На стройке выживет не самый богатый, а самый ликвидный

Рынок недвижимости сейчас напоминает игру в баланс на канате: идешь вперед, но ветер (в лице ЦБ) дует всё сильнее. Агентство НКР «прошерстило» отчетность 11 гигантов — от ПИКа и «Самолета» до ЛСР и «Брусники». Это не просто цифры, а срез состояния отрасли, которая занимает 14% всей стройки страны.

Ситуация выглядит как «вроде бы всё хорошо, но есть нюансы». Выручка выросла на 15% (до 2,1 трлн рублей), операционная прибыль (OIBDA) — на 14% (551 млрд рублей). Рентабельность держится на крепких 25%. Кажется, всё отлично? Но давайте перевернем страницу.

Совокупный долг этих ребят взлетел на 30% — с 2,4 до 3,1 трлн руб. И растет он быстрее, чем выручка. Даже деньги на эскроу-счетах (+23%) не поспевают за аппетитами по кредитам. Почему так? Одной из ловушек стали рассрочки. Квартиры формально продаются, но деньги на эскроу капают не сразу, а частями. В отчетности видим «продажи», в кармане — дыру от бублика, которую приходится закрывать заемными средствами.

Самая болезненная часть — обслуживание долга. Процентные расходы у девелоперов подскочили на 40% (до 236 млрд руб.). Коэффициент покрытия процентов прибылью (OIBDA/проценты) сполз с 2,8 до 2,3. Запас прочности тает, и высокая ключевая ставка здесь выступает главным «душителем».

Если смотреть на долговую нагрузку (Net Debt/OIBDA), то «хорошисты» — это «Пионер» (1,6) и Setl Group (1,9). ПИК (2,0) и ЛСР (2,4) тоже выглядят устойчиво. А вот в «красной зоне» по нагрузке оказались «Легенда» (6,3), АПРИ (4,9) и «Брусника» с «Эталоном» (по 4,5).

Но еще показательнее ликвидность (живые деньги на счетах). Здесь лидер — ПИК (55% от текущих обязательств), который вовремя отказался от дивидендов и притормозил региональные стройки. На другом полюсе «Самолет, АПРИ, «Эталон» и Брусника» с показателями ликвидности от 1% до 3%. Это крайне низкие значения, которые оставляют очень мало места для маневра, если что-то пойдет не по плану.

Массового затоваривания, по версии НКР, пока нет. Продажи в целом пока еще опережают ввод новых запасов. Агентство прогнозирует спокойный год: падение сделок на 6% и рост цен на 12–15%. Крупные игроки, скорее всего, выживут — их «закопают» в проекты в последнюю очередь. А вот региональные компании и мелкие застройщики попадают в зону риска: здесь вероятны и дефолты, и «заморозка» недостроев, и вынужденные реструктуризации.

Те, кто накопил «жирок» в спокойные времена, сейчас смотрят на рынок свысока, а остальные вынуждены бежать в два раза быстрее, чтобы просто оставаться на месте.

Дело семейное. Ипотека