💰 1 млн рублей за метр в Печатниках. Добро пожаловать в новую реальность московской недвижимости

Недавно побывал на передаче ключей в первой очереди ЖК Portland от FORMA. Это первые четыре корпуса. Хотелось понять, чкаким получился бизнес-класс на набережной в Печатниках. FORMA - новый бренд на рынке, поэтому остается вопрос, а что именно они в итоге построят?

Первое впечатление: Portland очень напоминает River Park Коломенское от AEON - и архитектурой, и самой концепцией жилого комплекса у воды. Согласны?

👉Теперь к главному: это действительно бизнес-класс? Если смотреть формально - да:
собственная набережная от застройщика
алюминиевые окна
места для бризеров и приточки (хотя самой системы нет и собственникам придётся немного "колхозить")
приятные входные группы, хотя без модных автоматических дверей
велосипедные места в паркинге и машино-места с возможностью установки электрозарядок (разумеется, за отдельную плату)
🤔 высота потолков в White Box 2,95 метра, после ремонта останется не более 2,8 метра. Для бизнес-класса маловато, но для сегодняшнего московского рынка уже почти норма.

Управляющую компанию застройщик также поставил свою. Тариф - от 180 рублей за квадратный метр. Для новых проектов это уже не выглядит чем-то необычным, хотя часть покупателей наверняка ожидала меньшую сумму. По крайней мере, в офисе продаж их так ориентировали.

Что мне не понравилось: довольно скромный двор. Детям разгуляться негде. Да, застройщик компенсирует это собственной набережной и мини-яхтенной школой. Логика понятна: проводить время нужно не во дворе, а у воды. Правда, полностью эта концепция заработает только после завершения второй очереди, после 2028 года.

Да простят меня жители Печатников, но прямо сейчас район сложно назвать комфортным для долгих прогулок. Большую территорию Южного порта и общую набережную должен развивать AEON, но со сроками здесь может получиться примерно как с завершением всего ЖК Шагал: в презентациях фигурировал 2030 год, а в реальности всё вполне может растянуться до 2035–2040 годов.

При этом серьёзных недостатков непосредственно в самом Portland я не увидел. FORMA достаточно точно попала в свою целевую аудиторию: тех, кто хочет жить ближе к центру, но не переплачивать за район и премиум-класс. Это проект для конкретного покупателя, который хочет жить именно в Печатниках, но в современном доме и на собственной набережной.

Из прямых конкурентов по продукту я бы выделил Квартал на набережной NOW от TEKTA, и лично мне NOW нравится немного больше.

Можно ли заработать на Portland?

Сегодня проект уже выходит на вторичный рынок. Заработать здесь, вероятно, можно, если:
▪️получить хорошую скидку на входе
▪️выбрать действительно ликвидную квартиру
▪️сделать качественный ремонт
▪️продавать уже готовый продукт

Не удивлюсь, если готовые квартиры с террасами и прямыми видами на воду будут предлагаться примерно по 1М рублей за метр. Да, миллион за метр в Печатниках. Вот такая у нас инфляция недвижимости. Но если бы я выбирал инвестиционную квартиру или объект под аренду, то смотрел бы другие жилые комплексы и другие форматы квартир.

А вот если вам нужен уже готовый ЖК, нравится эта локация, дети ходят здесь в школу или рядом находится работа, Portland вполне можно рассматривать. Особенно с расчётом на развитие Южного порта до 2040 года. Очень надеюсь, что хотя бы к этому времени планы реализуют.

👉Реальные цены и квартиры со скидками я выложу в нашем Telegram-боте в 15:00. Дополнительно я попросил застройщика предоставить скидку около 1М рублей на четыре квартиры специально для подписчиков и клиентов Smarent.

Если вы рассматривали Portland для себя - посмотрите лоты по ссылке в боте или запросите подборку у брокера Smarent.

Кто-то сделал аккаунт от моего имени в телеграмм.

