👶 И снова — рожайте!

В правительстве обсуждают возможность введения дифференцированной ипотеки по принципу: один ребенок — ставка возрастает до 10-12%, то есть практически достигает рыночной для первички, два ребенка — стандартные 6%, три и более детей — 4%. Параллельно могут быть введены ограничения по метражу жилья, например, нельзя приобрести студию по льготной программе, а минимум площади должен составлять 50 кв. метров.

Речь здесь не о поддержке и на самом деле не об улучшении демографии, а о сокращении госрасходов, о чем прямо заявил глава Минстроя Марат Хуснуллин: «У нас непростая задача — сократить расходы бюджета <…> при этом мы точно видим, что по ряду регионов надо увеличивать лимит по семейной ипотеке».

Переводя на человеческий: поддерживать стройку необходимо, но влетает в копеечку, рынок перегрет, а банковская ставка фактически заградительная. Показательна ситуация на вторичном рынке: спрос слабый и колеблющийся, весь прошлый год он фактически стагнировал. Поток покупателей есть, но он неравномерный и неустойчивый. Мало кто может позволить себе выплачивать кредит под 20%.

Ужесточение правил семейной ипотеки — это попытка не улучшить ситуацию, а удержать рынок жилья на плаву. За последние годы программа обеспечила мощный рост спроса, однако привела к разрыву между реальными доходами населения и постоянно увеличивающейся стоимостью квадратного метра. В среднем, с конца 2021 года по текущий момент цены на недвижимость увеличились в 1,8-2 раза.

С другой стороны, это уравнивает возможности покупателей: раньше за счет кредитного плеча люди покупали доступное жилье и использовали его для сдачи в аренду, в то время как остальные не могли себе позволить кредит даже по льготной программе или не подходили под ее параметры. Теперь же государство фактически вручную корректирует распределение, чтобы охладить рынок и придержать рост цен.

Для застройщиков это тоже означает дифференциацию: они теряют универсального покупателя и вынуждены подстраивать проекты под более узкие категории клиентов или регионы, где рынок не так перегрет.

В теории ужесточения правил должны привести к сдерживанию цен, однако могут вызвать противоположный эффект: в субсидированных сегментах стоимость может продолжить расти из-за ограниченного предложения. Там же, куда субсидии не вливаются, возможна стагнация, но без обвала, потому что застройщики не готовы замедлять темпы продаж и нести убытки.

Иными словами, рынок недвижимости все больше зависит не от реального спроса и предложения, а регулируется государством в соответствии с его желанием и возможностью тратить ограниченный бюджет.

🏠Дело семейное. Ипотека