Дефолты среди застройщиков становятся вопросом ближайших месяцев

Каждый пятый российский девелопер рискует не справиться с кредитными обязательствами. Президент НОСТРОЙ Антон Глушков прямо указал: около 20% строящегося жилья находится в зоне риска. Причина в разрыве между зафиксированными долгами перед банками и реальным поступлением денег от покупателей. Отмена массовой льготной ипотеки перекрыла главный источник наполнения счетов эскроу, и теперь многие проекты балансируют на грани.

Эскроу как ловушка

Механизм проектного финансирования строился на простой логике: покупатель вносит деньги на эскроу-счет, банк кредитует застройщика под эти будущие поступления, а после сдачи дома средства разблокируются. В условиях растущего спроса и дешевой ипотеки схема работала безупречно. Но сейчас ситуация перевернулась. Ипотечные ставки в районе 20% убили покупательскую способность, продажи новых квартир рухнули, при этом ежемесячные платежи по кредитам девелоперы продолжать обязаны. Чем дольше затягивается наполнение эскроу, тем быстрее нарастает кассовый разрыв, особенно у проектов с низкой маржинальностью и высокой долговой нагрузкой.

Вице-премьер Хуснуллин еще в сентябре предупреждал, что при сохранении текущей динамики доля проблемных застройщиков превысит 30%. И эти цифры не теоретические - крупный игрок «Самолет» уже обращался за господдержкой и получил отказ. Показательный сигнал: если лидеры рынка не могут рассчитывать на помощь, мелкие и средние компании будут уходить без публичных заявлений. Дефолты, по оценке экспертов Freedom Finance Global, остаются весьма вероятными, и речь идет именно о точечных банкротствах, а не о системном коллапсе.

Вероятно, уход слабых игроков ускорится, но это не приведет к обвалу цен, скорее к заморозке отдельных строек и переуступкам проектов более устойчивым конкурентам. Покупатели, уже вложившиеся в рисковые дома, получат деньги обратно через механизм эскроу, но процесс этот займет от нескольких месяцев до года. Нового притока средств ждать неоткуда, пока ключевая ставка не опустится до 12-14%, а этого при текущей инфляции не случится раньше конца года.

Примерно пятая часть застройщиков, привыкших к жизни на ипотечных деньгах, должна научиться балансировать между докапитализацией и банкротством. Властям предстоит решать, как достраивать проблемные объекты и защищать уже внесших деньги покупателей. А самому рынку - привыкать к реальности, где 20% риска означает конкретные остановленные краны и тысячи людей в судебных очередях.

Разумная Россия 2.0 | Наш сайт