Налогообложение в апартаментах в 2026 году.

Друзья, сегодня хочу затронуть одну из важнейших тем, которую надо понимать как всем действующим инвесторам, так и тем, кто только планирует инвестировать в апарт-отели.
В прошлом году я уже выкладывал гайд по налогам в апартаментах. На днях мы провели сессию с опытным налоговым консультантом и я хочу актуализировать информацию для вас.

Выбор и покупка юнита.
На этом этапе вам необходимо обратить внимание на следующее:

Налог на доход.
Вы можете сдавать как физлицо, и тогда ваш налог составит 13%.
Но выгоднее сдавать как ИП.
Вы можете выбрать режим УСН/АУСН/Патент. Патент и АУСН имеет ряд нюансов по применению и ведению, лучше консультуроваться с вашим бухгалтером.
Большинство инвесторов выбирают обычный УСН. В таком случае ваш налог составит 6% (+1% на суммы дохода свыше 300 т.р. в год).

После того, как вы определитесь с режимом налогообложения, сумму налога нужно закладывать в вашу фин. модель для расчета финальной доходности.

Ежегодный налог на имущество.
В апартаментах возможны 2 вариации: 0,3% или 2% от кадастровой стоимости (до прошлого года было 1,5%, в этом году подняли).

От чего зависит данная градация?
0,3% - если участок имеет гостиничное ВРИ.
2% - в остальных случаях (МФК, офисы, производственные и торговые помещения и т.п.).
По хорошему, участки всех правильно построенных апарт-комплексов должны иметь ВРИ Гостиницы или МФК.

При выборе объекта обращайте ваше внимание на ВРИ, чтобы понять сумму ежегодного налога, который вам придется платить. Эту сумму тоже нужно обязательно закладывать в вашу фин. модель для расчета доходности.

Важно! Если вы будете использовать юнит в коммерческой деятельности (т.е. сдавать в аренду) - а 90% инвесторов покупают апартаменты именно для этого - то имеете право на освобождение от налога на имущество!

Чтобы получить освобождение, вам необходимо подать заявление из налогового ЛК физлица и приложить доказателтьства: арендный/агентский договор и платежки.
Таким образом, вы можете совершенно законно избавиться от налога на имущество.

Но, есть исключения:
правительство регионов ежегодно устанавливает перечень объектов, которые не попадают под налоговое освобождение.
Уточнить, входит ли в этот перечень в 2026 году ваш объект можно по его кадастровому номеру на сайте администрации СПб.

В 90% случаев, если ставка налога на здание, где расположен ваш юнит - 0,3%, то вы попадаете под освобождение, а если 2% - то не попадаете. Но обязательно проверить по ссылке выше!

Кстати, застройщик может обратиться и поменять ставку с 2% на 0,3%, если по итогу апартаменты заняли большую часть построенного здания (например, МФК).

Форма договора с УК/Отельным оператором.
Существуют две основные формы договора, но изредка встречается и третья.

1. Договор аренды/субаренды.
Самая распространенная и самая удобная для инвестора форма. В таком случае вы платите налоги только с вашего дохода, очищенного от любой расходной части и вознаграждения УК.

2. Агентский договор.
Эта форма позволяет УК оптимизировать свои расходы, но при этом она сложна в ведении и учете, а инвесторы подписывают такие договора с неохотой, поэтому вмтречается она нечасто.
При заключении такого договора инвестор будет обязан платить налог со всей суммы, которую сгенерировал юнит.

3. Договор доверительного управления.
Такие договора заключать не рекомендовано - можно слететь с УСН или патента. Данная форма договоров разрешена только при режиме "УСН доходы-расходы".

Продолжение