84 метра перспективной гостиничной недвижимости за 18 млн ₽ - такое возможно?

Одну, две или три — сколько вешать в граммах?
Частый вопрос от подписчиков: что лучше купить - один большой апартамент или несколько маленьких?

Однозначного ответа, как обычно, нет. Мы решаем задачу под каждого инвестора индивидуально.

Сегодня хочу показать вам отель, где, по моему мнению, лучше взять несколько, а именно ТРИ. Ниже объясняю, почему.

Один в центре за 15-20 млн. руб. или три в отеле Космос VSM?

Ответ: ТРИ в Космос. И вот почему

Весь трафик Ж/Д вокзалов Петербурга за 2025 год - 40 млн человек, из них 10 млн - поезда дальнего следования, где возможны клиенты средств размещения, и 30 млн - пригородные, где туристов нет.
Будущий пассажиропоток ВСМ Москва - Петербург - 20 млн человек к 2030 году, и большая часть этого трафика - классические и бизнес-туристы.

Апарт-отель Космос стоит рядом с этим трафиком и в нем всего 670 номеров. Значит, нужно меньше 1% годового пассажиропотока ВСМ, чтобы заполнить отель на все 12 месяцев. Еще стоит учесть, что недалеко от отеля также находятся Экспофорум и аэропорт, а бизнес-туристам далеко не всегда нужен центр.

Борьба за гостя уже усиливается и будет только расти с годами. Выигрывать конкурентную борьбу смогут преимущественно сильнейшие отельеры.

Сетевой оператор Cosmos — один из крупнейших в России: более 40 гостиниц под управлением, выручка за 2025 год более 20 млрд рублей. Компания занимается профильно только гостиничным бизнесом, имеет множество лояльной постоянной аудитории, отточенные процессы, является системообразующим предприятием и входит в АФК «Система».

Вспомните, как потеряли в выручке и прибыли многие розничные и мелкие продуктовые магазины с приходом сетей «Лента», «Пятёрочка» - они сильно пострадали, потому что не имеют сил и ресурсов бороться с сетями. Ритейл и отельеров полностью сравнивать нельзя, но определённые параллели прослеживаются.

Метро и трафик ВСМ — это навсегда с отелем Космос, и конкуренции из номерного фонда рядом практически нет. В отеле есть весь необходимый набор сервисов и услуг:
- ресторан;
- конференц-залы;
- переговорные;
- круглосуточный ресепшн;
- современные номера с кондиционированием;
- метро в 200 метрах - 5 станций без пересадок и вы в центре города.

Теперь к цифрам.
За 15-20 млн. руб вы можете купить один номер 30-40м² в центральной или околоцентральной локации.
Дешевле 450.000 ₽ за м² в центре сейчас ничего не продаётся - значит, хватит только на 40 ± метров.

Посчитаем средний доход на руки собственнику: 
30-40 м² умножим на 3 500-4 000 ₽/м²* = 105 000-160 000 ₽/в месяц в среднем по году.
* RevPar взят на основании средних показателей апарт-отелей в центральных или околоцентральных локациях за 2025 год.

Что можно купить в Cosmos за те же деньги, а именно 18.000.000 ₽
Три номера категории «Улучшенный Стандарт» по 28 м² каждый.
На оптовую покупку в августе застройщик даёт шикарную скидку - 10%!
Получается всего по 6 млн руб. за каждый номер.

Итого вы покупаете 84 м² в трёх номерах по 215 000 ₽/м². Такая цена возможна только потому, что отель ещё строится, а станция ВСМ рядом еще не запущена. Через три года такой роскоши уже не будет - время вспять не повернёшь.

По предварительным расчётам, основанным на цифрах средней доходности отелей Cosmos SMART (это категория отелей 3 звезды, рассчитанная на массового туриста), средняя доходность для категории «Улучшенный Стандарт» будет не менее 2.300 ₽/м² при загрузке 70% и ADR 7.500 ₽. 
Итого ваша доходность: 84 м² × 2 300 ₽ = 193 000 ₽ в месяц в среднем по году!

Чувствуете разницу?
Да, для кого-то важно обладание статусным юнитом в отеле 4-5 звезд в центре.
А кто-то ориентируется на чистую доходность. И вторым я рекомендую этот апарт-отель.

Пишите мне в ЛС - @Aleks_1504 - слово «Космос» и я направлю вам финансовую модель и расчет доходности на 10 лет по апарт-отелю Космос VSM. 
Рекомендую успеть в августе, пока действует скидка 10% за оптовую покупку.