Я никому не пишу и не предлагаю инвестиции или разных схемы.

Вы знаете, что Смарент и Виктор Зубик так не делает 😉

😱 Недвижимость тоже приносит убытки. Мой личный провал

Все любят рассказывать, сколько заработали на недвижимости. Я покажу обратную сторону.

В новом выпуске разбираю свою инвестицию в студию 19 м² в NICE LOFT: сколько вложил, где ошибся и почему вместо ожидаемой прибыли потерял деньги.

Даже опыт не защищает от неудачных сделок. Главное - честно разобрать ошибки и больше их не повторять.

Смотреть выпуск.

🚇 Метро придёт в Восточный: кто выигрывает?

Думаю, многие про такой район Москвы даже не слышали. А теперь там будет настоящее метро. И это неожиданно, потому что раньше этого проекта не было даже в долгосрочных планах, а теперь город официально подтвердил продление Арбатско-Покровской линии.

Что это значит для рынка?
🔸 Девелоперы редко ждут открытия метро. Как только появляется подтвержденный инфраструктурный проект, цены и планы строительства начинают пересматривать заранее.
🔸 Сейчас новостроек в самом посёлке нет, но не так далеко строятся проекты от Самолёта и Гранель, которые получат свой буст.
🔸 Но выиграют не только новостройки. Рост транспортной доступности всегда подтягивает и вторичный рынок. А здесь транспортная доступность, а точнее недоступность, всегда была одним из основных возражений.

Самое важное здесь даже не новая станция, а то, что восточное направление наконец получит альтернативу перегруженному Щёлковскому шоссе. Для жителей Балашихи, Щёлково и района Восточный это изменение качества жизни, а для инвесторов - потенциальная переоценка локации.

Если давно присматриваетесь к этому направлению, откладывать решение, возможно, уже не стоит. После таких новостей рынок обычно реагирует быстрее покупателей.

Ждем недвижимость на вторичном рынке от «уехавших»?

Уехавшим россиянам запретят пользоваться банками и Госуслугами, водить авто, регистрировать ИП и продавать недвижимость, — закон приняла Госдума

Ограничения коснутся уехавших россиян, обвиняемых в дискредитации ВС РФ, участии в деятельности нежелательных организаций и нарушении закона об иноагентах.

Если вы просто уехали из России, то не переживайте 😅

Подслушано вчера в офисе заселения ЖК Shagal

— Подскажите, дефекты в моей квартире устранили? Прошло уже 45 дней.

— Не знаем.

— А где узнать?

— Сходите в квартиру и посмотрите.

— А если не устранили?

— Не знаем.

— А что тогда делать?

— Не забудьте оплатить коммунальные услуги. Всего доброго.

🙂 Добро пожаловать в постпродажный сервис.

К сожалению, это не уникальная история одного ЖК. На рынке недвижимости так работает очень часто: пока вы покупатель - вы клиент. После получения ключей - вы уже собственник, который нужен, только чтобы исправно и в срок оплачивать работу УК, а все вопросы приходится решать самому.

Причина простая: по 214-ФЗ застройщик обязан передать квартиру, но не обязан обеспечивать высокий уровень клиентского сервиса после передачи. А большинство людей покупают квартиру один раз в жизни, поэтому мотивация бороться за их лояльность и повторную покупку у многих компаний, мягко говоря, невысокая.

Согласны? Ставьте лайк 👍

И…. рынок ожил

Вчера заметно отскочили и длинные ОФЗ, и акции. Похоже, что попытка Минфина снять напряжение с фондового рынка удалась👍

Но для недвижимости здесь важен не сам рыночный отскок.

Если рынок ОФЗ действительно начнет стабилизироваться, это будет позитивным сигналом для стоимости длинных денег в экономике. А значит и для ставок по ипотеке в будущем, и для условий финансирования в девелопменте.

Теперь особенно важным становится заседание ЦБ в пятницу. И смотрим даже не на ставку, а на обновленный среднесрочный прогноз.

