Короткое дополнение к нашему большому материалу.

На мой взгляд, одна из причин, по которым суды выносят решения в пользу собственников квартир, оказавшихся под влиянием мошенников, — это пока ещё непринятие подхода деления сделок на обязывающие и распорядительные.

В ходе подготовки материала, мы с Павлом RationalAnswer обсуждали эту проблему, поэтому вот возможное решение через призму иностранного права.

Если очень упрощенно на примере Германии:

Там сделка по продаже квартиры как бы делится на две составляющие: соглашение между сторонами и регистрация перехода права собственности.

Если из этой единой сделки «выбивается» её первая составляющая, в том числе из-за порока воли, то для покупателя остаётся действительной вторая составляющая — переход права. И он остается с квартирой.

Подробнее об этом делении я писал здесь.

Есть основания полагать, что постепенно на уровне высших судебных инстанций формируются правовые позиции, которые помогут защититься добросовестным покупателям и продвигать именно такое видение сделок.

Вот они:

Постановление Конституционного Суда РФ от 02.10.2025 № 32-П/2025. Им установлена невозможность истребования квартиры у добросовестного приобретателя, но на примере споров с государством. Тем не менее, эту мысль следует использовать в обсуждаемых спорах.

Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2025 № 5-КГ25-82-К2. В указанном судебном акте сформирована позиция о том, что у добросовестного приобретателя нет оснований сомневаться в данных ЕГРН.

Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2025 № 89-КГ24-14-К7. В нём высказана позиция о том, что недействительность первой сделки не обязательно уничтожает последующую сделку.

Эти судебные позиции не подходят точь-в-точь для дел, которые обсуждаем мы, но они могут стать базой для проведения мысли о защите покупателя.

Поэтому на указанные судебные акты рекомендуется ссылаться в том случае, если дело дошло до судебного разбирательства.

Прочёл в законе