Долг застройщиков вырос быстрее продаж.

НКР разобрало финансовое состояние 11 крупных застройщиков за 2025 год.

В выборке ПИК, "Самолет", ЛСР, Setl Group, А101, "Брусника", "Эталон", GloraX, "Пионер", "Легенда" и АПРИ. Вместе они занимают около 14% текущего строительства в России.

Давайте разбираться:

Большие девелоперы пока вроде бы выглядят крепко. Выручка 11 компаний за год выросла до 2,1 трлн руб. (+15%). Операционная прибыль OIBDA прибавила 14% и дошла до 551 млрд руб. Средняя рентабельность держится около 25%.

Но совокупный долг этих застройщиков вырос с 2,4 трлн до 3,1 трлн руб. (+30%). Это быстрее, чем растут выручка и операционная прибыль. Деньги на счетах эскроу тоже увеличились, но медленнее — до 1,7 трлн руб. (+23%).

Одна из причин — рассрочки. Когда квартира продается в рассрочку, то на эскроу падает не вся сумма, а только платежи покупателя. Поэтому в отчетности вроде бы продажи есть, а живые деньги приходят медленнее.

Главная боль — проценты. Чистые процентные платежи у девелоперов выросли до 236 млрд руб. (+40%). Из-за этого покрытие процентов операционной прибылью снизилось с 2,8 до 2,3. Не катастрофа, но запас прочности стал меньше. Проценты все сильнее забирают прибыль, а высокая ставка продолжает давить на отрасль.

По долговой нагрузке комфортнее всего выглядят "Пионер" — 1,6, Setl Group — 1,9, ПИК — 2 и ЛСР — 2,4. Тяжелее всего у "Легенды" — 6,3, АПРИ — 4,9, "Брусники" и "Эталона" — по 4,5, "Самолета" — 3,7.

По обслуживанию долга у ПИК показатель OIBDA/проценты — 4,8, у А101 — 3,4, у ЛСР и "Легенды" — по 3,2. У "Эталона" всего 1,2, у "Пионера" — 1,3 и НКР относит такие метрики к низким.

В среднем по выборке деньги к текущим обязательствам (ликвидность) составляют 22%, но "средняя температура" тут обманчива.

У ПИК показатель 55% — компания накопила около 360 млрд руб. на счетах, в том числе из-за отказа от дивидендов и приостановки региональных проектов. У "Самолета" ликвидность всего 2%, у АПРИ — 1%, у "Эталона" — 3%, у "Брусники" — 3%. У некоторых девелоперов ликвидность уже находится на нижней границе комфортного уровня.

Массового затоваривания НКР пока не видит. Запасы у девелоперов выросли на 14%, поступления на эскроу — на 23%, а распроданность к стройготовности составила 104%.

По выборке продажи все еще опережают рост запасов. Признаки возможного затоваривания нашли только у АПРИ, но НКР объясняет это управляемым сдерживанием продаж части проектов в Челябинске.

Прогноз на этот год у агентства осторожно спокойный. НКР ждет, что количество сделок сократится не более чем на 6%, а цены на жилье в среднем по России вырастут на 12–15%.

НКР не ждет массовых дефолтов среди крупных игроков, но локальные дефолты, реструктуризации и заморозки проектов у небольших и региональных застройщиков остаются реальным риском.

Домострой в Telegram | в MAX