Ипотечный «фильтр»: банки отказывают каждому второму заемщику в новостройках

Российские банки охотно одобряют ипотеку тем, кто уже имеет на руках больше половины стоимости жилья. Но для большинства семей такой первоначальный взнос - неподъемная сумма. В итоге возникает парадокс: те, кому ипотека нужна больше всего (без крупных накоплений), получают отказы чаще всего. Апрельская статистика это подтверждает.

Деньги готовьте бумажные

За последние полгода одобряемость ипотеки на первичном рынке рухнула с 61,5% до 49,9% - это исторический минимум, даже ниже кризисного февраля 2025 года (51,8%). Банки фактически отсекают больше половины заявок. Причина не в злом умысле, а в логике рисков: низкий первоначальный взнос (условные 10–20%) при текущих ценах делает кредит токсичным для регулятора. На вторичном рынке картина обратная - одобряемость выросла до 63%. Там заемщик приходит с большей долей своих денег, а банки даже начали конкурировать за таких клиентов.

Сейчас на рынке сложилась двойная вилка. Застройщикам нужны продажи, но льготные программы стали менее щедрыми для банков: с начала года снизилась компенсация за выдачу таких кредитов. Кредитные организации не хотят кредитовать покупателя с 15% взноса, когда тот же самый рискованный актив можно не брать на баланс. В результате застройщики вынуждены либо закладывать рост цен, чтобы дотировать ставку, либо искать клиентов с живыми деньгами. Первый вариант разгоняет инфляцию, второй - сужает круг покупателей до 1-2% населения.

Если с мая ЦБ смягчит макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска, то ипотека в новостройках станет чуть выгоднее для банков. Но это не вернет одобряемость к прошлогодним 65%. Банки уже привыкли работать с качественными заемщиками (высокий взнос + белая зарплата) и не будут массово возвращаться к «рискованным» клиентам. Вторичка продолжит расти по одобряемости - за счет снижения ставок и все тех же обеспеченных покупателей.

Рынок четко поделил население на два класса: те, у кого уже есть половина стоимости квартиры (они получают кредит легко и даже на выгодных условиях), и все остальные, ради кого и затевались массовые льготные программы (они оказываются за бортом - с отказом в 50% случаев). Пока не появится механизм, который сделает низкий взнос безопасным для банка (например, государственное гарантирование «первых» 20% тела кредита), доступная ипотека останется фикцией для статистики.

Разумная Россия 2.0 | Наш сайт