Как отказаться от приобретения сомнительного земельного участка, не влезая глубоко в юридические проверки?

Проверка земельных участков сродни игре в матрешку, переходящей в игру «верю — не верю». Рассказываем на примере из практики.

Для оценки юридических рисков земельного участка необходимо изучить всю историю сделок и операций с исходными участками, которые привели к его формированию.

📍 Отправной точкой этого исследования всегда является выписка из ЕГРН и графа в ней «Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован объект недвижимости», которая отсылает нас к другой матрешке — земельному участку, из которого был образован интересующий нас участок. И так далее. До момента приватизации участка-прародителя. Именно там зачастую лежат основные проблемы, которые могут выявить уголовные дела, банкротства и другие проблемы, делающие излишне рискованным приобретение такого актива.

Но это исследование требует много времени и денег, которые должен вложить покупатель, желающий оценить риски приобретения.

Можно ли сократить расходы на этом этапе? Можно, если выявить проблемы на этапе экспресс-проверки без детального анализа документации.

Приведу пример.
Клиент планирует купить земельный участок №1 площадью 143 000 кв. м категории «земли сельскохозяйственного назначения» у продавца №1.

Участок образован год назад путем раздела другого участка (№2).

Право собственности на участок №2 было зарегистрировано в 2021 году на основании решения районного суда Московской области.

В этом решении есть ссылка на решение третейского суда от 26 декабря 2014 года, исполнительный лист, выданный районным судом, отказ Росреестра зарегистрировать право на основании третейского суда и еще много всего интересного.

А проблема была в том, что еще до 1997 года некий гражданин (далее — «Приватизатор») получил Государственный акт о праве собственности на землю. Однако он не стал регистрировать это право в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Вместо этого Приватизатор продал свой участок Продавцу №2, просто подписав договор купли-продажи. Переход права собственности в ЕГРН не был оформлен.

🍒 И как вишенка на торте, Продавец №1 купил у продавца №2 Земельный участок №1 год назад за наличные в 4 раза ниже рыночной стоимости.

Может ли вся эта история быть правдой, а не очередным «схематозом»? Чисто теоретически — да.

Но на практике чаще действует правило:

«Если ходит как собака, пахнет как собака и лает как собака — значит, это собака» 🐶

В юридическом заключении мы так писать не можем. Поэтому на этапе согласования договора задатка, который должен в себе содержать на 80% структуру будущей сделки, просим Продавца №1 предоставить оригиналы судебных актов, договоры купли-продажи, расписки, а также доказательства того, что у продавца №1 была финансовая возможность выплатить сумму, указанную в расписке.

Это крайне важно, так как если продавца №2 начнут банкротить и признавать сделку по продаже земельного участка №1 недействительной, расчеты наличными - это первое ,что вызовет подозрение.

Итог:
Продавец №1, изначально устно обещавший предоставить все документы, отказывается подписать договор задатка, где это обязательство закреплено юридически и подкреплено штрафными санкциями. Теперь стадия игры в матрешку переходит в игру «верю — не верю».

Лично мы не верим, что сделки были чистые, ведь Продавец №1 должен был запросить те же самые документы у Продавца №2 на этапе собственной покупки. Если документов нет, значит либо проверки не проводилось, либо эта сделка — часть «схематоза». И то, и другое плохо, но без документов мы не сможем это проверить. В этот раз клиент тоже не поверил и предпочел рассмотреть покупку другого объекта.

Мы сэкономили ему кучу денег, не проводя полноценную юридическую экспертизу. А зачастую клиенты, видя только сравнительно низкую цену и веря в свою счастливую звезду, предпочитают покупать, несмотря на отрицательное юридическое заключение.

Некоторым даже везет. )))

Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max