Значит ли это, что можно инвестировать во всё подряд без разбора и всё-равно заработать?

Конечно же нет.

📈 Во-первых, нужно покупать только те классы активов, которые способны расти в цене и впитывать инфляцию. Прежде всего это акции на фондовом рынке и недвижимость. Депозиты, займы и любые другие инструменты с фиксированной доходностью - не подойдут. Хотя облигации технически всё-таки могут расти в цене, сейчас существенная часть будущего снижения ставки уже заложена в стоимости бумаг, а номинал (тело долга облигации) не способен расти в цене и впитывать инфляцию в отличии от акций или недвижимости.

🔐 Во-вторых, лучше всего покупать что-то максимально надежное, способное защитить капитал от бесконечных внешних потрясений, которых в последние годы становится всё больше. Конечно же инвестиции в более рискованные инструменты могут принести повышенную доходность, но стоит ли риск того? При снижении ключевой ставки и перетока денег с депозитов на рынок - всё-равно все активы будут существенно расти в цене и даже консервативные надежные активы принесут неплохую доходность. А вот в случае появления очередного "черного лебедя" - жадность может сыграть злую шутку с любителями рискованных инструментов.

🏪 Под эти критерии лучше всего как раз подходит качественная коммерческая недвижимость.

⚠️ При этом инвестору нужно быть аккуратным. На рынке полно откровенно проблемных объектов, которые продаются по цене хороших объектов. А подавляющее большинство новостроек продаются по цене выше, чем стоимость уже готового объекта с арендатором. Как это не странно, мечту продать проще, чем конкретный действующий объект недвижимости. А в цену уже заложены все будущие перспективы развития локации.

🔎 Чтобы найти все подводные камни - нужно иметь большую насмотренность, экспертизу и знать куда смотреть и как смотреть. Понимать какая локация является выгодной, а какая нет. Какие критерии вообще важны для недвижимости того или иного сегмента? Для жилья важны парки, реки и метро. Для торговой недвижимости - трафик, видимость и универсальность. Для офисной - расположение в сложившихся деловых районах, близость к метро, новизна и класс здания. А для складов - технические параметры и близость к ключевым транспортным артериям. Деталей много. Хороших объектов - мало.

🤔 Какие требование у того или иного арендатора, насколько вообще широк перечень потенциальных арендаторов. Какая будет конкуренция в локации, какие ставки аренды справедливы, а какие нереальны. Какие расходы возникнут у собственника и как они повлияют на итоговую доходность. Есть ли потенциал роста стоимости объекта? Как часто будут меняться арендаторы? Смогу ли я индексировать арендную плату? По какой цене смогу продать объект через 5-10 лет?
Вопросов, которые нужно задать себе перед покупкой - очень много. И даже профессионалы не всегда знают точные ответы на все эти вопросы. Что уже говорить о частном инвесторе, покупающем свой 1-й объект недвижимости.

🏗 Застройщики и брокеры всегда расскажут наивному покупателю, что их объект самый лучший, что инвестор много заработает, риски минимальны. Работа у них такая. Нахваливать свой проект. Иногда он действительно выгодный! И действительно инвестор может хорошо заработать с приемлемыми рисками. А иногда - все это откровенное враньё, чтобы любой ценой продать кривой косой объект, потому что если этого не сделать - завтра застройщик обанкротится, а брокеру нечем будет кормить свою семью. Можно ли их винить за это? Мне кажется нет. Это их работа. А вот работа инвестора - внимательно слушать, задавать вопросы, сомневаться, проверять информацию и отличать правду от лжи, объективные данные от выдумки и преувеличения. И делать свои прогнозы, свои предпосылки и расчеты. Или найти доверенного человека или компанию, которая будет работать в интересах инвестора и получать комиссию от инвестора, а не от продавца. Если инвестор не платит комиссию - то является "товаром", который брокер или менеджер отдела продаж "продаёт" своему заказчику, который эту комиссию ему платит.

☝️Будьте осторожны. Но не упускайте действительно выгодные возможности.