Неожиданная опасность займов под залог недвижимости
Суд оспорил договор займа, выданный 9,5 лет назад под залог недвижимости, и взыскал с займодавца 112 млн руб.

«Заём под залог недвижимости — что может быть надежнее?»

— согласитесь, что так думает большинство.

Но даже если вам вернули деньги и прошло много лет, суд все равно может взыскать сумму, которую вы одалживали.

Рассказываем, как это происходит.

Ситуация: в октябре 2015 года респектабельной даме (условно — Евгении), обладательнице квартиры в элитном комплексе стоимостью 140 млн руб., срочно понадобились деньги на 1 месяц — 119 млн руб. Она готова была заплатить 16% годовых при ставке по депозитам в Сбербанке в 7%. В качестве обеспечения предлагалась квартира.

Заработать 1,6 млн руб. за 1 месяц — более чем в 2 раза больше, чем дает банковский депозит, — разве это плохо?

Займодавец (условно назовем её Тамара), посоветовавшись с юристами, решила пойти на эту сделку. Договор займа оформили на 1,5 месяца (с запасом), сразу зарегистрировали залог недвижимости.

Уже через месяц Евгения сообщила, что деньги вернуть не сможет, и предложила рассчитаться квартирой. Тамаре нужны были деньги, а не квартира, и ее решили продать. Тут выяснилось, что элитная недвижимость сейчас не пользуется спросом, и найти покупателя (условно — Екатерину) оперативно удалось только за 112 млн. Оставшуюся сумму займа и проценты Евгения добросовестно отдала наличными.

В течение двух недель оформили документы на снятие ипотеки с квартиры, зачет взаимных требований (зачет займа вместо платы за квартиру) и переход права собственности с Евгении на Тамару и с Тамары на Екатерину.
Казалось, что всё закончилось благополучно: Тамара получила деньги с процентами, Екатерина — квартиру мечты, а Евгения рассчиталась с долгом.

Тамара уже забыла про эту историю, когда в августе 2024 года, спустя почти 9 лет с момента займа, к ней приходит повестка в суд.

Оказалось, что деньги были не Евгении, а ее зятя. Вернее даже не его, а, как оказалось, Министерства обороны, которое заказало у его фирмы строительство военного объекта. Зять же перевел деньги на подконтрольные фирмы (более 3 млрд. р.). Со счета одной из них и была оплачена квартира. Зять сел на 9 лет, а все сделки стали оспариваться. Так началось банкротство Евгении и появился иск по оспариванию займа и сопутствующих сделок.

В октябре 2025 года Арбитражный суд отказал в оспаривании сделок, так как Тамара не знала и не могла знать о проблемах с квартирой и не имела цели причинения вреда интересам кредиторов Евгении. Ибо на момент сделки не было ни уголовного дела, ни требований кредиторов. Но апелляция и кассация решили по-другому — квалифицировали действия сторон, как злоупотребление правом, и признали сделки недействительными.

Суду показалось, что сделки сопровождались

«многочисленными обстоятельствами, свидетельствующими о совершении их в условиях, недоступных независимым участникам гражданского оборота».

Что насторожило суд:
Незнакомым людям просто так 119 млн не дают (по мнению суда).
Сумма займа передавалась наличными.
Тамара сама заняла деньги у подруги (чтобы дать в долг Евгении).

Вот так обычный заём под залог недвижимости обернулся через 10 лет необходимостью вернуть все деньги кредиторам займодавца.

Выводы:
Расчеты наличными крайне опасны. Если нет возможности рассчитаться по безналу, позаботьтесь о доказательствах реальности расчетов на будущее: снимите наличные в день сделки, запишите на видео их пересчет и передачу, привлеките свидетелей.
Если даете заём под залог недвижимости, проверяйте как недвижимость покупалась и на какие деньги.
Вы всегда должны суметь объяснить, откуда у вас деньги.
Если на вас подают иск в рамках дела о банкротстве, не думайте, что если вы не причем, то можно не беспокоиться. В делах о банкротстве нет презумпции невиновности.

P.S.: К сожалению, это история не выдуманная. Ссылку на судебный акт не привожу, т.к. не получил разрешения героев этого повествования.

↗️ Консультация

 Неделько и П. Дайджест