Рынок распух от квартир

За пять последних лет доля квартир, которые застройщики не успевают продать к моменту сдачи дома, выросла в среднем по России с 16% до 28%. К этому времени рынок недвижимости стал полон «парадоксов»:

Во-первых, девелоперы ждут, как манны небесной, продолжения снижения ключевой ставки от ЦБ, чтобы получить доступ к более дешевым кредитам для реализации новых проектов. Однако это же приведет к росту конкуренции в сегменте готового жилья.

«Спрос на первичку окажется под давлением из-за роста продаж готовых квартир от застройщиков, где сформирован "навес" предложения», — рассуждает старший управляющий директор, руководитель Центра финансовой аналитики «Сбера» Михаил Матовников.

Снижение ставки подтолкнёт продажи инвестиционных квартир, купленных в предыдущие несколько лет по низким субсидируемым ставкам. А разрыв цен между первичкой и вторичкой продолжит сокращаться.

Именно такая картина создает риски для 20% застройщиков, которые могут и не справиться с имеющимися долговыми обязательствами перед банками. Доходы просто не покроют издержки. Яркий пример — столица и Московская область, где выручка девелоперов за первый квартал рухнула от 18,5% до 25,6%.

Во-вторых, не стоит ожидать взрыва цен на новостройки из-за снижения объемов строительства. На данный момент из готового на 2025 год жилья (36 млн кв. метров) до сих пор не продано порядка 10 млн кв. метров. Выбор для потенциальных покупателей огромен и люди будут искать предложения с существенным дисконтом.

К тому же, несмотря на то, что количество начатых проектов в прошлом году было существенно меньше, масштабы стройки стали рекордным из-за переноса части проектов на текущий год. В городах-миллионниках с высокими ценниками на жилье число нераспроданных лотов перевалило за 50 тысяч. По данным на начало 2026 года, объем просроченного строительства уже превысил 12 млн кв. метров.

В третьих, из тренда «снизить выдачу льготной ипотеки в пользу рыночной» ЦБ пока удается реализовать только первую часть. В реальном выражении достаток россиян изменился в худшую сторону и банковская кабала по силам всё меньшему проценту граждан. Спрос на новостройки по стране упал на 13,1%.

Людям может помочь распространение ипотеки на вторичный рынок, но девелоперы в таком случае еще глубже провалятся в яму.

🏠Дело семейное. Ипотека