Чем опасна рассрочка?

Ее доля в сделках по новостройкам Москвы выросла до 28%, а значит, нормальный механизм спроса больше не работает. Похожая ситуация была летом-осенью 2024 года из-за отмены массовой льготной ипотеки.

Сейчас одобряемость упала до 49,9% на первичном рынке — банки стали осторожнее, а льготные программы больше не компенсируют разрыв между ценами и доходами. В итоге покупатели, которые реально нуждаются в своем жилье, не проходят по требованиям, а люди с крупным первоначальным взносом используют кредитное плечо и скупают квартиры под сдачу.

То есть спрос есть, но без денег здесь и сейчас. Именно поэтому застройщики вынуждены вводить рассрочку. Для них это проблема, которая ломает всю экономику проекта: деньги приходят не сразу, эскроу наполняется медленно, получается разрыв кассы, при этом обязательства никто не отменял. По сути, застройщик начинает кредитовать покупателя, потому что банк не готов делать это в прежнем объеме.

Для покупателя все выглядит привлекательно только на первом этапе: платеж ниже, вход проще, решиться на покупку легче. Но через пару лет придется или переходить на ипотеку, или выплачивать остаток. А если к тому моменту ставки не снизятся, доходы не вырастут, и сложно будет перепродать объект, то покупатель может оказаться в еще более невыгодных условиях, чем два года назад. А деваться уже некуда — сделка оформлена.

Для застройщиков это способ выиграть время, не фиксируя убытки. И вопрос, как и для покупателя, тот же: хватит ли этого времени рынку, чтобы стабилизироваться, или ситуация ухудшится?

Если за год-два ставки не снизятся ощутимо, доходы у населения не удвоятся, а банки не вернут массовую ипотеку, то рынок недвижимости ожидает рост долговой нагрузки. И тогда придется или снижать цены, или урезать объемы строительства.

Дело семейное. Ипотека