Отмена массовой льготной ипотеки (под 8%) не дала значимого эффекта — разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья не сократился. Такой вывод содержится в исследовательской статье отраслевого журнала Банка России «Деньги и кредит» (№ 2, 2026).

Авторы статьи — Ольга Клачкова, Анна Литвинова и Янина Рощина — изучили 78 регионов России за период с 1-го квартала 2022 по 1-й квартал 2025 г. и пришли к выводу: на рынке жилья сложился устойчивый и регионально неоднородный ценовой разрыв. В одних регионах новостройки дороже вторичного жилья, в других — наоборот, а в ряде случаев разница статистически незначима.

По оценкам авторов, увеличение доли крупнейшего застройщика в регионе на 1 п.п. приводит к росту ценового разрыва почти на 538 000 рублей — такова разница в цене между двумя сопоставимыми квартирами (на первичном и вторичном рынках). При этом рост числа банков, выдающих ипотеку, на одну организацию в расчёте на 1 млн жителей снижает разрыв на 274 тыс. рублей. Увеличение объёма выдач по «Семейной ипотеке» на 1 млрд рублей добавляет к разрыву +40 тыс. рублей. Каждый дополнительный день строительства удорожает новостройки относительно вторичного жилья примерно на 400 рублей за квартиру.

Проблема разрыва несёт в себе риски для банков и всей финансовой системы. Если заёмщик, купивший квартиру на первичном рынке, вынужден продать её на вторичном из-за ухудшения финансового положения, её цена может оказаться ниже непогашенного остатка долга.

Исследование выделяет три группы факторов, влияющих на разрыв.

Первое: структура рынка застройщиков. Чем выше доля рынка, принадлежащая одному крупному девелоперу, тем больше ценовой разрыв. Монопольная или олигопольная власть позволяет застройщикам завышать цены на первичном рынке. Рост конкуренции в отрасли сдерживает разрыв.

Второе: льготные ипотечные программы. Программа «Семейная ипотека» увеличивает ценовой разрыв, поскольку подстёгивает спрос именно на первичном рынке. А вот отмена общедоступной льготной ипотеки под 8%, которая завершилась 1 июля 2024 года, по данным авторов, не привела к значимому изменению ситуации. Так как застройщики оперативно компенсировали её отмену альтернативными схемами: длительными рассрочками, скидками и субсидированными программами кредитования. Это сгладило потенциальное снижение спроса на новостройки.

Третье — конкуренция на финансовом рынке. Рост числа кредитных организаций, предоставляющих ипотеку (в расчёте на 1 млн жителей региона), снижает величину ценового разрыва. Чем шире предложение ипотечных продуктов, тем больше возможностей у покупателей для финансирования сделок в обоих сегментах рынка, и цены выравниваются.

Авторы статьи советуют при разработке ипотечных программ важно учитывать региональные особенности — в том числе концентрацию застройщиков и уровень банковской конкуренции. При этом они не публикуют, например, региональный рейтинг концентрации застройщиков.

Мобилизационная экономика