Что почём?

Консалтинговый центр "ПН" подвел итоги первого квартала 2026-го года на рынке апартаментов

Динамика средних цен на апартаменты апрель '26 к декабрю '25:
центр: +6,6%, 501 т.р. за м²;
статусные локации: +12,8%, 398 т.р. за м²;
спальные районы: -2%, 285 т.р. за м².

Рост цен выглядит очень логично: больше всего за 4 месяца текущего года прибавили апартаменты в так называемых статусных локациях* - это околоцентральные и курортные районы и места рядом со значимыми точками притяжения.

Центр уже переоценен (плюс осталось мало интересных предложений на рынке) - поэтому показывает более слабую динамику роста.

В аутсайдерах - спальные районы, которые демонстрируют даже небольшое снижение. Увы, но ни классический, ни бизнес-турист не поедут массово в обычный "спальник". "Приманить" можно только низкой ценой проживания, что, опять же, отрицательно скажется на доходности инвесторов.

Средняя цена предложения на рынке апарт-отелей к апрелю 2026 г. достигла значения в 10,7 млн руб.

Динамика спроса на сервисные апарт-отели также стабильна: 0,5 тыс. юнитов было продано за первый квартал 2026 года, что соответствует показателям 2025 года и на 20% превышает показатели 2024-го.
А вот несервисные апартаменты - так называемое "псевдожилье" - показывают слабые результаты, спрос на них падает год от года.


* P.S.: подготовил для вас список апарт-отелей и комплексов в "статусных локациях" - на сегодня это наиболее востребованные и капитализируемые проекты:

Отель у метро Балтийская и Балтийского вокзала.

Акватермальный СПА-отель под Зеленогорском.

Акватермальный СПА-отель в Рощино.

Отель Космос у станции ВСМ.

Отель-коливинг в Московском районе рядом со СКА-ареной.

Апарт-комплекс 4* с концепцией "город в городе".

А также три проекта, о которых я еще не писал на канале (не успеваю, друзья, не успеваю... но при личной консультации обязательно про них рассказываю)

Многофункциональный комплекс у метро и НМИЦ им. Алмазова.

Готовый апарт-отель 4* недалеко от Финдляндского вокзала в шаге от метро.

МФК на Лиговском проспекте с отелем 4* и крутыми рассрочками на 2,5 года по цене 100% оплаты!

Мы в МАХ        Мы в ТГ

Акватермальные курорты: почему это новый тренд, который будет востребован на рынке.

Внутренний туризм в России на подъёме. В цифрах из официальной статистики Правительства РФ рост отражается так: +35% поездок внутри страны за последние 5 лет.

Спрос на отдых в Ленобласти за 5 лет вырос на 40%. При этом дефицит номерного фонда в ЛО составляет порядка ~2500 номеров.
Особенно остро ощущается нехватка новых и современных СПА-комплексов для отдыха, которые востребованы круглый год.

Не обычный загородный отель, а именно акватермальные комплексы - это растущий тренд, который только начал набирать обороты.
По данным консалтинговой компании NF Group, на Петербург и Ленобласть при суммарной численности населения около 8 млн человек (плюс огромный турпоток - 12,5 млн. чел за 2025-й год) приходится всего 9% от общего количества аква термальных комплексов страны! Это меньше, чем, например, в Самаре: 11% при населении всего 1,1 млн человек!

Сегодня мы видим, что предложение не успевает за растущим спросом, и это открывает окно возможностей для инвесторов.
На данный момент у меня в продаже 3 перспективных загородных комплекса со СПА-зоной и бассейнами. Один из них готов и уже принимает гостей.

Раньше все стремились в центр, но он уже перенасыщен предложениями, а лоты слишком переоценены.

Я советую своим инвесторам сместить фокус на загородное направление, но интересны именно курорты со СПА-зоной.

Это новый развивающийся тренд, и помимо хорошей доходности, которая практически не завязана на сезонность, СПА-отели дадут инвестору очень достойную капитализацию.

Пишите в ЛС - @Aleks_1504 - подберем номер в загородном спа-отеле под ваши задачи и бюджет.

Мы в МАХ        Мы в ТГ

В выходные успел не только отдохнуть, но и поработать.

Посмотрели с инвестором несколько проектов в ценовой категории 8-10 млн.

Апарт-отель у метро Балтийская - тут остались последние номера в продаже.
Стильный, современный и статусный проект в центре города - моя большая рекомендация.

