⚡️ Офисы vs. стрит-ритейл: что надёжнее для инвестора? Два сегмента коммерческой недвижимости с разными профилями риска. Пытаемся разобраться, какой актив выбрать.

Стабильность арендаторов. Продуктовый ритейл исторически демонстрирует максимальную устойчивость - люди покупают еду при любой экономической ситуации. Федеральные сети типа X5 Group, Магнит и Лента показывали рост выручки даже в кризисные 2020-2022 годы. Офисные арендаторы более чувствительны к экономическим циклам: в сложные времена компании могут сокращать площади. Но качественные офисы в престижных локациях типа Москва-Сити сохраняют стабильный спрос даже в периоды экономической нестабильности.

Рентная доходность. Здесь офисная недвижимость в премиум-локациях берёт реванш. В Москва-Сити за три года ставки выросли на 80% против 25% по городу в целом. Ставки аренды на помещения супермаркетов более предсказуемы, такой бурный рост ставок на рынке, к сожалению, не отмечается.

Длительность договоров и предсказуемость. Продуктовые сети заключают долгосрочные договоры на 10-15 лет с привязкой к товарообороту и с индексацией - инвестор может относительно точно предсказать, что получит в долгосрочной перспективе. Офисные арендаторы предпочитают договоры на 3-5 лет, но это же обстоятельство даёт возможность быстрее пересматривать ставки аренды при росте рынка. А это в свою очередь обеспечивает потенциал более стремительного роста стоимости актива.

Ликвидность и универсальность помещений. Офисное помещение потенциально более универсально - его можно разделить на несколько частей и пересдать разным типам арендаторов (при возникновении такой необходимости). Помещение супермаркета имеет специфическую планировку и технические характеристики, что ограничивает круг потенциальных арендаторов. Но для федеральных сетей это стандартизированный актив с понятными параметрами. Конечно, разделить торговые помещения тоже можно, у нас уже были подобные кейсы. Оба типа активов при правильных характеристиках ликвидны, хотя сроки их реализации на рынке могут отличаться.

Технологические риски и тренды. Офисы сталкиваются с угрозами ИИ и удаленной работой, ритейл - с угрозами роста доставки при онлайн-торговле продуктами питания. Но в обоих случаях премиум-сегмент выигрывает от поляризации: компании концентрируются в престижных кластерах типа Москва-Сити, отказываясь от периферии, а федеральные продуктовые сети укрепляют позиции, вытесняя более мелких игроков. В итоге имеем долю e-commerce в продуктах питания в России менее 5%, а вакантность в Москва-Сити на историческом минимуме 4,7%.

Так что же выбрать? А вот здесь главное открытие для инвесторов SimpleEstate: выбирать не нужно. У инвесторов есть возможность инвестировать через платформу в оба сегмента, создавая сбалансированный портфель коммерческой недвижимости. Вместо того чтобы делать ставку на какой-то один актив, можно распределить капитал между стабильностью недвижимости для продуктового ритейла и потенциалом роста премиум-офисов. Такой подход снижает общий риск портфеля: если один сегмент испытывает временные трудности, второй продолжает обеспечивать доходность.

SimpleEstate предоставляет доступ к обоим сегментам: проверенные проекты с супермаркетами федеральных сетей и премиум-офисы в Москва-Сити. Наши инвесторы теперь могут реализовать классическую стратегию профессиональных инвесторов в недвижимость - не концентрация в одном типе активов, а разумное распределение между разными сегментами с некоррелирующими рисками.

Продуктовый стрит-ритейл - "Магнит в Домодедово"

Офис в Москва-Сити - "iCity"