Продавцы вторичного жилья в Москве резко повысили цены. С чем это связано

В мае 2026 года средняя цена 1 кв. м вторичного жилья в Старой Москве подскочила на 5,2% — до 306,5 тыс. руб. Это рекордный месячный рост с января 2012 года. Разбираемся, почему «вторичка» резко пошла вверх и какие округа лидируют по подорожанию ☕️

🧩 Причины скачка

1. Наплыв «новой вторички»
На рынок активно выходят квартиры в домах, построенных после 2020 года. Такие объекты объективно дороже старого фонда и меняют структуру предложения, сдвигая среднюю цену вверх.

2. Вымывание недорогих квартир
Доступные варианты либо быстро уходят с рынка из-за высокого спроса, либо собственники снимают их с продажи на лето, рассчитывая на осенний рост. Оставшиеся лоты в среднем дороже.

3. Переток спроса с первички
Ужесточение условий по семейной ипотеке сделало готовое жильё более выгодным. Покупатели всё чаще предпочитают «вторичку», чтобы не ждать сдачи новостройки и не платить высокие проценты по рыночной ипотеке.

4. Психология продавцов
Снижение ключевой ставки и ожидания дальнейшего смягчения ДКП вернули собственникам уверенность. Многие, ориентируясь на средние цифры, начали повышать цены. Как результат — цепная реакция.

«Мы видим сочетание трёх процессов: рост доли «новой вторички», вымывание наиболее доступных объектов, возврат продавцов к более высоким ценовым ожиданиям», — отмечают эксперты.

📍 Где подорожало сильнее всего:

Топ-5 округов Старой Москвы по росту средней цены «квадрата» за май:
🥇 ЦАО — +9%, до 578,7 тыс. руб.
🥈 ЗАО — +6,5%, до 349,7 тыс. руб.
🥉 ЮАО — +5,7%, до 287,8 тыс. руб.
4️⃣ СЗАО — +5,6%, до 306,9 тыс. руб.
5️⃣ ЮЗАО — +5,2%, до 304 тыс. руб.

Рост зафиксирован во всех округах без исключения, наибольший — в центре из-за выхода на рынок особенно дорогих объектов.

🧩 Тренд или всплеск?

Аналитики советуют не спешить с выводами: окончательно характер движения цен станет ясен через 2-3 месяца. Пока майский рост — скорее признак структурной перестройки рынка, где главным конкурентом новостройки становится квартира в современном доме с ремонтом и готовой инфраструктурой.

На самом деле это пока рост цен в объявлениях и он не означает реальный рост цен сделки. Однако значит и реальные цены сделок тоже могут вырасти в перспективе.

Как считает, вторичка вырастет в цене? Вообще реально ей первичку догнать или уже никак? 👍

Способ инвестировать в недвижимость от 50% годовых (не покупая ее)

👉 Это субаренда коммерческой недвижимости. Стартовые затраты — от 50.000₽.

Ваша задача — найти и снять прибыльный объект, разделить его на части и сдать дороже 3-4 арендаторам.

Чтобы узнать как выбрать объект, заключить договор и найти арендаторов, подписывайтесь на канал Владимира Якушечкина.

Только реальный опыт и пошаговые инструкции от практика, как выйти на 150.000₽ пассивного дохода в месяц с одного объекта под ключ.

Подписывайтесь и смотрите закреп, там бесплатный урок для всех новых подписчиков: @subarenda_vladimir

📌РАЗБОР НЕДЕЛИ: крах рынка, жесткое заседание ЦБ, развязка США-Иран, перспективы валюты и облигаций и моя стратегия.


👉 Смотреть на YOUTUBE: https://youtu.be/TKcJm6abbUk
____
По-прежнему есть RUTube или Вконтакте.

Обычно видео выходят по выходным, но не успел. Поэтому ловите сегодня. Приятного просмотра и отличного дня!👍

СТАВКА 14.25%. УДИВИЛИ.

Точно не мягко, но и не прям жестко. А вот пресс. конф — пока нет. Но, как и говорил, высокий риск жесткой риторики, с учетом всех вводных.

🧩Очевидно, что снижать будут и дальше, 13% уж к концу года реальны. Но будем честны — от плюс-минус 0,5-1% картина не меняется.
🧩При этом ожидать разом -1% или -2% по ходу не стоит, на другой чаше весов рисков вагон и маленьая тележка. Инфофон плотно загружен негативом.

🔸Моя стратегия без изменений: безмерное кол-во рублевых облиг и валютники держу (за год, по сумме, рублевые облиги все равно один из лучших инструментов). Из акций только чуть-чуть банков, медиков, сетевиков и Яндекс + НН + Х5. Всё. Без нефтегаза, пока.

