Эти ваши апартаменты не работают и не приносят доход.

Подобную фразу я иногда слышу от своих клиентов и подписчиков. И люди говорят это совершенно искренне, основываясь не просто на каких-то домыслах или фантазиях, а на собственном печальном опыте.

Когда начинаем разбираться, почему же так, причина в 90% случаях оказывается одна - неправильно выбранный объект для инвестиций. Еще в 10% - изначально неверные и/или завышенные ожидания. Про эти 10% сейчас говорить много не буду, у меня уже была хорошая статья на эту тему: "Как купить апартамент и не разочароваться".

Поговорим сегодня про главную ошибку начинающих и неопытных инвесторов - неправильный выбор объекта. Расскажу две недавние истории от подписчиков.

Крутой отель с кучей инфраструктуры и у метро. А где доходность?
Человек купил сразу два апартамента по 7 млн. каждый в одном большом и красивом известном апарт-комплексе. Доходность - слезы, а капитализация - отрицательная (на рынке полно уступок и вторички по цене около 5 млн. уже с мебелью)!

Этот комплекс всегда очень активно пиарят и презентуют. А обычные агенты продают с удовольствием - застройщик платит весьма солидную комиссию. Отель у многих на слуху и начинающие инвесторы наивно полагают, что это залог успеха и доходности. Увы...

УК там, в целом, молодцы и стараются, вопросов нет. Но емкость рынка - штука упрямая. Отель на 3600 номеров в этой локации просто невозможно обеспечить пристойной загрузкой, да и ценник на аренду там особо тоже не поднимешь - очень много номеров продано без обязательного договора управления, и частники сильно демпингуют цены.

Первый маркер, что апартамент брать не стоит: на рынке продается очень много вторички в этом отеле, причем по ценам значительно дешевле застройщика.

Обещаний много - толку мало, или как заморозить капитал на 4 года, а потом получать 7% годовых.
Инвестор купил апартамент в 2021 году на старте продаж за 3,9 млн. на Черной речке.
Компания малоизвестная, законченных проектов в портфеле не имеет, при этом продавали не по 214 ФЗ.

Что обещали:
апарт-отель премиум-класса, со СПА-центром и потолками 3,4 метра;
собственную УК, которая будет эффективно управлять комплексом;
срок сдачи - 2023-й год.

Что получилось:
никакого СПА и "премиума" в итоге не вышло, зато вышли псевдо-апарты из офисной нарезки по 10-15 м²;
собственная УК тоже не случилась, а ребята просто ретировались с проекта;
срок сдачи переехал на 2025-й год и хорошо, что это вообще раскадастрилось и сдалось.

А еще, этот отель - по факту не отель, а офисное здание. Это значит адский налог для собственников сейчас, а в перспективе (учитывая борьбу нашего правительства с псевдо-гостиницами с неправильными ВРИ) - проблемы со сдачей в аренду и продажей.

4 года деньги были просто заморожены - ни капитализации объекта, ни толковой прибыли не получено. Вот он - тот случай - когда "уж лучше бы на вклад положил".
Сейчас собственник получает около 7% годовых на вложенные деньги - "не густо", а учитывая высокие налоги, отсутствие капитализации и туманные перспективы комплекса - это совсем печально.

Второй маркер, что апартамент брать не стоит: продажи ведутся по договору ПДКП от компании, которая не имеет имени, опыта, гос. поддержки и завершенных, успешно функционирующих, объектов в портфеле.

А если вы берете номер для бизнеса на посуточной аренде, то
Третий маркер, что апартамент брать не стоит: расположение гостиничного комплекса "выше" Петроградки - как-то вот так исторически сложилось, что не селятся туристы на севере города. Вся активность сосредоточена в центре и на юге, юго-востоке, по направлению к вокзалам и аэропорту.

Апартаменты работают и приносят достойный пассивный доход своим владельцам, но нужно понимать, что - НЕ ВСЕ. А когда речь идет о миллионах рублей - цена ошибки высока. Вы знаете, к кому обращаться, чтобы не ошибиться с выбором