Самый неудобный вопрос сегодняшней стройки.

Сколько стоит квадратный метр? Это всё равно что три человека отвечают на вопрос «какова стоимость автомобиля» — один называет цену завода, другой — дилера, третий — с учётом страховки и обслуживания за 5 лет. Все правы. Но говорят о разном. Государство субсидирует ипотеку на этот продукт на 2 трлн рублей в год — не зная его реальной себестоимости.
Это не обвинение. Это просто факт. Единой методологии нет. Как только она появится — три числа превратятся в одно.

Мы только обратим внимание на одну цифру.
 
В 2018 году доля финансовых расходов в структуре СМР — 1,9%. Это были кредиты подрядчиков. Фактически незаметная строчка.
 
Сегодня банки получают 13,7% от полной стоимости квадратного метра жилья. 20 тысяч рублей с каждого метра. Рост — в семь раз за восемь лет.
❕Важный нюанс, который честно признал ВТБ на круглом столе: при хорошем покрытии эскроу-счетами ставка по проектному финансированию близка к нулю. Но в реальном проекте — земельный кредит, бридж-финансирование до открытия эскроу, задержки с РНС, отставание продаж. Всё это суммируется — и 20 тыс. руб./м² — это рыночная средняя, а не пессимизм.
 
Банки не кладут кирпичи. Не закупают арматуру. Не платят рабочим. Но получают с метра столько же, сколько стоит земля под домом.

Это не обвинение в адрес банков. Это диагноз системы — нам надули финансовый пузырь в жилищном строительстве, и теперь он сидит в себестоимости каждого метра.
💡 ×7 за 8 лет — говорит само за себя.
 
Это результат того, как была устроена реформа эскроу: деньги дольщиков лежат у банка, банк кредитует застройщика под залог будущей выручки. При высокой ключевой ставке — расходы на обслуживание становятся существенной статьёй.

Но именно поэтому наше предложение: банки должны стать не просто кредиторами, а участниками управления стоимостью. Верифицировать сметы через ТИМ-данные. Снижать ставку за дополнительную прозрачность. Если это вообще кому-то нужно, конечно. Блокировать платёж при фиксации фальсификата.
Слайд говорит сам за себя.