Крепкий рубль приятно радует. Тех, кто рассматривает покупку зарубежной недвижимости в инвестиционных целях.

Например, инвестиционный бюджет: ₽20 млн.
Если метр в стране Х стоит $2500, то:

🔹При курсе 73 это $273 972 или 109,59 м2
🔹При курсе 90 это $222 222 или 88,89 м2
🔹При курсе 100 это $200 000 или 80,00 м2

⚠️ Вот, что значит укрепление рубля для покупателя зарубежной недвижимости: разница между курсом 73 и 100 почти 30 м2 при том же рублёвом бюджете.

Но не всё так однозначно! Для многих россиян зарубежная недвижимость - это "рискованная авантюра с неясными последствиями" (цитирую один из комментариев на канале).

📖 Собрал большую статью по поводу страхов россиян перед зарубежной недвижимостью:

https://atsogoev.ru/tpost/pokupka-zarubezhnoi-nedvizhimosti

Как выйти из стагнации продаж, снизить CPL втрое, а объем сделок увеличить в 10 раз

В этот сложный для рынка недвижимости период застройщику важно правильно оценивать вложения и инвестировать только в те инструменты, которые принесут прибыль бизнесу.

Хороший пример — ГК «Лидер Групп». Команда маркетинга при помощи Smartis разобрала брендовый трафик и выяснила, что такая реклама не привлекала новую аудиторию, а «каннибализировала» трафик: застройщик дважды платил за клиента, который бы и так перешел на сайт через органику.

Коллеги проанализировали кампании, которые наполняли верхние этапы воронки, и перенаправили бюджет на них. В итоге показатели изменились кратно.

Подробнее о ходе работы, инсайтах о брендовой рекламе и работе с данными — читайте по ссылке.

Аттеншн! Важно (для многих)

📈 Если вы прямо сейчас развиваете ваш проект в сфере недвижимости и у вас есть потребность в привлечении 💸денег я предлагаю вам в течение 15 минут обсудить этот вопрос со мной.

Девелопмент, редевелопмент, коллективные инвестиции, коммерция... да всё, что угодно.

✍️Начиная с сегодняшнего дня можно записаться ко мне на прием вот здесь.

⭕️ Это бесплатно. Но повторюсь: моя инициатива касается только тех, кто развивает новые проекты и ищет деньги / соинвесторов.

🤗 Добро пожаловать, буду рад обсудить ваш проект!

👀 бегу записываться
👍 уже записался / записалась
🔥 хорошая идея

🏗 Девелоперы, инициаторы проектов отчаянно ищут инвесторов...

📮И периодически пишут мне относительно разных инвестиционных проектов: «возможно, это может заинтересовать ваших инвесторов»... Вполне может быть!

📊 Вообще, в условиях высокой ключевой ставки, которая держится уже больше 1,5 лет небольшие девелоперы явно поменяли стратегию привлечения финансирования. Многие их проекты и при ставке 7.5% были unbankable, то есть под них невозможно было получить кредит в банке. Поэтому они привлекали займы (чаще всего беззалоговые). Но по мере роста ключа эта стратегия начала себя изживать, потому что далеко не каждый девелоперский проект может выдержать наличие займов под 31-36%.

👀 Теперь вместо дорогих займов небольшие девелоперы всё чаще предлагают инвесторам не дать им деньги в долг, а стать соинвесторами их проектов. Таким образом инициаторы проектов фактически перекладывают риски.

📈 На рынке сейчас выделяются пять направлений, в которых активны небольшие девелоперы, ищущие соинвесторов (не кредиторов):

📦 Склады Light Industrial
🏪 Создание ГАБ в стрит-ритейл (в т.ч. в регионах)
🏝🏔Курортная недвижимость в регионах (Сочи, Калининград, курорты Северного Кавказа и другие приятные части России)
🏘 Загородная недвижимость (в том числе лэнд-девелопмент)
🏖 Инвестиционные проекты за рубежами РФ

⚖️ Инвесторы же, как и всегда, хотят заработать больше, чем на депозите. С другой стороны, в договорах займа указывалось точное значение доходности, а соинвестирование это отсутствие определенности.

