Сравниваем прямую покупку складов Light Industrial и акции проектных компаний, владеющих коммерческой недвижимостью, размещенные на инвестиционной платформе SimpleEstate.

Light Industrial - это новый формат современных многофункциональных помещений от 100 до 3000 кв. м, которые сочетают склад, производство и офис под одной крышей. Формат только формируется и находится в стадии экспериментов.

Доступность качественных объектов. Для прямой покупки качественного склада формата Light Industrial потребуется капитал от ₽20 до ₽100 млн. При этом за меньшие деньги на рынке предлагаются объекты с повышенными рисками: удаленные локации, неопытные девелоперы, непроверенные форматы, арендаторы-стартапы. В SimpleEstate минимальный порог входа ₽100 000 дает доступ к качественным объектам стрит-ритейла с проверенными арендаторами уровня X5, Магнита или Ленты в сильных локациях.

Стабильность арендаторов. В Light Industrial арендаторами являются представители малого и среднего бизнеса: небольшие производственные компании или интернет-магазины, которые потенциально менее стабильны и могут легко сменить локацию или закрыться. В проектах SimpleEstate арендаторами выступают федеральные сети супермаркетов - крупнейшие ритейлеры страны с многомиллиардными оборотами, договорами на 10-15 лет и автоматической индексацией арендных платежей.

Ликвидность. Рынок Light Industrial еще не сформирован, нет устоявшихся стандартов ценообразования — разница в ставках аренды может составлять до 100% для похожих объектов. Light Industrial - новый сегмент рынка доходной недвижимости. Такой склад можно купить, но его будет крайне сложно продать частному инвестору в качестве готового арендного бизнеса, потому что консервативные покупатели ГАБов предпочтут помещение с арендатором-супермаркетом федеральной сети, а не экспериментальный склад в Подмосковье с ноу-нейм производством. Рынок вторичных продаж Light Industrial практически не существует. В SimpleEstate продажа доли через развитый вторичный рынок платформы занимает от пары недель до пары месяцев благодаря сформированной экосистеме инвесторов.

Диверсификация рисков. При прямой покупке Light Industrial все риски сконцентрированы в одном экспериментальном объекте: риск неопытного девелопера, риск непроверенного формата, риск нестабильных арендаторов МСБ, риск удаленной локации. SimpleEstate обеспечивает естественную диверсификацию между несколькими проверенными проектами стрит-ритейла с надежными федеральными арендаторами в разных сильных локациях, что снижает концентрированные риски.

Устойчивость спроса. Основной драйвер спроса на Light Industrial - программа КРТ по перемещению компаний из промзон Москвы, которая носит временный характер и ограничена по объемам. Что произойдет со спросом после её завершения - пока неясно. Спрос на продуктовые супермаркеты носит базовый характер и стабилен независимо от экономических циклов - люди всегда покупают продукты питания, что обеспечивает устойчивость бизнес-модели.

В настоящее время на рынок Light Industrial вышло много небольших неопытных девелоперов (часто стартапов), которые концентрируются на быстрых спекулятивных проектах сомнительного качества. В итоге предложение насыщено проблемными (с точки зрения профессиональных инвестиций) проектами, а доля проектов адекватного инвестиционного качества невелико - и мы их видим.

Мы в SimpleEstate постоянно изучаем рынок складов Light Industrial и уверены, что рано или поздно найдем интересное предложение для инвесторов нашей платформы! В этом случае широкий круг заинтересованных лиц получит возможность вложить капитал от ₽100 000 в качественный актив институционального качества.