НЕДВИЖКА. ЧАСТЬ 2

Пару дней назад уже была прожарка недвижки, вот, тык. Этот пост - продолжение.

- Добавлю еще ряд мыслей, которые не влезли вчера. В формате "вопрос-ответ".
- Сразу отмечу, что недвижка давно расслоилась, т.е. в экономе на бывшем картофельном поле одна ситуация, а в премиалке другая. Разные миры. Разные стратегии.
- А еще отмечу, что ТЕКУЩЕЕ снижение ставки недвижке практически никак не помогает. Пока мы выше 14-15% — попа в бетоне будет продолжаться.

🔸Будет ли недвижка дорожать?
Долгосрочно и в рублях - однозначно. С учетом инфляции, девальвации и прочих гадостей в рублях явно уж падать не получится. При этом эконом экономыч может местами проваливаться в цене, а вот ликвидные (особенно премиалка) даже в сложные времена дорожают. Свой мир. Массовка - все сложно.

ВАЖНО! У застройщика в большинстве случаев цена выше, на 15-20%. Купили однушки в человейниках за 15млн — поздравляю, продавать по 13-14 придется. Если повезет🙂
Исключения: редкие квартиры, купили со скидкой (схематоз с рассрочкой и вкладом,к примеру), уникальность дома-места, премиалка. Либо все вместе.

🔸Будет ли аренда дорожать?
Дорожать - спорно, все же покупательная способность населения не спешит в рост. Дешеветь - явно нет. Ее переставили в космос уже, скорее возникнет стадия "принятия". Многие сидят на старых контрактах в 2 раза дешевле рынка. Со временем спред сузится.

🔸Есть ли инвест в недвижке?
Эскроу и отмена льготки убили легкий инвест, "как раньше". Но есть точечный инвест, особенно в бизнес+ или премиалке. В 2024 можно было урвать рассрочку в годных объектах в ЦАО (Москва) аж за 400-450к за метр, а деньги зарядить в облиги или вклад. Не массовая, но реальная история, есть кейсы.

🔸Будет ли крах, как было в США?
Будущее знать нам не дано, но лично я крах не жду. Просрочка подрастет, где-то даже могут обанктротиться застройщики, мелких поглотят крупные и все такое. Сложнее, чем раньше. Но без коллапса.
Логично не покупать у стремных ребят, не покупать стремные проекты (знаете, когда там какой-то ноунейм выкатывает супер-мега архитектуру с нереальными рендерами в так себе локации. В лучшем случае проект упростят раз в 5, в худшем - забьют).

🔸Поможет ли снижение ключа?
По мнению застроев поможет ключ только ниже 14%. А разницы между 17-18-20-21% никакой нет. Все дорого. Опять же это касается массовых сегментов, в том же бизнесе или премиуме часто оформляют рассрочку, а потом снимают с вклада и оплачивают разом. Выходит экономия даже.

🔸Будут ли просрочки сдачи?
Они и так уже есть. Полгода-год в порядке вещей. Дело в том, что строительный цикл около 5 лет длится, а у нас каждый день что-то меняется. Запланированные раннее под "вечное жирное время" объекты ползут в сроках. Новые либо не выводят, либо сразу ставят срок сдачи дальше.

🔸Покупать или продавать недвижку?
Для себя - любой момент ок. Если надо - значит надо. Для инвеста - точечно, плюс только для больших капиталов (кому диверсификация нужна).
Продавать ли? Если куча квартир, будто бы выйти в валюту по хорошей цене не самое тупое решение. Но дорого не толкнуть, вторичка стоит колом.

🔸Повлияет ли рост бакса на цены?
Это скорее доп. поддерживающий фактор, так сказать "мотивирующий" распихать "лишние" деньги в бетон. Ускоряет принятие решений, для многих. Как и переток с вкладов. Это не гарант роста цены, скорее поможет выживать рынку.

ЧТО В ИТОГЕ?

- Недвижка жила, живет и жить будет. Но по-разному: эконому плохо, в премиалке всегда праздник. Расслоение с нами надолго. Во всех сферах!
- Инвест без усилий возможно не вернется никогда. Но кто ищет - найдет. Но, все же, на фондовом рынке найти инструменты значительно проще. Держатели сперва обычных, а потом и валютных облиг соврать не дадут. Писал миллион раз😄

Уфф, большой пост. По традиции пересылайте друзьям + палец вверх в знак поддержки🙂