🔸Если вкратце: стратегия "ждем и терпим", зарабатываем доступными способами, благо они в наличии. Делаем то, что в наших силах. Что за их пределами — принимаем как данность

P.S. лучше фоток не нашлось, картинки готовил под 14%😁

@profitanet

Самые дорогие новостройки Москвы
 
Развлечения ради посмотрим картинки этих пентхаусов
 
Суммарно 33,4 млрд руб. за эту пятёрку.
 
1 место — «Ле Дом», Остоженка
Последний крупный участок Остоженки. Вид на воду и храм Христа Спасителя.
 
2 место — «Обыденский № 1», Остоженка — Пречистенка
Два объединённых пентхауса, вид на храм.
 
3 место — «Брюсов», Тверской
Весь этаж, обзор 360°, галерея. Дефицит предложения в Брюсовом переулке.
 
4 место — «Лаврушинский», Якиманка
Три уровня, терраса на крыше, бассейн, вид на Кремль.
 
5 место — «Люче», Арбат
Приватный лифт, терраса. Первый жилой проект на этой улице.
 
За год число лотов свыше 1 млрд выросло на 10–39%.
 
Как думаете, кто это покупает вообще? 👍

Каждая четвёртая ипотека проходит с маткапиталом

Посмотрим статистику и кратко рассмотрим плюсы минусы использования маткапитала в недвиге. Ибо в моменте мат капитал - это хорошее подспорье, но есть нюансы, которые могут всплыть далее ☕️

Как интересно, как раз свежая новость в тему:

Минтруд предложил сократить число вариантов использования материнского капитала.
В ведомстве считают, что мера поддержки в первую очередь должна быть направлена на улучшение жилищных условий.

Очевидно, что стройку хотят поддержать. Видимо, за счёт маткапитала в том числе. Налоги от стройки - это 20% всех бюджетных поступлений. Весьма солидно. Так что загнуться отрасли не дадут.

🧩 Цифры

— Доля сделок с маткапиталом — 25,8% (каждая 4-я ипотека)
— В «Семейной ипотеке» — 46,1% (почти половина)
— На вторичке без льгот — 14,2%
— На загородку (базовые программы) — 11%

🧩 Портрет заёмщицы

— Возраст: 33 года
— Доход: ~98 тыс. руб./мес.
— Покупка: 6 млн руб. (медиана)

🧩 Региональный разрыв

Самые дорогие объекты:
Москва — 14,4 млн руб.
СПб — 8,9 млн руб.
МО — 8,3 млн руб.
Краснодарский край — 7,1 млн руб.
Самые бюджетные:
Волгоградская, Челябинская области — 4,7 млн руб.

При этом средний возраст заёмщиков в Москве и СПб тоже выше.

🧩 В чём подвох?

В целом, у маткапитала не так много хороших вариантов использования как будто бы. Ибо это не "живые" деньги. Так что вложить эти деньги в недвигу вроде бы как хорошая идея.

С другой стороны, есть нюансы:
- Продать эту недвижимость будет сложно, пока ребенку не исполнится 18 лет. Да, можно, но с привлечение опеки и выделением доли в другой недвижимости не хуже текущей.
- Доля ребенка в квартире с маткапиталом обязательно должна быть.
- Доли надо выделить всем членам семьи, которые были в семье на момент покупки жилья или на момент выделения долей, включая всех детей.
- Если потом ещё родятся дети, то либо надо снова им выделять долю, либо у них не будет там доли. Вроде как не проблема это, но это станет проблемой, когда они будут делить наследство. Об этом мало кто задумывается наперёд.

🔸 Посты про маткапитал в недвиге:

- Маткапитал при покупке недвиги: за и против
- ТОП ошибок при использовании мат капитала

@betonest

Сами пользовались маткапиталом или планируете? 👍

📈Июнь. Инфляционные ожидания предприятий снижаются.

- Индекс ценовых ожиданий предприятий снизился до 15.9 (май - 16.4)
- Индикатор бизнес-климата ЦБ: 1.1 (май - 1.7)

Ждем инфл ожидания населения.

Инфляционные ожидания предприятий снижаются 5-й месяц подряд -> хороший знак -> в пятницу вероятно увидим -0.5%, на факте снижения и только при условии мягкой риторики -> можем увидеть хоть какой-то рост по рынку.

Если что, это офиц статистика, не пытайтесь натянуть на эти цифры личные траты. Все всё понимают.


По вашим ощущениям инфляция в 2026 стала ниже или выше?

