Из чего на самом деле складывается доход владельца загородного дома

Дополнение к статье про сдачу домов в аренду

У того, кто сдаёт загородный дом посуточно, доход складывается из трёх вещей. Это плата за саму аренду, сэкономленная на площадках бронирования комиссия и рост цены земли под домом. Ради платы за аренду бизнес обычно и затевают, хотя именно она приносит меньше всего.

Рынок выглядит растущим. Посуточная аренда в России поднялась со 150 миллиардов рублей в 2022 году до 381 миллиарда в 2025-м, средний чек за ночь — с 3 900 до 4 400 рублей, а число загородных домов в аренде в отдельных регионах прибавило за год 32–45%.

Где брать людей

Около 70% броней проходит через три площадки. Больше 40% даёт Авито, около 20% — Островок, меньше 10% — Суточно.ру. Остальные 30% приходят через сайт, соцсети и постоянных гостей. С каждой брони через площадку уходит комиссия. У Авито с апреля 2026 года это 20%, при мгновенном бронировании 17%, у Суточно.ру от 15 до 25%, у Циан 15%, у Яндекс Путешествий 17%. Владелец со своим потоком гостей эти 15–25% оставляет себе — те же деньги теряют те, кто сдаёт через площадки. Часто гость бронирует только первые сутки, чтобы проверить дом, а дальше договаривается напрямую, и комиссия за него платится лишь один раз.

Доход от аренды

Доходность посуточной сдачи считают так. Берут доход дома от аренды за год, когда он занят гостями примерно 70% дней, и делят его на стоимость покупки. Это доход до расходов на уборку, коммуналку, налоги и ремонт. По городам выходит от 10% годовых в Москве до 27% в Ярославле. Аренда в разных городах различается меньше, чем цена самого жилья, поэтому там, где дом дороже, вложенные деньги отбиваются медленнее.

Для загородных домов в объявлениях называют доходность до 12–15%, но ДОМ_РФ предупреждает, что с учётом расходов остаётся 4,7–5,5%, а вложения возвращаются лет за десять-двенадцать. Заработка от самой аренды тут ждать не стоит. Главные деньги такой дом приносит не сдачей, а тем, что дорожает вместе с участком.

Посуточная сдача всё равно выгоднее долгосрочной аренды. По данным Домклик, в крупных городах краткосрочная сдача жилья приносит в 2,2–2,6 раза больше, поэтому владельцы и возятся с гостями каждый день — заселяют, убирают, отвечают на сообщения. Но растёт он в основном оттого, что дорожает посуточная аренда, а гостей больше почти не становится. За год цена ночи прибавила 11,5%, а число бронирований только 9,5%. Сдавать при этом начинает всё больше людей, предложение обгоняет спрос, а темп роста рынка падает год от года, с 22% в 2025-м до 16% в 2026-м и 12% в 2027-м. Отдельному дому от этого труднее найти гостей и не снижать цену.

Земля под домом

Со временем больше всего приносит не аренда, а рост цены земли под домом. За последний год участки в России подорожали на 25%, а готовые дома только на 9%. Земля дорожает быстрее домов в 60 регионах, а в Краснодарском крае участки прибавили 29%. Спрос на сами дома при этом падает с июля 2024 года. Участок в среднем дешевле дома больше чем в пять раз, и его цене есть куда расти.

Вход на рынок сегодня

Собрать сегодня комплекс с землёй, бассейном и баней для сдачи в аренду стоит около 45 миллионов рублей. Участок обойдётся в 5–8 миллионов, квадратный метр стройки стоит до 100 тысяч. Кто открывает такой бизнес в 2026-м, входит поздно. Земля дорожает и дальше, но покупает он её на пике, дорого, а те, кто вошёл раньше, брали участки в разы дешевле. На том же росте цен они зарабатывают намного больше новичка. Комиссию площадкам он к тому же платит полностью, потому что своей базы гостей ещё нет. Реальный доход у него держится в основном на аренде, самой слабой части модели. Домов при этом открывается всё больше, и конкуренция за гостя год от года растёт.

Сохранится ли такой расклад, зависит от ставки ЦБ, турпотока и того, продолжит ли земля дорожать быстрее домов.

Источники: ЦСР, Авито Путешествия, ЦИАН, ДОМ_РФ, FLAT INN, Домклик, Коммерсантъ