#ФинКультура разных стран очень ярко проявляется в том, как работают накопления, кредиты и сама покупка жилья. В сегодняшнем выпуске — четыре кейса из Германии, Франции, Исландии и Финляндии. А пятый — из Дании — мы разбирали в одном из предыдущих выпусков.

Германия: ипотека по модели пирамиды

Bausparvertrag объединяет накопления на жильё и право на будущий кредит в одном договоре. Человек заранее выбирает целевую сумму, несколько лет регулярно копит 40-60% этой суммы, а ставка по будущему жилищному кредиту фиксируется уже в момент заключения договора. Когда накоплена необходимая доля и выполнены условия программы, недостающую сумму можно получить в кредит.

Самое интересное в этой схеме — что сбережения людей, которые находятся на стадии накопления, используются для кредитования тех, кто уже накопил необходимую долю и перешёл к стадии кредита. Позднее погашение этих кредитов деньги возвращаются в общий пул и идут следующим участникам.

Дело не только в любви немцев к планированию. Модель массово сформировалась в Германии в 1920-е годы, когда традиционная система ипотечного кредитования практически разрушилась. После Второй мировой Bausparen получил ещё один импульс из-за колоссального дефицита жилья. Сейчас в Германии примерно 23 млн действующих Bauspar-контрактов.

Исландия: заёмщик платит за инфляцию

В России инфляция обычно работает в пользу человека с фиксированным долгом: стоимость жилья растёт, а размер долга — нет. В Исландии существует ипотека, индексированная на инфляцию. Если индекс потребительских цен за год вырос на 8%, то до учёта погашений индексируемая величина долга растёт соответственно — а уже затем из неё вычитаются выплаты заёмщика.

Поэтому вполне возможна ситуация, когда человек год исправно платил ипотеку, но должен банку больше, чем год назад. Альтернатива — высокая номинальная ставка и высокий платёж сразу.

Исландия долго жила с устойчиво высокой инфляцией и процентными ставками. Именно поэтому система индексированных кредитов стала массовой: кредитор защищён от обесценивания денег, а заёмщик получает более низкую реальную ставку и меньшую нагрузку в первые годы. 

Финляндия: долг на весь многоквартирный дом

В Финляндии при покупке квартиры человек часто приобретает не сам объект недвижимости напрямую, а акции жилищной компании, которые дают право пользоваться конкретной квартирой. При этом сама жилищная компания может иметь большой банковский кредит на строительство или ремонт дома.

Поэтому у квартиры появляются две цены: сколько покупатель платит продавцу сейчас и сколько долга жилищной компании «прикреплено» к этой квартире. Если квартиру продать, обязанность обслуживать оставшийся долг обычно переходит к новому владельцу вместе с акциями.

Юридически банку должна не семья, а жилищная компания, но владелец квартиры ежемесячно перечисляет компании специальный взнос, из которого погашаются проценты и тело этой части долга. Размер платежей может меняться, когда закончится льготный период и начнётся погашение основного долга.

Франция: жить в проданной квартире до смерти

Во Франции viager позволяет пожилому владельцу продать жильё, но продолжать в нём жить. Покупатель обычно сразу выплачивает часть цены — bouquet, а остальное не переводит единовременно: вместо этого платит продавцу пожизненную ежемесячную ренту. При viager occupé право жить в квартире сохраняется за продавцом до смерти.

Для продавца это способ превратить неликвидный актив в доход, не переезжая: он получает деньги сразу и затем регулярные выплаты. Для покупателя это ставка на продолжительность жизни продавца: чем дольше тот живёт, тем больше итоговая сумма выплат. Поэтому окончательная стоимость сделки заранее неизвестна.

Жильё разделяется на три составляющие: право собственности, право проживания и денежную стоимость. Продавец передаёт первое, сохраняет второе и постепенно получает третье. Исторически viager укоренился во Франции 18-19 веков, когда полноценной коллективной пенсионной системы не существовало.

Финтехно в Telegram | в MAX