👍 — снижается, потихоньку. Рост цен успокоился
👎 — растет, все стремительно дорожает

Что да как?

🔸Цена нефти Brent впервые с 3 марта 2026 г. опустилась ниже $79 за баррель
🔸Несмотря на согласование меморандума между США и Ираном, судоходство через Ормузский пролив до сих пор не возобновилось. Судоходные компании продолжают оценивать риски
🔸Ушаков: в Москве рассчитывают, что после подписания соглашения по Ирану в пятницу появится возможность для визита в Россию Уиткоффа и Кушнера
🔸Соглашение США и Ирана предусматривает создание частного инвестиционного фонда объёмом $300 млрд, более половины которого уже зарезервировано
🔸Мерц заявил о появлении «первого реального шанса» на мирное урегулирование конфликта на Украине
🔸Акции российских нефтяных компаний обновили многолетние минимумы на фоне падения мировых цен на нефть и угрозы возобновления санкций США
🔸Лидеры G7 высказались за усиление санкций в отношении России
🔸В ЕС вступил в силу запрет на поставки трубопроводного газа из России по краткосрочным контрактам, заключенным более года назад
🔸Индия заблокировала Telegram до 22 июня (по какой-то совсем чудной причине)
🔸Выдачи ипотеки могут упасть на 30-35% после изменения условий семейной ипотеки
🔸Argus: дисконты на Urals из западных портов РФ в июне снизились на $0,3–1,0/баррель. Поставки в Азию, где ранее фиксировались премии, теперь идут со скидками. Нефть на азиатском направлении дешевеет быстрее всего
🔸Полюс планирует разместить новый выпуск квазивалютных облигаций в юанях сроком до оферты 5 лет - это самый длинный срок среди корпоративных юаневых выпусков на российском рынке
🔸Продажи строящегося жилья в январе–мае выросли на 4% г/г, до 8,8 млн кв. м, поступления от продаж – на 8% г/г, до ₽1,8 трлн. С февраля по май продажи падают четвёртый месяц подряд
🔸MOL и Газпром нефть могут получить от OFAC ещё 15 дней для завершения переговоров о покупке 56,15% акций NIS
🔸Ставки ипотеки в России достигнут комфортного уровня не раньше 2028 года, прогнозируют эксперты.
🔸ЦБ Японии повысил ключевую ставку с 0,75 до 1%. Это максимальный уровень с 1995 года.
🔸В Госдуме хотят запретить банкноты «банка приколов» для защиты от мошенников.
🔸CNews: VK закупает почти 1200 Apple MacBook для разработчиков мессенджера Max и VK Видео общей стоимостью $2,8 млн
🔸Компания Илона Маска SpaceX подорожала до $1 трлн, а общая стоимость всего нашего рынка акций около $626 млрд.

Доброе утро! Середина июня позади, там временем…🌦️
☕️☕️🍳🍳🥐

Подборка валютных облигаций. Часть 1

Давно обещал выложить, да и курс как раз позволяет поднять тему. Напоминаю, что все свои подборки делаю просто для информации. Это не портфель и не список к слепой покупке. Но присмотреть что-то отсюда вполне реально☕️
 
Далее будут следующие части, это лишь начало. Рублевые подборки: тут, тут и тут.
 
🧩 ЕврХол3P03

Рейтинг: АА
Дата погашения: 08.03.2027 (0,7 года)
Ставка купона: 9,5%
Доходность к погашению: 7,4%
Номинал: 100 USD
 
ЕвразХолдинг – горно-металлургическая компания. 

🧩 ГазКЗ-30Д

Рейтинг: ААА
Дата погашения: 25.02.2030 (3,7 года)
Ставка купона: 3,25%
Доходность к погашению: 7,3%
Номинал: 1 000 USD 

🧩 ГазКЗ-31Д

Рейтинг: ААА
Дата погашения: 14.07.2031 (5,1 года)
Ставка купона: 3,5%
Доходность к погашению: 7,2%
Номинал: 1 000 USD 

🧩 МЕТИН2P02

Рейтинг: АА
Дата погашения: 24.08.2030 (4,2 года)
Ставка купона: 6,3%
Доходность к погашению: 7,2%
Номинал: 100 USD
 
Федеральный поставщик металлопроката. 

🧩 НОВАТЭК1Р5

Рейтинг: ААА
Дата погашения: 11.01.2030 (3,6 года)
Ставка купона: 7%
Доходность к погашению: 7,1%
Номинал: 1 000 USD

🧩 ГазКЗ-29Д

Рейтинг: ААА
Дата погашения: 27.01.2029 (2,6 года)
Ставка купона: 2,95%
Доходность к погашению: 7%
Номинал: 1 000 USD 

🧩НорНик1P14

Рейтинг: ААА
Дата погашения: 26.08.2029 (3,2 года)
Ставка купона: 6,4%
Доходность к погашению: 7%
Номинал: 100 USD
 
Облигации пока интереснее акций. 