👀 Целевая доходность ХХ% это хорошо, а поточнее можно? Нет!? Эээээээ...

☝️Уважаемые инвесторы! Ответьте, на вопросы о ваших предпочтениях, пожалуйста!

🔍 Недавно в продаже появился уникальный ГАБ с арендатором «Ортека» - помещение площадью 424,6 м2 на Тверской, 9 (3 минуты от метро «Охотный ряд»). Объект выставлен за ₽550 млн.

📍Помещение расположено на первой линии главной улицы Москвы - Тверской, в 150 метрах от Кремля и Красной площади. Помещение характеризуется отдельным входом с фасада, витринным остеклением и супер-интенсивным трафиком.

⭕ Окружение премиальное: 5-звёздочные отели, театры, ГосДума.

☝️Хочется написать - «трофейный актив», но не буду.

👟 «Ортека» - федеральная сеть ортопедических салонов, управляемая компанией «Никамед», работающей на российском рынке более 25 лет. На сегодняшний день сеть насчитывает более 240 салонов по всей стране. Компания открывает примерно один салон в месяц и планирует ежегодно запускать десятки новых точек.

📊 Потенциал рынка ортопедических товаров в России огромен и составляет аж до 117 млн человек, нуждающихся в той или иной ортопедической коррекции. Рынок активно растет и, что чрезвычайно важно для владельцев коммерческой недвижимости, остается одним из наиболее устойчивых к онлайн-конкуренции сегментов ритейла.

🌐 Интересно, что несмотря на общий тренд к цифровизации, онлайн-продажи в данном сегменте пока не оказывают критического влияния на офлайн-бизнес. Причина проста - большинство ортопедических товаров требуют индивидуального подбора, консультации специалиста и примерки. Клиенты сначала обязательно приходят в ортосалон и получают качественную экспертную консультацию.

👥 Клиентская база и лояльность:
🔸 Основная аудитория - женщины 45+, которые совершают покупки для всей семьи
🔸 Одновременно наблюдается тенденция к омоложению аудитории (до 30% покупателей - люди 23-25 лет)
🔸 Высокий процент повторных покупок и сформированная программа лояльности
🔸 Широкий спектр медицинских услуг дополнительно привязывает клиентов к конкретной локации

💡 Итог: при прочих равных, ортопедические салоны вполне можно рассматривать как перспективных и стабильных арендаторов для инвестиций в ГАБ.

💵 Конечно, в данном случае качественные характеристики самого помещения определяют ценность актива, как готового арендного бизнеса. Тверская - это Тверская (с «Ортекой» или без неё).

Можно ли заработать на инвестициях в недвижимость?

📊 Итак, посмотрим на результаты опроса: 85% ответ «да», 15% «нет». В настоящее время, по моим наблюдениям, превалируют две идеи:

1️⃣ Недвижимость - скорее способ сохранить деньги.
2️⃣ Депозиты (облигации, ОФЗ) дают больше доходности.

❌ По первому пункту категорически не согласен: есть масса примеров, когда на недвижимости, сделках и операциях с недвижимостью делались огромные деньги! Да и я сам в таких проектах принимал участие - видел своими глазами.

✅ По п.2️⃣... Главная проблема оценки эффективности инвестиций в недвижимость - временной горизонт. Те, кто хвалит депозиты, смотрят на сегодняшний день, когда ключевая ставка 14,5%. Но, например, четыре года назад корпоративные облигации давали 10-15%, депозиты 7-10%, когда как доходность некоторых сегментов в недвижимости могла легко опередить другие фин.инструменты. Просто напомню, что в 2021-2022 году спекулянты на квартирах зарабатывали десятки (от 30 и выше) процентов.

💵 Недвижимость по природе своей - долгосрочный инструмент. Низкая ликвидность, инертный рынок, запаздывающая реакция на события в экономике и т.д. То есть оценивать недвижимость нужно на длительном горизонте.