Апарт-отель 4* в Московском районе. Яркий, смелый и молодежный формат.
Сейчас в этом отеле супер-акция: ТРИ года гарант. дохода по 83.000 руб./мес. Моя настоятельная рекомендация!

Остался всего ОДИН номер категории "Комфорт" под эту акцию! 8 млн. и 12,5% годовых вы получаете гарантом на 3 года!
Друзья, давайте успеем заберать этот номер, сегодня он выходит в свободную продажу!

Пишите в ЛС - @Aleks_1504

Специальное предложение мая для инвесторов в апарт-отеле Космос VSM.

Друзья, май традиционно богат на акции от застройщиков, что вполне логично - после затяжных выходных и праздников застройщики хотят "расшевелить" инвесторов и привлечь внимание к своим проектам.

Сегодня хочу поделиться отличными акциями в одном из моих любимых и наиболее продаваемых проектов - апарт-отеле у будущей станции ВСМ с сильнейшим федеральным оператором.

При покупке от трёх апартаментов в рассрочку 50/50 предоставляется скидка 8% от базовой цены.
Например, три номера категории Стандарт:
Базовая цена 18 345 549 рублей
Скидка 8% = 1 467 644 руб.
Первый взнос = 8 438 953 руб.
Второй взнос, до 31.03.2027 = 8 438 952 руб.

Классное предложение для пакетной покупки с очень "жирной" скидкой. Стоимость юнита Стандарт получается всего около 5,6 млн. руб. - это цена начала года!

Рассрочка 30/70.
Распространяется всего на 10 номеров категории Улучшенный стандарт, 24.9 м².
Итоговая стоимость: 6 591 716 руб.
Первый взнос 30% = 1.977.515 руб.
Второй взнос 70% до 31.03.2027 4.614.201 руб.

Это отличная возможность зайти с небольшим ПВ для тех, у кого основная часть средств пока на вкладе/в бизнесе/в другой недвижимости. Основная сумма вносится почти через год перед сдачей проекта.

Пишите в ЛС - @Aleks_1504, пришлю презентацию, расчеты доходности по отелю на 10 лет и отвечу на все вопросы.

Мы в МАХ        Мы в ТГ

Друзья, все хорошее рано или поздно заканчивается!

Под акцию с гарантированным доходом на сегодня почти все лоты оформлены или ушли в бронь.

Категория Комфорт, 24м² 

Категория Супериор 1, 27м² 

Категория Супериор 2, 33м² -в наличии осталось 7 шт.!
Цена со всеми скидками + "тающая скидка" - 4% - на сегодня = 9.680.000 руб. за номер с полной меблировкой.
Гарантированный доход: 103.000 руб. на 3 года или 12,7% годовых!

Чтобы зафиксировать "тающую скидку", нужно забронировать номер до 20 мая и выйти на сделку до конца мая.

Категория Супериор 2 - все, что осталось в свободной продаже на сегодня.
Есть еще 3 меньших лота пока в устных бронях - можно встать в очередь

Пишите в ЛС  @Aleks_1504,
заберем лучшее предложение на рынке с гарантом на сегодня!

Мы в МАХ        Мы в ТГ

С праздником, друзья, с Великим днем Победы!

Мы помним.
Мы гордимся.
Мы благодарим.

В этот день только одно самое важное и главное пожелание - пусть небо над головой снова и всегда будет мирным 🙏

Котловой или индивидуальный метод распределения доходности - что лучше для инвесторов?

При индивидуальном методе дохода управляющая компания расчитывает отдельную выручку с каждого номера, вычитает расходы на этот конкретный номер и перечисляет его владельцу чистую прибыль. Доход инвестора в этом случае напрямую зависит от того, насколько часто сдавался именно его юнит.

При котловом методе доход инвестора зависит не от конкретной доходности его номера, а от показателей объекта в целом (либо от группы номеров под управлением УК/отельного оператора, куда входит его юнит). Номерной фонд отеля образует так называемый "котел" - отсюда и название метода. Из этого котла вычитаются общекотловые расходы, а доходы инвесторов распределяются пропорционально площадям юнитов. Бывают вариации, когда доходность распределяется не по площади, а по категории номеров, например Стандарт/Супериор/Сьют. В таком случае, в отеле будет несколько котлов - отдельный на каждый тип номера.