🧩ГазКап3P18

Рейтинг: ААА
Дата погашения: 17.02.2031 (4,7 года)
Ставка купона: 7,5%
Доходность к погашению: 7%
Номинал: 1 000 USD 

🧩Атомэнпр06

Рейтинг: ААА
Дата погашения: 13.07.2029 (3,1 года)
Ставка купона: 7,2%
Доходность к погашению: 6,9%
Номинал: 1 000 USD
 
Дочка Росатома. 

🧩НОВАТЭК1Р4

Рейтинг: ААА
Дата погашения: 29.05.2030 (4 года)
Ставка купона: 7,5%
Доходность к погашению: 6,9%
Номинал: 1 000 USD 
Мне риска в портфеле и так хватает, так что сейчас добираю надёжных эмитентов.

 
Посты в тему:
— Первичные размещения облигаций
— Как проверять облигации перед покупкой
— Техдефолт. Что это?
— Когда вырастут валютные облигации?
— ОФЗ с ежемесячным купоном
— Валютные облигации, часть 1
— Валютные облигации, часть 2

По традиции палец вверх и репост, если список полезен👍

Лидеры по снижению цен на новостройки в мае

Самое заметное снижение цен на новостройки в мае было в Казане, Екатеринбурге и Москве! Максимальное подорожание в Питере ☕️

Вот так новости, не ожидал Москву увидеть в списках. Знаете, последние пару лет заметил, что в мае застройщики чаще делают скидки. Видно, многим не до недвиги шашлыки все дела, а планы продаж у застройщиков никто не отменял, так что акции придумывают какие-то.

🧩 Лидеры снижения:

Казань: – 3%, до 275,7 тыс. руб. за кв. м;
Екатеринбург: –1,7%, до 181,4 тыс. руб. за кв. м;
Москва: –1,4%, до 660,5 тыс. руб. за кв. м;

🧩 Лидеры роста:

на Санкт-Петербург: +1,9%, до 372,4 тыс. руб. за кв. м;
на Волгоград: +1,8%, до 135,5 тыс. руб. за кв. м;
на Уфу: +1,5%, до 190 тыс. руб. за кв. м.

🔸 Итоги прошлого года

По итогам 2025 года снижения цен на новостройки не было ни в одном миллионнике. Максимальный рост цен пришелся на Москву — +25,5%, Санкт-Петербург — +21,8% и Казань — +19,3%.

Так что мне трудно верится, что это тренд на снижение. Скорее всего просто майский откат цен небольшой.

Что думаете с ценами на новостройки будет? Дальше только наверх или ждёте отката вниз? 👍

📌ТОТАЛЬНЫЙ РАЗБОР: развязка США-Иран, ищем дно рынка, перспективы облигаций, точечные идеи и мысли об экономике.


👉 Смотреть на YOUTUBE: https://youtu.be/OkwVNDaDtOA
____
По-прежнему есть RUTube или Вконтакте.

Приятного просмотра и отличного дня! Середина июня уже, время летит безудержно👍👍

📌 ОБЛИГАЦИИ, первичные размещения. Что беру?

Доброе субботнее!☕️🌥
Традиционная рубрика — разбираю новые облигации. Табличка от друзей из сбондс, текст от меня🙂

Посмотрите предыдущие разборы:
— Предыдущий разбор тут.
— Позапрошлый разбор тут.
— Ещё более древний разбор тут.

Разбираю все, кратко:

🔸ДОМРФ. В представлении не нуждается, легенда рынка. Но параметры спорные, мне больше их акции держать нравится. Доходнее.

🔸ОДК. Вроде рейтинг нормальный, но много долгов, слухи о судах. Пропущу. Понаблюдаю.

🔸Алиум. Фарм производитель, Биннофарм группа, входит в АФК Систему. Нормальные параметры, есть, так сказать, «крыша»😁
Возьму, но умеренным обьемом.

🔸Новосибирская область. Не мои параметры, не беру. В остальном выпуск как выпуск, все ок.

🔸Яндекс. Вопросов к эмитенту нет, но параметры не мои. К акциям вот присматриваюсь, ниже 4000 интереснее.

🔸IEK холдинг. Электротехническая компания. Знакома многим по лампочкам. Возьму, нормальный выпуск, хорошая компания.

