Сказ о том, как пять лет копили-копили, да и не выкопивывали потеряли.

Есть такой финансовый продукт, довольно часто предлагаемый банками: закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ). Звучит солидно, с этаким флёром Рокфеллера в халате с монограммой.

Идея простая. Несколько тысяч людей скидываются деньгами, управляющая компания (УК) покупает на них магазины, офисы, склады и сдаёт в аренду. Арендные платежи делятся между вкладчиками, в конце срока жизни Фонда недвижимость продаётся (естественно дороже, чем была куплена...естественно🙈...), и деньги делятся между пайщиками. Все довольны и богатеют в своих халатах. В теории. Теория вообще замечательная вещь, особенно пока не встречается с практикой.

УК за всё это счастье берёт, естественно, комиссию.
И тут уже начинается интересное кино: с непредсказуемой концовкой и без возврата денег за билет.
Комиссия берётся не с прибыли, а от оценочной стоимости фонда☝️! Каждый квартал, методично, невзирая на обстоятельства, погоду, ключевую ставку и настроение пайщиков.
Стоимость эту определяет оценщик. Оценщика нанимает и оплачивает УК... Чувствуете лёгкий запах конфликта интересов😷? Нет-нет, что вы, всё чисто, законно...просто у всех участников этой тёплой душевной цепочки мотивация ровно одна: чтобы цифра в отчёте была как можно больше и красивее.
А что будет в конце пути - это, как говорится, мы узнаем позже: когда комиссии за пять лет уже давно уплачены, освоены и конвертированы в чьи-то халаты с монограммами.

Ну вот примерно такой Фонд — «Арендный поток» от Альфа-Капитал — в 2020 году и купил несколько магазинов «Пятёрочка» в Москве и области.
Люди вложили деньги, в среднем по 305 тыс руб на человека.
Фонд торговался на Московской бирже: то есть паи можно было купить и продать, как акции.
У одного пая, таким образом, одновременно существовало целых 3 цены🙈. Как в сказке про трёх медведей, только Девочке (= инвесторам) не удалось безболезненно ретироваться.

Бумажная оценка оценщика. Та самая красивая цифра в ежеквартальных отчётах, от которой исправно и методично считалась комиссия УК.
Биржевая цена. Та, по которой реальные живые люди в течение 5 лет покупали и продавали паи на бирже.
Реальная цена продажи магазинов при закрытии фонда. Та, которую дали живые покупатели за живые магазины.

Те, кто покупал паи на бирже с премией к бумажной оценке, переплачивали дважды: сначала за завышенную оценку оценщика, потом ещё сверху за рыночный оптимизм соседа по бирже.

Пять лет всё выглядело отлично: отчёты выходили, стоимость на бумаге росла, УК регулярно получала комиссию и, надо полагать, была собой весьма довольна (1,8% годовых, примерно 25 млн рублей в год только за управление, да 0,5% сверху за каждую сделку). Пять лет☝️...Жизнь удалась... у кого надо, у тех и удалась.

В марте 2020 срок фонда закончился: магазины нужно продать и раздать деньги людям. И тут бумажный мир торжественно столкнулся с суровой реальностью,.. и реальность победила с разгромным счётом, даже не запыхавшись.

Объекты продавались ещё целый год!, до апреля 2026. То есть люди думали: вложу на пять лет, через пять лет заберу деньги. Ну да, ну да...Ничего личного.

Объекты ушли с огромным дисконтом.
Для примера: один из магазинов в 2020 был выставлен на Циане за 150 млн - Фонд купил его за 162 млн руб☝️ - на бумаге оценщика он гордо «стоил» уже 220 млн🙈 - реальный покупатель через 5 лет! дал 135 млн🤯. Видимо, он отчётов оценщика не читал, и это, как выяснилось, сделало его значительно богаче всех, кто читал...

Итого по всему фонду: люди потеряли 23%! Не НЕДОзаработали — потеряли. Да, они получали ежемесячные выплаты...только по ставке в 2,5 раза ниже депозитной! Инфляцию за эти пять лет мы вспоминать не будем, потому что нам всем ещё жить и радоваться.

Просто поаплодируем стоя. Желательно молча...

Там ещё удивительные нюансы про взаимозависимость всех и вся в этой чУдной схеме. Но и так занимательно, я полагаю...