Большинство современных УК/отельных операторов используют котловой метод доходности.
В таком случае, доходность инвестора не зависит от человеческого фактора и предпочтений, например: вид из номера, расположение на этаже, близость к лифтовому холлу, этаж и т.п.

При том, что в большинстве случаев одинаковые номера продаются за идентичные цены (иногда этажность играет роль, но тоже далеко не всегда), котловой метод является наиболее эффективным и справедливым для инвесторов.

Небольшие частные УК, как правило, используют именно индивидуальный метод. Это может быть эффективно на первое время раскачки отеля или если апарт-комплекс строился больше по принципу псевдожилья и не имеет централизованной УК.

Мы в МАХ        Мы в ТГ

Осторожно, мошенники!

Друзья, думаю большинство из вас уже знают, что подобные сообщения - это мошенники.

Они пишут похожие вопросы, только чтобы втерется к вам в доверие, начинают якобы "дружить", будут вести переписку месяц-другой, а потом расскажут о каком-нибудь супер-выгодном вложении/предложении, которое уже "попробовали сами" и получили "крутейший результат".
Конечно же вам будет предложено присоединиться. А дальше новый "друг" исчезнет вместе с перепиской и вашими деньгами.

Лучше не вступать ни в какие диалоги с подобными личностями (кстати, это и не личности вовсе, а боты).

Берегите свое время и средства!

Гарантированный доход 12-13% годовых на ТРИ года.

Апарт-отель в одном из лучших районов города с сильной УК в пешей доступности до метро.

Акция, которую нельзя пропустить: дополнительная "тающая" скидка в мае + гарантированный доход на 3 года!

При бронировании до 10 мая: скидка 5%, цена лота: 7.900.000, гарант. доход 13% годовых!

При бронировании до 20 мая: скидка 4%, цена лота: 8.100.000, гарант. доход 12,5% годовых!

При бронировании до 31 мая: скидка 3%, цена лота: 8.400.000, гарант. доход 12% годовых!

Отель сдан - доход сразу, после покупки!

Всем, кто хочет доходность выше, чем на вкладе + капитализацию "стен" и защиту от инфляции - пишите в ЛС @Aleks_1504

Мы в МАХ        Мы в ТГ

Мир! Труд! Май!

С праздником, друзья, желаю всем прекрасных длинных выходных и побольше теплого весеннего солнца ☀️

P.S.: а в Петербурге погода, наконец-то, "пришла в себя", сегодня очень солнечно и начало резко теплеть 👍

Подкаст об инвест-недвижимости Петербурга.

Друзья, чтобы вы не скучали на длинных выходных Делюсь записью подкаста, получилось интересно и познавательно. Здесь и краткий экскурс в историю, и какие схемы перестали работать, и что выгодно инвестору сейчас.

Записали совместно с застройщиком Акватермального СПА-курорта 4* и журналистом, обозревателем апарт- комплексов, Олегом Ворониным.

Обсудили ситуацию на рынке, портрет современного инвестора, на что обратить внимание при выборе объекта, как оценивать риски, выгоду, надёжность отельного оператора и многое другое.

Всем, кто сейчас рассматривает тему инвестиций в доходную недвижимость Санкт-Петербурга - рекомендую.

Мы в МАХ        Мы в ТГ

Старт продаж нового СПА-курорта 4*.

Друзья, состоялась презентация для партнеров нового акватермального СПА-отеля в Рощино. Официальный старт продаж и бронирования 18 мая.

А у моих инвесторов есть уникальная возможность уже сейчас выбирать и бронировать лучшие варианты в проекте по начальным ценам.

В курортном отеле будет всего 209 номеров под управлением УК и 134 апартамента для проживания или самостоятельной сдачи в аренду.
Юниты 3 типов: Стандарт, Супериор и Сьют. Сьютов всего 6 штук!

Инфраструктура курорта:
акватермальный спа-комплекс с теплым всесезонным выплывным бассейном, тремя видами парных и массажными кабинетами;
ресторан на 220 мест;
лобби-бар;
спортивный зал;
коворкинг;
универсальный магазин;
конференц-зал.

В карточках выше представлены расчеты окупаемости номеров всех трех типов - менее 9 лет!

Проект имеет высокий потенциал капитализации.
Точнее так: ОЧЕНЬ высокий.