🔌В настоящее время у депозитов и долговых инструментов «специальная ситуация». Когда экономика вернется в норму, недвижимость снова сможет легко обойти банковские продукты.

🤗 Вывод: любители ликвидности и быстрых инвестпроектов сейчас правы - далеко не все проекты совсем не во всех сегментах рынка недвижимости дадут высокий доход, превышающий депозиты. Но для тех, кто мыслит годами, недвижимость остается привлекательной и на долгосрочном горизонте опередит депозиты.

🔻Во общем, не стоит судить долгосрочный инструмент по краткосрочным результатам.

Куда выгоднее вложить 5 000 000 рублей?

В России принято считать, что лучшая инвестиция — квартира. Мы решили проверить это цифрами и сравнить эту идею с вкладом в банк и покупкой коммерции.

Квартира

Метр на вторичке Москвы стоит 290 000–340 000 ₽. Однушка в спальном районе — от 12,9 млн.
За 5 млн — только ипотека под ~20%. Переплата убьет доходность. Даже без ипотеки — аренда приносит 5–7%, при том срок окупаемости 14–20 лет.

Вклад

Средняя ставка в топ-10 банков 14–15% годовых. Минус инфляция 5,59% и налоги. Итого реальная доходность около 9%. При том ЦБ снижал ставку с 21% до 15% и обещает продлить снижение. Ключевое здесь ещё и в том, что тело вклада не растёт, а съедается инфляцией.

Офис

Для примера возьмем стоимость квадратного метра офисного пространства возле Останкинской башни стартует от 250 000 ₽ — это дешевле, чем жильё в том же районе. Арендная доходность достигает 10–14% годовых. При уровне доходности 10–12% окупаемость вложений составит около 8–10 лет. Кроме того, сам офис растёт в цене в среднем на 10% в год, поэтому основная сумма инвестиций не обесценивается под воздействием инфляции.

При том стоимость офисов намного ниже стоимости квартиры:

— офис у ВДНХ от 15 м² можно купить в рассрочку: первый взнос 700 000 ₽, дальше — на 12 месяцев без %. Дизайнерский ремонт во всем бизнес центре, лаунж, конференц-зал, доступ 24/7.
— от 4 575 000 ₽ — Складочная, 1с5 (м. Дмитровская). Новый редевелопмент.
— от 2 001 000 ₽ — Братиславская, 26. Арендатор уже есть, доход с первого месяца.

Подобрать офис под свой бюджет в боте: https://clck.ru/3TRy7D

Реклама ИП ИЛЮТКИН ОЛЕГ АНАТОЛЬЕВИЧ ИНН 731002608845 erid: 2VtzqveLtBA

Лучшая форма!

⏪ Артем, подскажите, какую организационную форму лучше выбрать для привлечения соинвесторов в проект? ⏩

💰Вообще есть две формы финансирования девелоперских проектов: долевое (соинвестирование, equity) или долговое (в форме займа, debt).

1️⃣ Для долгового финансирования вы можете выбрать любую форму, желательно экономичную с точки зрения налогообложения. 

👛 Если предполагается привлекать долговое финансирование от друзей и знакомых или от частных инвесторов, то в принципе и ИП тоже может брать займы - главное, чтобы инвесторы были готовы заключить с ним такой договор!

2️⃣ Долевое финансирование, оно же соинвестирование может осуществляться в разных организационных формах:
🔻Общество с ограниченной ответственностью
🔻Акционерное общество
🔻Кооператив
🔻Инвестиционное товарищество
🔻Простое товарищество

🛗 Также могут привлекаться специальные структуры, создающиеся для привлечения средств соинвесторов:
🔻Инвестиционная платформа
🔻УК ЗПИФ

🔀 Возможность использования каждой из форм зависит от многочисленных факторов, но важно отметить: однозначно нельзя утверждать, что существует некая идеальная «организационная форма, которую лучше выбирать для привлечения соинвесторов».

На недвижимости - не заработать!

