Недвижимость в Москве: почему это хорошая инвестиция

Этот пост посвящён анализу текущего состояния рынка недвижимости Москвы в премиальном сегменте. Я объясню позицию, согласно которой покупка жилой недвижимости в Москве на сегодняшний день выглядит хорошей инвестиционной идеей.

?? Текущее состояние рынка недвижимости
Высокая ключевая ставка и дорогая ипотека выглядели для рынка как идеальный шторм. В связи с этим многие ждали снижения цен, но этого не происходит. Напротив, цены выросли. С чем это связано, я объяснял ещё в январе.

Конечно, текущая макроэкономическая ситуация не прошла стороной, и первичный рынок заметно охладился. Точных данных у меня нет, но, как говорят застройщики, падение продаж достигает 40% с прошлым годом. Правда, они тут же оговариваются, что прошлый год был ажиотажным в связи с «закрывающейся» льготной ипотекой.

При этом стоимость квадратного метра продолжает расти. По данным Росстата, новостройки в Москве и Санкт-Петербурге подорожали на 8-10% за первые полгода 2025 года. При этом наблюдаемый рост цен в премиальном сегменте гораздо более значителен, что я покажу ниже.

?? Основные инструменты покупки
Сейчас на рынке недвижимости в премиальном сегменте можно выделить три основных способа покупки:
58% сделок происходит по 100%-ой оплате.
40% сделок через программы рассрочек.
2% сделок по ипотеке.

Важно отметить, что в последнем пункте в 75% случаях речь идёт о всё ещё работающей льготной семейной ипотеке. Рыночной ипотеки в структуре продаж почти нет.

И здесь есть важный нюанс: ключевая ставка снижается. При ключе в 8 – 10% рыночная ипотека будет стоить 10 – 12%. С этого момента начнётся реализация значительного отложенного спроса. О величине этого отложенного спроса свидетельствует тот факт, что ранее на ипотеку приходилось сильно больше 50% сделок, вместо 2% сейчас. Поэтому, если к моменту роста спроса вы окажетесь «в позиции», вероятнее всего вам удастся хорошо заработать.

Здесь есть логичное возражение: если покупать квартиру сейчас, то делать это без ипотеки может быть не очень комфортно. Соответственно, не логичнее ли будет подождать снижения ставок?

К сожалению, не логично. Во-первых, вы к тому моменту неизбежно столкнётесь с увеличением спроса и ростом цен. Во-вторых, сейчас многие привлекательные объекты можно купить на условиях рассрочки от застройщиков.
Вообще, рассрочка, которая сейчас стала ключевым инструментом стимулирования спроса, сокращает прибыльность проектов и создает риски для застройщиков. Поэтому при нормализации ситуации с ипотекой застройщики с большой долей вероятности откажутся от этого способа стимулирования продаж, и тех рассрочек, которые есть сейчас, больше не будет.

?? Конкретные примеры роста цен
В конце прошлого года решил сделать следующее упражнение: я взял четыре самых популярных проекта в премиум-сегменте и «зафиксировал» цены при 100% оплате без скидок на тот момент. Сегодня я сравнил их с текущей стоимостью в тех же проектах на аналогичные юниты. Вот что получилось:

Republic (Пресненский вал):
Октябрь 2024: 790 тыс. ?/кв.м.
Сентябрь 2025: 1,180 тыс. ?/кв.м.
+ 49%.

High Life (Павелецкая):
Октябрь 2024: 540 тыс. ?/кв.м.
Сентябрь 2025: 763 тыс. ?/кв.м.
+41%.

Лужники Коллекшн:
Октябрь 2024: 980 тыс. ?/кв.м.
Сентябрь 2025: 1,570 тыс. ?/кв.м.
+60%.

Проект Le Dome (напротив храма Христа Спасителя):
Октябрь 2024: 2,7 млн ?/кв.м.
Сентябрь 2025: 3,4 млн ?/кв.м.
+25%.

??Факторы дальнейшего роста цен:
Дорогое банковское финансирование ? Меньше новых проектов ? Сокращение предложения.
Рост спроса на фоне снижения ставок на ипотеку.
Рост стоимости рабочей силы из-за миграционных ограничений.
Подорожание материалов.
Высокая стоимость участков (все более или менее доступные уже используются)
Инфляция 10-15% (недвижимость «впитывает» инфляцию).

Резюме: Рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост цен несмотря на высокие ставки. При этом снижение ключевой ставки создаст значительный дополнительный импульс для роста стоимости на 30-45% в течение короткого времени. Лучше покупать сейчас. Завтра – будет сильно дороже.

#недвижимость