Мы в SimpleEstate всегда выступаем за широкую диверсификацию инвестиционного портфеля. Однако мы считаем, что для объективности лучше дать нашим инвесторам более широкую картину инвестиционных возможностей.

Сравниваем два инструмента: корпоративные облигации и инвестиционную платформу коммерческой недвижимости SimpleEstate.

Облигации это секьюритизированные (то есть превращенные в ценные бумаги) долги. В долг могут занимать не только частные или государственные компании, но даже муниципалитеты, области, края, республики и страны. Облигации компаний (корпоративные облигации) фактически являются беззалоговыми, то есть необеспеченными, кредитами компаниям, которые их выпускают. Компании поручаются, что будут выплачивать по ним купоны и погасят долг в конце срока. Держателям облигаций выплачивается купон (проценты по займу).

Владение объектом, а не обязательством. Проектные компании SimpleEstate владеют реальными объектами коммерческой недвижимости, сданными в долгосрочную аренду федеральным сетям супермаркетов. Инвесторы не дают в долг платформе, но владеют акциями проектных компаний, что обеспечивает право на получение доли доходов от коммерческой деятельности компаний (дивиденды).

Динамика стоимости. Номинал облигации остается неизменным до погашения, а в момент погашения вы получите ровно по номиналу. Можно купить или продать облигацию с дисконтом на вторичном рынке, не дожидаясь погашения. Недвижимость, как базовый актив проектной компании, обычно растет в цене со временем, обеспечивая дополнительную доходность сверх дивидендов.

Динамика доходности. Доходность облигаций волатильна: растет во времена потрясений и высоких рисков, но снижается в период благополучия (за счет роста или падения цены облигации). Доходность коммерческой недвижимости, как правило, стабильна благодаря долгосрочным договорам аренды с федеральными сетями. Доходность корпоративных 2-3-летних облигаций (а на больший срок они в массе своей и не выпускаются) прямо сейчас 18-22% годовых. Доходность проектов SimpleEstate в среднем 8-10% дивиденды + 5-10% рост стоимости. Однако еще три года назад доходность корпоративных облигаций составляла 10-15% годовых при тех же показателях проектов SimpleEstate.

Потенциал роста доходности
Арендная плата объектов недвижимости постепенно растет, а значит растут и дивиденды. Купоны по облигациям фиксированы и не могут расти.

Ликвидность. Облигации обладают высокой ликвидностью - можно продать в любой момент на бирже. У SimpleEstate ограниченная ликвидность: продажа доли через вторичный рынок занимает от пары недель до пары месяцев. Но для долгосрочных инвесторов это не так критично.

Риск дефолта. В облигациях возможен дефолт эмитента, причем вероятен сценарий одновременного дефолта многих выпустивших облигации компаний в кризис. Что происходит в кризис с коммерческой недвижимостью, сданной сети супермаркетов? Судя по последним событиям, ничего фатального - люди продолжают ходить в магазин за продуктами, а торговые сети продолжают платить аренду.

Порог входа. Облигация стоит от 1 000 рублей. Акции SimpleEstate начинаются от 100 000 рублей.

Защита от инфляции. Фиксированный купон облигаций может обесцениваться при росте инфляции. Флоатеры частично защищают от инфляции, но их доходность падает при снижении ключевой ставки (при этом инфляция может оставаться высокой). Арендная плата в проектах SimpleEstate индексируется и привязана к товарообороту, обеспечивая естественную защиту от инфляции.

Истинный друг инвестора - широкая диверсификация и паранойя, а не какой-то один инструмент, будь то только облигации или только недвижимость. Задача разумного инвестора - не забывать включать коммерческую недвижимость в свой портфель и не перегружать его какой-то одной категорией активов.