🤷 Постоянно сталкиваюсь с тем, что есть люди, которые считают, что доходы от недвижимости никогда не опережают инфляцию, что никакой реальной доходности инвестиции не приносят, и вообще, инвестиции в недвижимость это как максимум мошенничество, а как минимум - потеря денег.

📧 Периодически мне присылают и просят прокомментировать какую-то муть (тексты или видео), являющуюся «железобетонным доказательством» тщетности и ошибочности инвестиций в недвижимость.

💰 На самом деле суммы, эквивалентные сотням миллиардов долларов ежегодно инвестируются в недвижимость по всему миру. Крупнейшие банки финансируют проекты в недвижимости, крупнейшие девелоперы привлекают соинвесторов, а институциональные инвесторы создают огромные портфели недвижимости. Частные инвесторы тоже не отстают.

⚖️ Да, на рынке есть неудачные проекты, но их количество всё же невелико.

👀 Конечно, некоему блогеру из Москвы, убеждающему свою аудиторию в том, что на инвестициях в недвижимость можно только разориться - виднее! А идиоты-инвесторы просто ничего не понимают. Только автору анонимного телеграм-канала открылась истина, ага!

☝️Итого: скептицизм в инвестициях - это хорошо, но когда он переходит в фанатичное отрицание всей отрасли... попахивает сектантством и пропагандой нетрадиционных отношений к капиталу. Успешные инвестиции в недвижимость требуют знаний, опыта и грамотного подхода, но это не делает их невозможными.

Остров Балчуг, 20 минут пешком до Кремля, Москва-река с двух сторон, шум воды и пение птиц - всё это о клубном квартале делюкс-класса  «Садовническая 69».

Девелопер - «Балчуг Девелопмент». 

Здесь во дворе высажен собственный хвойный парк с туями, горными соснами и голубыми елями, среди которых уютно обустроены уединённые пространства для отдыха резидентов .

Внутри квартала есть свой велнес-центр с 25-метровым бассейном, хаммамом, сауной и тренажерным залом.

Из панорамных окон открываются роскошные виды на реку, мосты и Замоскворечье.

Гранд-лобби от бюро Олега Клодта и сервис на уровне отеля 5 звёзд дают полное ощущение, что находишься в загородном клубе, а не в центре Москвы.   

Цена квадратного метра стартует с 1,6 млн рублей, что выглядит очень привлекательно, с учётом всего сказанного выше.

Реклама ООО «С3 БАЛЧУГ ЭСТЕЙТ» ИНН 9705062309 erid:2VtzqwFkLg7

📺 Недавно услышал в одном подкасте, что ломбарды занимаются ломбардным кредитованием!

🤯 Что???

🏦 Ломбардное кредитование - это выдача кредита под залог ценных бумаг или других финансовых активов. Важно: залогом выступают не материальные активы (квартира-машина-дача, кольца и браслеты), а финансовые инструменты и только они!

🛡 Классические ломбарды (те, что принимают золото, технику, украшения) к ломбардному кредитованию не имеют никакого отношения. Это разные виды деятельности, которые объединяет только принцип «деньги под залог» и название.

💵 Ломбард - древнейшая бизнес-модель. Кредиты под залог имущества были легализованы в XV веке во Франции ростовщиками, выходцами из итальянской провинции Ломбардии (отсюда и название).

🕰 Сейчас это стабильный бизнес, расцветающий в периоды ужесточения кредитно-финансовой политики. Ценные бумаги некоторых ломбардов даже котируются на Мосбирже и вот под их залог можно получить ломбардный кредит.

💸 Владельцы ломбардов в настоящее время фиксируют ощутимый приток клиентов, связанный с высокими ставками по банковским кредитам и ростом числа отказов в их выдаче, что заставляет некоторых людей задуматься об альтернативных источниках кредитования.

🏫 А как насчёт ГАБов с ломбардами?

💎 С одной стороны, ломбард представляет собой привлекательного арендатора. Ломбарды, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды, своевременно оплачивают аренду и редко меняют локацию, что обеспечивает стабильность для владельца помещения.

