OCR (Effort Rate): показатель, которым частные инвесторы часто пренебрегают...

🏢 В мире инвестиций в торговую недвижимость есть один важный показатель, на который профессионалы обращают пристальное внимание, но многие частные инвесторы, к сожалению, часто игнорируют. Речь идёт об OCR (Occupancy Cost Ratio) или Effort Rate.

📊 OCR (Effort Rate) — это показатель нагрузки арендной платы на бизнес арендатора. Рассчитывается как отношение арендной платы к выручке арендатора за соответствующий период. Например, если товарооборот супермаркета составляет ₽10 млн в месяц, а арендная ставка ₽670 тыс., то OCR = 0,67/10 × 100% = 6,7%. Это вполне комфортный показатель для супермаркета.

🔍 Именно этот показатель определяет жизнеспособность и долгосрочную устойчивость арендного бизнеса. Для каждой категории бизнеса свои комфортные показатели OCR. Для супермаркетов при OCR 6-7% магазин однозначно является прибыльным и вряд ли закроется / съедет в другое помещение. А вот при нагрузке арендной платы на бизнес супермаркета в 10-15% риски ухода арендатора кратно возрастают. Завышенная ставка грозит съездом арендатора.

👀 К сожалению, на рынке ГАБ некоторое время назад были распространены случаи продажи помещений супермаркетов с OCR выше 15%. Как нетрудно догадаться, долго такой арендный бизнес не существовал, а инвесторы получали бесценный опыт и четкое понимание важности OCR (Effort Rate).

⚠️ А что в объектах SimpleEstate c OCR? Мы изначально, на уровне первичного анализа, отсекаем объекты с завышенными показателями Effort Rate. Таким образом рискованные объекты не могут быть приобретены инвесторами на нашей платформой. OCR (Effort Rate) является частью нашего рейтинга и мы уделяем этому показателю повышенное внимание.

☝️ Увы, большинство частных лиц, участников рынка купли-продажи ГАБ не развивается в профессиональном плане и анализируют проекты по сотням МАП, грязной окупаемости и прочим странным показателям, игнорируя OCR арендаторов. И очень зря!