Как купить апартамент и НЕ разочароваться.

Не покупайте апартаменты с целью быстрой перепродажи.
Кому знакома схема "спекулянт" в жилой недвижимости (купил "на котле" дешево, продал "на ключах" дорого, получил 30 - 40% за пару лет), рассчитывают, что и с апартаментами сейчас можно также.

Во-первых, давайте на чистоту: схема "спекулянт" в недвижке начала умирать еще в 2019 году с введением эскроу. Застройщики стали ставить стоимость на начальном этапе строительства практически такую же, как готового объекта. А добило её СВО, мобилизация, высокая ключевая ставка и запрет на применение льготных ипотек на переуступки.

Во-вторых, у апартаментов есть один нюанс - если вы будете использовать их в коммерческой деятельности (сдавать "по-белому", через УК), то при продаже придется заплатить налог 6% со всей стоимости. Так что "посдавать годик и перепродать" - это просто невыгодно. Можно пойти "серыми" путями, но я не поклонник такой самодеятельности.

Не надейтесь разбогатеть "сильно и скоро".
Кому-то этот пункт покажется забавным, но действительно попадаются клиенты, рассчитывающие получить какую-то сверхприбыль и "сколотить" состояние "по-быстрому" на апартаментах. Этого не будет.
Инвестиции в апарт-комплексы сами по себе требуют наличия определенных средств и доходов выше среднего, либо другой, менее ликвидной недвижимости, которую можно продать и переложиться. "Залететь в тему" с полмиллиона и через пару-тройку лет получить 5 млн. на руки - это не сюда.

Не берите апартамент только потому, что "проект очень понравился".
Тщательно выбирайте локацию, объект и управляющую компанию, проверяйте документы, изучайте застройщика. Я уже писал про комплексный подход при выборе апартамента и отключение своих субъективных эмоций - не вам там жить.

Важно учесть множество параметров, чтобы потом получать стабильный и достойный доход. Одна только локация (например, центр города) "не вывезет", если остальные параметры будут сомнительны (например слабая УК или непродуманная концепция).

А еще есть такой показатель, как объем номерного фонда. Небольшие апарт- отели легче заполнить гостями, но есть еще и емкость рынка в определенной локации: где-то и 300 юнитов будет уже перебор, а в другом месте можно прекрасно выдерживать постоянную высокую загрузку 1000 номеров.

Не ведитесь на громкую рекламу и нереальные проценты прибыли.
Это моя боль. Бывает, обращаются ко мне клиенты, которым "кто-то где-то" наобещал "золотые горы". Иногда это сами застройщики, но чаще - агенты, недобросовестные или просто не очень разбирающиеся в теме.

И люди, к сожалению, верят всем этим "басням", а потом приходят ко мне на консультацию с большим желанием избавиться от неликвида и переложиться во что-то стоящее. А вот продать не прибыльный апартамент в наше время еще сложнее, чем обычное жильё. Эта "слепая вера" рождается, как правило, из первых двух пунктов - желание быстрой прибыли и память о том, что когда-то так "можно было".

Запомните, если вам говорят, что будете зарабатывать 20-30% на сдаче апартаментов (или перепродадите их потом с такой прибылью, "посдавав годик-другой") - вам просто врут. Ну или это чистый маркетинг - в сумму процентов уже зашита капитализация объекта с годами (только вам об этом "забыли" сказать).
Адекватная доходность от аренды апарт- номеров - 10-12% годовых. Точка.

Продолжение