Рассмотрим на цифрах
Ближайший конкурент проекта - апарт-комплекс "Рощино Резиденс" - стартовал в 2023 году с ценником от 340.000 руб. за м².
На сегодняшний день цены в этом "Резиденс" начинаются от 760.000 руб. за м² или 42% годовых!
За полгода от старта "Резиденций" ценник вырос на 50%.
А на сегодня там все небольшие площади уже раскуплены, остались лоты от 50 м² и 38 млн. руб.

Наш акватермальный курорт ждет та же "участь" - старты в Курортных локациях большая редкость в виду отсутствия свободных земель и ограничений по строительству, а спрос - огромный!

Кому будет интересен новый проект:
отельные номера - для тех, кто хочет пассивный доход от 15% на перспективе от 3-5 лет.
апартаменты - для тех, кто хочет иметь статусную загородную резиденцию;
или для тех, кто хочет управлять своим активом самостоятельно / с помощью своего управляющего.
оба типа юнитов подходят для тех, кто хочет хорошо заработать на капитализации проекта.

Не упустите возможность выбрать и забрать лучшие лоты в проекте до начала общего старта. У нас есть на это 20 дней, друзья!
Пишите мне в ЛС @Aleks_1504 предоставлю все информацию и расчеты доходности по годам.

Мы в МАХ        Мы в ТГ

Как я нашел идеальный инструмент для сохранения капитала и стал №1 на рынке апартаментов Петербурга.

Друзья, хотел повторить пост-знакомство для новых подписчиков, но решил дать больше информации о себе и своих компетенциях и написать развернутый пост-историю.

На рынке недвижимости Петербурга я с 2010-го года. Моя история - это не просто хронология, а путь постоянной эволюции и поиска самого надежного решения для инвестора.

2010: Начало работы в недвижимости на рынке СПб.

2012: Сфокусировался на инвестициях в недвижимость.

2013: Основал Центр Недвижимости BPI и создал сервис, которого не было ранее - "Единый Центр Переуступок". Мы стали первопроходцами и лидерами в этом направлении, задав тренд, который потом копировали конкуренты.

2019-2020: Рынок изменился. Прежние схемы перестали работать. Встал ключевой вопрос: как сохранить наработанный капитал, свой и своих клиентов, защитить его от инфляции и получать стабильный доход с минимальным риском?

2022: Перебрав все классические варианты, я нашел идеальный актив — апартаменты и апарт-отели Петербурга.

Тогда же я осознал два важнейших факта:

Профессионалов, которые глубоко знают этот узкий рынок - не существует.
Спрос на таких экспертов среди инвесторов - огромный.

Так родился сервис APART.PRO.
Это не просто агентство недвижимости, а первая и единственная в Петербурге специализированная платформа, которая погружена в апарт-отели с головой.

Почему инвесторы выбирают меня и APART.PRO:

Глубина знаний: мы не "занимаемся всем подряд". Мы эксперты в одной точке - апартаменты под сервисным управлением. Мы знаем каждый объект, управляющую компанию, цифры доходности и подводные камни.

Опыт инвестора: я не теоретик. Сам прохожу весь путь - от поиска объекта до получения пассивного дохода. И продолжаю активно инвестировать и приобретать объекты себе в портфель. Поэтому, понимаю ваши риски и цели на своем опыте.

Доказанный результат: наш статус лучшего сервиса по подбору доходных апартаментов подтвержден лидерскими объемами продаж и многочисленными наградами от застройщиков за 1-е и 2-е места. Рынок голосует за нас рублем.

Персональная работа: несмотря на развитие, я лично продолжаю работать с инвесторами. Ваша сделка - это не просто транзакция, это стратегическое решение для вашего капитала.

Если вы рассматриваете апартаменты в Санкт-Петербурге как инструмент для сохранения и приумножения средств - вам уже повезло
Вы нашли специалиста, который не просто продаст вам объект, а проведет вас по проверенному маршруту: от анализа и выбора лучшего варианта на рынке до юридического оформления и передачи в управление.

P.S.: Ваш капитал заслуживает работы с тем, кто уже неоднократно прошел этот путь сам, "набил шишки", разведал маршруты и выстроил для вас надежный прямой мост к пассивному доходу.

