нас сформировалось настоящее сообщество профессионалов. Уверен, что мы будем продолжать дальше общаться, и с большим удовольствием будем встречаться на сделках, понимая, что мы работаем с профессионалами! 🤝

Подробнее о программе можно прочитать на сайте.

Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

Как отказаться от приобретения сомнительного земельного участка, не влезая глубоко в юридические проверки?

Проверка земельных участков сродни игре в матрешку, переходящей в игру «верю — не верю». Рассказываем на примере из практики.

Для оценки юридических рисков земельного участка необходимо изучить всю историю сделок и операций с исходными участками, которые привели к его формированию.

📍 Отправной точкой этого исследования всегда является выписка из ЕГРН и графа в ней «Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован объект недвижимости», которая отсылает нас к другой матрешке — земельному участку, из которого был образован интересующий нас участок. И так далее. До момента приватизации участка-прародителя. Именно там зачастую лежат основные проблемы, которые могут выявить уголовные дела, банкротства и другие проблемы, делающие излишне рискованным приобретение такого актива.

Но это исследование требует много времени и денег, которые должен вложить покупатель, желающий оценить риски приобретения.

Можно ли сократить расходы на этом этапе? Можно, если выявить проблемы на этапе экспресс-проверки без детального анализа документации.

Приведу пример.
Клиент планирует купить земельный участок №1 площадью 143 000 кв. м категории «земли сельскохозяйственного назначения» у продавца №1.

Участок образован год назад путем раздела другого участка (№2).

Право собственности на участок №2 было зарегистрировано в 2021 году на основании решения районного суда Московской области.

В этом решении есть ссылка на решение третейского суда от 26 декабря 2014 года, исполнительный лист, выданный районным судом, отказ Росреестра зарегистрировать право на основании третейского суда и еще много всего интересного.

А проблема была в том, что еще до 1997 года некий гражданин (далее — «Приватизатор») получил Государственный акт о праве собственности на землю. Однако он не стал регистрировать это право в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Вместо этого Приватизатор продал свой участок Продавцу №2, просто подписав договор купли-продажи. Переход права собственности в ЕГРН не был оформлен.

🍒 И как вишенка на торте, Продавец №1 купил у продавца №2 Земельный участок №1 год назад за наличные в 4 раза ниже рыночной стоимости.

Может ли вся эта история быть правдой, а не очередным «схематозом»? Чисто теоретически — да.

Но на практике чаще действует правило:

«Если ходит как собака, пахнет как собака и лает как собака — значит, это собака» 🐶

В юридическом заключении мы так писать не можем. Поэтому на этапе согласования договора задатка, который должен в себе содержать на 80% структуру будущей сделки, просим Продавца №1 предоставить оригиналы судебных актов, договоры купли-продажи, расписки, а также доказательства того, что у продавца №1 была финансовая возможность выплатить сумму, указанную в расписке.

Это крайне важно, так как если продавца №2 начнут банкротить и признавать сделку по продаже земельного участка №1 недействительной, расчеты наличными - это первое ,что вызовет подозрение.

Итог:
Продавец №1, изначально устно обещавший предоставить все документы, отказывается подписать договор задатка, где это обязательство закреплено юридически и подкреплено штрафными санкциями. Теперь стадия игры в матрешку переходит в игру «верю — не верю».

Лично мы не верим, что сделки были чистые, ведь Продавец №1 должен был запросить те же самые документы у Продавца №2 на этапе собственной покупки. Если документов нет, значит либо проверки не проводилось, либо эта сделка — часть «схематоза». И то, и другое плохо, но без документов мы не сможем это проверить. В этот раз клиент тоже не поверил и предпочел рассмотреть покупку другого объекта.

Мы сэкономили ему кучу денег, не проводя полноценную юридическую экспертизу. А зачастую клиенты, видя только сравнительно низкую цену и веря в свою счастливую звезду, предпочитают покупать, несмотря на отрицательное юридическое заключение.

Некоторым даже везет. )))

Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

«Будущее коммерческой недвижимости»

Продолжаем делиться полезными материалами по теме коммерческой недвижимости — на этот раз расскажем о мероприятии от наших партнеров клуба инвесторов «Деньги» (а в конце вас ждет приятный промокод, сохраняйте)

За 7 лет клуб собрал вокруг себя сильное комьюнити инвесторов и предпринимателей, где реально делятся рабочими стратегиями, а не общими словами.

24–25 апреля в Москве они делают большую конференцию про коммерческую недвижимость: свежая аналитика, тренды, реальные кейсы и стратегия на 2026–27 год.

Будет много интересных тем — от ГАБов и офисов до складов, light industrial, земельных проектов и флиппинга.

Рекомендую тем, кто хочет грамотно разобраться в рынке и найти новые точки роста для своих инвестиций.

По промокоду NED15 вы получите скидку 15% на любой тариф конференции.

📆 24-25 апреля
📍 Москва

Узнать подробнее

ФНС опровергла данные о контроле над 10 млн граждан из-за переводов

Контролировать будут, но пока неизвестно, скольких людей это коснется и как быстро это начнется.

Мне вспоминается случай десятилетней давности:

«Я скажу, что эти деньги мне дарят»,

— примерно так ответил на мой вопрос гордый владелец шашлычной в парке, когда я спросил у него, не боится ли он, что его банковскую карту заблокируют, когда он предлагал всем посетителям расплачиваться путем переводов по его телефону.

Мы в тот момент уже столкнулись с массовыми блокировками банками счетов клиентов с подобными сомнительными операциями.

Банки обязаны отслеживать подозрительные операции и предпринимать действия по предотвращению сомнительных операций в соответствии с 115-ФЗ (Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма»).

Причем банки не обязаны объяснять клиентам, почему определенные операции им показались сомнительными.
И если сотрудник комплаенс-службы банка решил, что операции сомнительные и счета нужно заблокировать, значит так и будет. И человек может сколько угодно рассказывать сказки о том, как каждый день сотни различных незнакомых людей дарят ему небольшие и некруглые суммы. Это не поможет. )))

Причем помимо блокировок банки обязаны уведомлять Росфинмониторинг. А значит, черная метка потянется за клиентом и дальше, и он будет сталкиваться с проблемами и в других банках.

Сейчас же прошла информация, что и налоговые органы будут обращать внимание на граждан, получающих сомнительные доходы и не декларирующих их. Пока обозначен порог в 2,4 млн рублей (предел для самозанятых), но мы же понимаем, что это условный предел?

Никто не мешает налоговым органам увеличить охват контроля, причем предложить гражданам объяснить сомнительные операции сразу за 3 года назад. Это вопрос технологий, а не закона.

Поэтому многим нашим гражданам, получающим оплату за свои работу на карту, пора понять, что это чревато неприятными последствиями в будущем и уже сейчас перестроить свою схему получения гонорара.

Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max