Рынок первичной недвижимости в Москве: время покупать

Почему? Объясняю в этом посте.

Все мы знаем, что льготная ипотека во многом ушла, а ключевая ставка достигла рекордных 21%. Всё это напрямую влияет на себестоимость строительства, и, в конечном итоге, ведёт к увеличению цен на новые объекты.

Многие девелоперы сейчас сталкиваются с трудностями в поддержании своей финансовой модели, которая обеспечивала им стабильную прибыль в последние годы. Это приводит к тому, что застройщики стараются «переждать» непростые времена и сдвигают старты новых проектов на более поздний срок. Как итог, в 2025 году будет запущено (как минимум в сегментах бизнес, премиум и делюкс) не так много проектов, как того ожидали участники рынка.

Какие из этого следуют выводы? Прежде всего застройщики, стремясь сохранить свою прибыль (вполне законное желание), начинают «сужать» рынок. Из-за того, что с рынка «вымывается» объём, в какой-то момент это приведёт к возникновению дефицита предложения, что превратит текущий «рынок покупателя» в «рынок продавца». Это позволит застройщикам предлагать менее гибкие условия и быть менее лояльными к покупателям.

Рано или поздно ключевая ставка начнёт снижаться, что приведёт к увеличению отложенного спроса на фоне ограниченного предложения. Соответственно цена метров начнёт быстро расти, а общие экономические условия приобретения недвижимости ухудшатся.

Если у вас есть планы купить недвижимость в самом лучшем городе на Земле, я бы посоветовал вам как минимум задуматься над этим. Очень вероятно, что завтра вы столкнётесь с сильно худшими условиями, чем сегодня. Да, скорее всего увеличится доступность ипотеки, но, боюсь, что рост цен из-за увеличения спроса это преимущество сведёт на нет. Будущего не знает никто, но вполне может быть, что сейчас очень хорошее время для приобретения нового жилья в Москве в инвестиционных (и не только) целях.

Нынешние проблемы с ипотекой привели к тому, что застройщики начали активно искать инструменты, которые помогут увеличить спрос. Сейчас практически все применяют самые разные типы рассрочек. Встречаются рассрочки беспроцентные, процентные, краткосрочные и долгосрочные, с удорожанием и без удорожания и т.д.

Раньше на рынке Москвы такого разнообразия не было. Обычно сделки заключались по 100% предоплате (со скидкой) или с рассрочкой на год (без скидки). Сейчас у потенциального покупателя существует гораздо бОльший выбор вариантов.

Застройщики понимают, что в высоких секторах рынка осталось не так много покупателей, готовых сразу выложить за объект всю сумму целиком. И дело даже не в том, что этих денег нет. Многие, например, в период высоких ставок предпочитают сохранять свои капиталы в депозитах или инструментах денежного рынка и не торопятся покупать недвижимость, откладывая это до снижения ставок.

Проблема в том, что со снижением ставок при ограниченном предложении вырастут и цены. В конечном итоге в условном «завтра» такие инвесторы заплатят больше, причём эта разница, скорее всего, съест текущую выгоду от высоких ставок. Многие это понимают, но лучше синица в руках, чем журавль где-то там ещё. Высокие ставки есть прямо сейчас, а вырастут там цены или нет и что будет с рынком – это ещё непонятно…

На мой взгляд, рассрочка позволяет разрешить это противоречие. Цену вы фиксируете сегодня, объект и условия рассрочки выбираете на ещё не испытывающем дефицита предложения рынке, а расплачиваетесь равномерно, по мере высвобождения средств с тех же депозитов. Таким образом через 2 – 3 года вы получаете свой объект недвижимости по «старой» цене и сохраняете потенциал использования высоких ставок для увеличения капитала.

Это ситуация win-win. И в таком виде она существует именно сейчас. Предполагаю, что дальше условия будут сильно хуже...

#недвижимость