Давайте обсудим ваши цели. Напишите мне в личные сообщения - разберем все возможности @Aleks_1504

Мы в МАХ        Мы в ТГ

"Научу, как бесцельно потратить деньги и время"

Увидел тут на канале одного из коллег анекдот, захотелось поделиться:

Встречаются как-то два бизнес-тренера, и один другого спрашивает: «Хочешь, я научу тебя, как заработать миллион?» Второй задумался и отвечает: «Научить я и сам могу. Ты лучше скажи, как его реально заработать».

Речь в посте шла про консультантов на рынке недвижимости. Это довольно обширное понятие - от крупнейших корпораций с консалтинговыми услугами до мелких инфо-цыган.

Частным инвесторам стоит опасаться последних. Обычно, это те товарищи, которые зазывают вас на всякие курсы/мастер-классы/интенсивы и обещают научить за 3 дня/неделю/месяц/полгода разбираться в инвест-недвижимости.

"Интенсивы" могут быть самые разные: и как стать крутым флиппером, и как построить "империю на кладовках", и как безошибочно выбирать самые доходные апартаменты.

Интенсивы разные - итог, в общем-то, один... И тут я вспомил еще одну фразу: "Если ты такой умный, почему тогда такой бедный?"
Правда, эти товарищи очень усиленно пытаются изображать "успешный успех" в соцсетях. Но при ближайшем рассмотрении становится понятно, что всё это "пшик".

Как-то раз я видел фото одного "гуру", который прифотошопил себя на картинку самого дорогого отеля в Дубае. Себя добавил, а тень дорисовать забыл 🤦‍♂
То ли он вампир, то ли еще какая нежить...

Смех-смехом, но ведь эти "чудо-учителя" разводят кучу людей. Конечно, можно возразить, что эти люди сами хотят быть обмануты, и что умный человек понимает, что невозможно стать экспертом в какой-либо области ни за месяц, ни за полгода, ни, тем более, за 3 дня.

Но иногда, человек идет на подобные мастер-классы, чтобы просто вынести какие-то общие представления , получить, так сказать, какую-то базу для общего развития. Он не получит даже этого. Более того, какие-то советы таких "гуру" могут быть не полезны, а даже вредны.

Поэтому, всегда обходите таких "учителей" стороной, друзья, не дай Бог, они вас еще чему-то "научат."

Мы в МАХ        Мы в ТГ

Только для наших инвесторов и подписчиков нашего канала! ТРИ лота с гарантированным доходом 11% годовых на ТРИ года!

До мая 2029 года вы будете стабильно, независимо ни от чего, получать гарант. доход:
90.000 руб. за номер категории Superrior 2, метраж 33м², цена: 9.900.000 р.
83.000 рублей за номер категории Superrior 1, метраж 26м², цена: 8.900.000

Современный готовый Апарт-отель 4 *:
в пешей доступности от двух метро, в популярном Московском районе;
20 мин до Аэропорта и Экспофорума;
7 минут до СКА-Арена;
отельный оператор с 10 летним опытом;
отель уже запущен и находится на стадии раскрутки и развития, к 2029 году котловая доходность отеля будет на максимальном уровне.

В прошлый раз такая крутейшая Акция была целых полгода назад - в ноябре 2025-го - и тогда многим не хватило, выделенные по акцию номера быстро ушли в бронь и оформление.

Не упустите этот шанс, желающих явно больше чем выделенный нам лимит!
Пишите мне в ЛС - @Aleks_1504, чтобы получить полную информацию, презентации и видео этих номеров.

Рассрочек и ипотек нет, только 100% оплата под эту акцию. Максимум, смогу согласовать до 3 месяцев рассрочку при большом первом взносе.
А самым решительным попробую согласовать дополнительный дисконт в 200 т.р., это если оплата будет сразу, без трехмесячной отсрочки.

Номера полностью укомплектованы мебелью, доходность начнется сразу, собственность, договор купли продажи, гостиничное назначение земельного участка, настоящий, чистый отель с крепким отельным управленцем.

Пишите мне в ЛС - @Aleks_1504 по всем вопросам и забронируем крутую гарантированную доходность!

Мы в МАХ        Мы в ТГ

Трейлер подкаста об инвестиционной недвижимости.

Записали совместно с застройщиком Акватермального СПА-курорта 4* и журналистом, обозревателем апарт- комплексов, Олегом Ворониным.

Обсудили ситуацию на рынке, портрет современного инвестора, на что обратить внимание при выборе объекта, как оценивать риски, выгоду, надёжность отельного оператора и многое другое.

Полную запись вскоре выложу на канале.