Как правильно выбирать доходные апартаменты?

Не по красивой картинке.
Не по личным предпочтениям нравится/не нравится.
Не по "нарисованным" цифрам доходности в яркой презентации.

Нужно получить ответы на следующие вопросы:

Кто будет управлять объектом?
В хороших проектах управляющая компания или отельный оператор выбираются еще на этапе строительства. В идеальном случае УК/ОП подключается на этапе проектирования.
Если объект уже на завершающей стадии, а управленец еще не выбран - это тревожный сигнал.

Есть ли у управляющей компании успешные уже действующие отели?
Наличие успешных кейсов - это дополнительный показатель и гарант, что и новый проект будет приносить вам достойную доходность.

Не завышен ли текущий ценник и есть ли потенциал дальнейшей капитализации?
При прочих равных - лучше остановить свой выбор на объекте, который сможет принести дополнительные 20-30% на перспективе 2-3 лет, чем на том, который уже на пике цены и сможет расти максимум на величину инфляции.

Как дальше будет развиваться локация вокруг объекта?
Появление новой инфраструктуры, транспортных узлов, значимых построек или соц. объектов рядом с апарт-отелем могут в будущем сыграть как в плюс, так и в минус.

Соответствует ли инфраструктура заявленному позиционированию отеля?
Если апарт-отель был заявлен как "высокий бизнес-класс со стильными номерами для взыскательной публики", при этом на первом этаже расположен скромный ресепшн, кафе-столовая, кофемат и прачечная самообслуживания, то ни о какой "взыскательной публике" и высоких ADR мечтать не стоит.
Такое, конечно, встречается редко, но иногда бывает.

За счет чего апарт-комплекс будет конкурировать через 3–5 лет после ввода в эксплуатацию?
Есть ли в проекте какие-то "фишки" и технологические решения, способные сохранить актуальность на длительный срок? Появятся ли в округе новые точки притяжения и инфраструктурные объекты? Какие дополнительные активности/мероприятия планирует проводить УК/ОП для привлечения и удержания клиентуры?

Есть ли понятная простроенная финансовая модель доходности и окупаемости объекта на перспективу 5-10 лет?
Да, если объект строится или только сдан - то цифры будут прогнозные, тем не менее это показатель серьезного подхода застройщика и возможность проанализировать корректность и правдивость представленных расчетов.

Апарт-отели по прежнему остаются одним из интересных и доходных инструментов на сегодня, но нужно уметь грамотно выбирать объект.

Если вы хотите узнать моё мнение про какой-то апарт-отель в СПб или получить подборку из надежных вариантов, которые нами уже проверены по данным ключевым параметрам, то просто пишите в ЛС @Aleks_1504.

Мы в МАХ       Консультация в МАХ