Какие главные риски офисного сегмента в Москве и нашего нового проекта в Москва-Сити? Мы решили разобрать каждый тезис с опорой на актуальную статистику рынка.

Риск №1. Российские компании сокращают бюджеты и экономят на офисных площадях в нынешних экономических условиях.
Высокая ключевая ставка, рост налогов и другие факторы действительно негативно сказалась на бизнесе многих российских компаний. Но даже если принять за истину, что некоторые потенциальные арендаторы откажутся от расширения или сэкономят на офисах, справедливо и обратное: многие реальные арендаторы оптимизируют площади и переезжают в более компактные помещения – например, из 500 м2 в 300 м2. Значит, на рынке появляются потенциальные арендаторы именно для таких помещений, как наше.

При этом статистика показывает: при снижении спроса вакансия в офисах класса А составляет всего около 6%, а в Москва-Сити – рекордные 1%, исторический минимум за последние 16 лет. Средние ставки аренды в Москва-Сити выросли за год на 37%. Рынок не снижает ставки при падении спроса – это прямое доказательство структурного дефицита предложения.

Риск №2. Удалёнка продолжает развиваться, а бизнес осознал выгоду от экономии на офисах.
Здесь важно различать желаемое и действительное. Да, согласно опросам, около 49% россиян хотели бы работать удалённо или гибридно. Но на практике по данным НИУ ВШЭ, число удалёнщиков в России упало с 2,8 млн в начале 2022 года до 1,32 млн во втором квартале 2024 года – почти в 2 раза. В 71% российских компаний удалённо трудятся менее 10% сотрудников. На российском рынке чётко наметился тренд на возвращение сотрудников в офисы. Даже крупнейшие IT-компании (Яндекс, ВК) перешли на гибридный формат или полностью вернули сотрудников в офисы.

Есть ещё один важный фактор. Социолог Фредерик Лал классифицировал компании по уровню развития корпоративной культуры от "красных" (иерархичные, авторитарные) до "бирюзовых" (самоорганизующиеся). Именно бирюзовые компании массово пытались перейти на удалёнку и сокращали офисные площади. Но в России традиционно количество красных, коричневых и оранжевых работодателей крайне высоко – эти компании тяготеют к иерархичности и контролю, для их руководителей удалёнка некомфортна. Такие компании сохраняют персонал в офисах до 70-100% рабочего времени, что создаёт дополнительную устойчивость для российского рынка офисной недвижимости.

Риск №3. ИИ стремительно развивается и может заменить значительную часть офисных сотрудников
Да, ИИ развивается стремительно. Но нейросети автоматизируют рутинные задачи, высвобождая людей для более сложной, креативной работы. История показывает, что технологические революции не сокращают общее количество рабочих мест, а трансформируют их. При этом качественные офисные площади нужны именно для высококвалифицированных специалистов, работающих над сложными задачами, требующими коллаборации.

Если ИИ действительно заменит часть офисных работников, первыми пострадают дешёвые офисы класса B в периферийных локациях, а не премиальные площади в Москва-Сити, где размещаются штаб-квартиры, офисы продаж и стратегические подразделения крупнейших компаний.

Риск №4. Массовое строительство офисов в Москве в альтернативных локациях с более доступными ставками всё равно создадут конкуренцию традиционным деловым районам, в т.ч. Москва-Сити
Да, новые офисные кластеры строятся по всей Москве, но 78% нового предложения появится не в традиционных деловых районах, а между ТТК и МКАД или за МКАД. Москва-Сити – это не просто офисы, это статус, имидж, деловая среда, транспортная доступность (ст. метро в 3-5 минутах) и инфраструктура. Компании, желающие арендовать офис в Сити, не рассматривают периферийные локации как альтернативу – это разные сегменты рынка, разные арендаторы, разные решаемые с помощью офиса задачи.

Вывод: офисный рынок Москвы, и особенно Москва-Сити, находится в уникальной ситуации: многолетний дефицит качественного предложения, минимальная вакансия, рост ставок даже при снижении темпов спроса, ограниченный потенциал нового строительства.