💍 С другой стороны, инвестиции в недвижимость с арендатором-ломбардом имеют и свои риски. Самый главный риск - ужесточение государственного регулирования деятельности ломбардов, что может повлиять на их финансовую стабильность.

🔍 В качестве примера! На рынке представлено помещение 15,1 м2 на Ярцевской ул., 27к1 (менее 1 минуты от метро «Молодёжная», ЗАО) за 37,6 млн ₽ с арендатором - сетью ломбардов «Aurum». МАП 284 752 ₽/месяц (около 3,4 млн ₽ в год). Первая линия, отдельный вход, новые витрины, потолки 3,6 м, свободная планировка, все коммуникации. Компактный блок с витриной у самого метро - формат, востребованный широким кругом арендаторов, поэтому даже при гипотетической смене арендатора помещение быстро найдёт замену и сохранит арендный поток.

🔻 Итог: на рынке экспонируются помещения с ломбардами, их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.

Куда ни плюнь - везде ПВЗ

📊 «Яндекс Карты» отчитались: к 31 марта 2026 в России работают 231,1 тыс. пунктов выдачи заказов маркетплейсов. За год рынок вырос на 25%, в Московском регионе - всего на 13%, до 37,7 тыс. точек. В Москве и области ПВЗ уже больше, чем магазинов «у дома».

🛍 Wildberries по итогам 2025-го разогнался до 94 тыс. точек (+43% за год), Ozon перевалил за 85 тыс. (+20%), причем в столице нарастил сеть аж на 80% - до 5,5 тыс. ПВЗ.

☝️Лично я считаю, что результатом этой движухи станет каннибализация и, как следствие, закрытие части ПВЗ в недалёком будущем.

🤔 Информация к размышлению: по данным «Авито» за год количество объявлений о продаже действующих ПВЗ стало на 42% больше, а откликов на них - в 35 раз.

📊 Аналитики NF GROUP изучили свежий The Wealth Report 2026 от Knight Frank и дополнили его данными по российским городам. Год назад Санкт-Петербург был чемпионом мира по росту цен на элитную недвижимость, Москва - вице-чемпионом. В новой редакции расклад изменился: Питер на 6-м месте, Москва на 7-м.

💰 Северная столица за 2025 год прибавила в элитном сегменте 13,2%. Средневзвешенная цена 1 м2 составила ₽898 тыс. Москва прибавила 12,6% - до ₽2,2 млн за 1 м2. Для сравнения: годом ранее Питер рос на 25,8%, Москва - на 20,5%. Темпы замедлились примерно вдвое, и это лучшее, что произошло с рынком элитки за последние пару лет.

🌍 На вершине мирового рейтинга PIRI 100 произошла рокировка. Первое место - Токио с ростом 58,5% (год назад был седьмым), второе - Дубай с +25,1%, третье - Манила с +17,5%. Далее в десятке Сеул, Прага, Питер, Москва, Каймановы острова, Мехико и Бангалор. Knight Frank по-прежнему «забывает» включать российские города в свой отчёт, но NF GROUP не забывает - в конце концов, до 2022 года это и был российский офис Knight Frank.

🏝 А вот с Сочи случилось интересное. Курорт по итогам 2025 года не вошёл в топ-100 и занял 102-е место - между Торонто (-7,8%) и Гуанчжоу (-12,2%). Средневзвешенная цена элитного жилья в городе снизилась на 9% и составила ₽1,9 млн за 1 м2. NF GROUP объясняет это техническим фактором - на рынок вышел значительный объем нового предложения по ценам ниже среднего по классу, плюс изменилась структура экспозиции. Версия рабочая, но напомню: ещё в начале 2025 года Сочи считался самым дорогим элитным рынком России, дороже Москвы. Теперь он дешевле столицы на 14%.

Ну что, неожиданные результаты?

👍 Очень даже ожиданные
👀 Никогда такого не было - и вот опять...
🔥 В 2026-м Москва перегонит Токио!