🔸Сергиевское. Сельское хозяйство. Пропускаю, рейтинг и доходность выходят за пределы допустимого риска. Из этой отрасли есть пара компаний в портфеле, крупнее.

🔸АвтоФинанс Банк. Банк принадлежит АвтоВАЗ. Рейтинг АА, ну сами понимаете, но параметры — не мое. Пас.

🔸Полюс. Приличный валютник с ААА рейтингом, в юанях. Если дадут 8% — будет супер. Из походих брал предыдущий НорНикель.

🔸ВУШ. Самокаты, все их знают. Риск в отрасли все осознают, но вроде держатся ребята. Предыдущие выпуски я оставил, новые не беру (диверсификацию никто не отменял).

🔸Роделен. Лизинг из сегмнта ВДО, но вроде держатся, даже прибыль в отчетах была. Но риск выше среднего не беру себе, старые не держу. Из отрасли ГТЛК или Балт. лиз понятнее.

🔸Джи-групп. Региональный застройщик, родом из Казани. Достаточно эффективные, поэтому небольшой объем пусть будет (фиксы себе выбираю). Но с осознанием рисков, отрасль все же сложная.

🔸Т Плюс (до июня 2015 — ОАО «Волжская ТГК») — крупнейшая российская частная компания, работающая в сфере электроэнергетики и теплоснабжения. Не мои параметры, пас.

🧩Рынок снова откупает первичку, выбор расширяется. Но все еще нужно проявлять осторожность — сезон дефолтов не завершен

Посты в тему:

— Корп. облигации, новая подборка
— Как проверять облигации перед покупкой
— Облигации с высоким риском
— ОФЗ, новая подборка
— Техдефолт. Что это?
— Дефолт. Что делать, если случился
— Когда вырастут валютные облигации?
— Стоит ли покупать валюту?
— Новая подборка корпоратов
— ОФЗ с ежемесячным купоном
— Валютные облигации, часть 1
— Валютные облигации, часть 2
— Доллар. Почему так упал?
— Обновление бюджетного правила

Отличного дня, друзья! 👍

Новости рынка недвижимости 📝

Доброго четверга, друзья ☕️
 
🔸 Минтруд предложил сократить число вариантов использования материнского капитала.
 
Суть в том, что в идеале мат капитал должен идти в недвигу.
 
🔸 Рыночная ипотека сравняется с льготной до конца года по объемам выдачи.
 
Такой прогноз сделали в ВТБ. Очевидно, тут намёк на то, что рыночная ипотека оживает и подкручивают гайки с льготной.
 
🔸 Спрос на вторичное и загородное жилье в России вырос вдвое г/г.
 
🔸 Сумму дальневосточной ипотеки могут увеличить осенью.
 
🔸 «Метриум»: в новостройках Москвы становится меньше квартир до 40 кв. м.
 
🔸 В Москве число пролонгаций договоров долгосрочного найма квартир увеличилось на 20%.
 
🔸 Продавцы вторичного жилья в Старой Москве повысили цены на 5,2%.
 
Это ещё разберём отдельно.
 
🔸 Более 90% россиян считают, что государство должно обеспечивать людей жильём.
 
Как считаете, государство должно обеспечивать жильём? 👍

Семейная ипотека с 1 июля: НОВЫЕ УСЛОВИЯ

С 1 июля изменятся условия семейной ипотеки. Пока конкретных параметров ещё нет. Похоже, что их озвучат уже впритык к дате изменений ☕️

🔸 Что изменится?

Точно изменится ставка в зависимости от количества детей. Если ребёнок в семье один, то ставка будет выше, чем сейчас.

🧩 Слухи по ставкам ходят такие:

- 1 ребенок до 6 лет включительно - ставка 10-12%
Сейчас платеж до 72.000₽ в месяц.
Может стать до 142.000₽
- 2 ребенка и 1 до 6 лет - ставка 6%
- 3 детей и более - ставка 4%

🧩 Текущие ипотеки никто не трогает. Если уже взяли по хорошим условиям, то поднимать ставку не станут из-за нововведений.

🧩 Лимиты тоже хотя изменить. Очевидно, что по семейной ипотеке настоящую семейную квартиру с минимальным первым взносом не купить. Так что скорее всего лимиты поднимут. Но на сколько и будет ли это зависеть от количества детей - пока не известно.
Говорят про повышение лимитов именно в регионах. На Москву особо не рассчитываем, но всё же надеемся.

Короче, кто на низком старте хочет взять семейную ипотеку и у вас один ребёнок - нужно поторопиться пока лавочка не прикрылась.

Всё меняется, надо быть к этому готовыми 👍