👉В последней оценке средняя ключевая ставка на 2027 год стоит на уровне 8-10%. Думаю, вполне может ждать пересмотра этого диапазона выше - например, до 11-12%. Для рынка недвижимости это, возможно, даже важнее разового решения по ставке.

Потому что рынку нужны не столько быстрые снижения - хотя кто об этом не мечтает ☺️, - сколько более понятная среда по стоимости денег на горизонте вперед.

⚠️ Минфин впервые БЕССРОЧНО приостановил аукционы по размещению ОФЗ

Хотя не совсем впервые: в феврале 2022 году такое уже было, и пауза продлилась около полугода. На мой взгляд, это одна из самых недооцененных новостей последних дней.

Почему это важно? 👇

Последние месяцы государственные облигации заметно подешевели. Вместе с ними снижается и стоимость портфелей банков и инвесторов. Многие банки активно зарабатывали не только на купонном доходе, но и на переоценке облигаций, поэтому дальнейшее падение этого рынка никому не выгодно.

Теперь Минфин фактически говорит: мы временно не будем наращивать предложение новых ОФЗ, чтобы не давить рынок сильнее.

Это хороший сигнал ✅

▪️Во-первых, государство показывает, что сейчас важнее стабилизировать финансовый рынок, чем любой ценой занимать новые деньги.

▪️Во-вторых, снижение объема новых размещений поддерживает стоимость уже обращающихся облигаций. А значит, уменьшает давление на банковский сектор, который владеет огромным портфелем ОФЗ. Для рынка акций это тоже важно: если доходности ОФЗ перестанут расти, а сам долговой рынок начнет стабилизироваться, это может поддержать и заметно упавший индекс Мосбиржи 📈

👉Для рынка недвижимости эта история тоже имеет значение. Именно доходности ОФЗ являются ориентиром для стоимости денег в экономике.

Если рынок облигаций удастся стабилизировать, это станет еще одним шагом к постепенному снижению стоимости заимствований, а значит, и ипотечных ставок в будущем.

Поэтому сейчас я бы гораздо внимательнее следил не столько за изменением или неизменением ключевой ставки в пятницу, сколько за тем, какие сигналы дадут Минфин и ЦБ после заседания 👀

Возможно, именно сейчас формируется новый этап для российского финансового рынка, где важнее будет не сам размер ставки, а согласованность действий денежных и бюджетных властей.
 

Информационное сообщение о приостановке аукционов по размещению ОФЗ

Настоящим Минфин России информирует о приостановке аукционов по размещению ОФЗ в целях содействия стабилизации рыночной ситуации. О возобновлении проведения аукционов по размещению ОФЗ будет сообщено дополнительно.

Получу комментарии и напишу отдельно пост тут.

🚘 Новые парковочные нормативы для новостроек: разбираем на примере ЖК SET

До меня дошёл новый проект постановления правительства Москвы. Снова про машино-места, но теперь - официально и с конкретными цифрами. Меняются нормативы, застройщиков обяжут делать в 2–3 раза больше парковок и только в гаражах. Разбираю документ недели и считаю на примере ЖК SET.

Ключевые факты из документа:

🔸Машино-места для жителей теперь разрешено размещать только в гаражах. Никаких "гостевых" и дворовых стоянок .
🔸Вводятся жёсткие коэффициенты обеспеченности в зависимости от площади квартиры:
▪️до 70 м² - 0,8 м/м
▪️70–100 м² - 1,2 м/м
▪️свыше 100 м² - 1,6 м/м
🔸Маленькие квартиры больше не будут спасать экономику проекта.
🔸Важный переходный период: норматив не касается объектов, по которым разрешение на строительство получено до 1 августа 2026 года, и проектов с плановым вводом до 1 января 2028 года. Но новые проекты будут считать по-новому.

Я решил показать масштаб ситуации на конкретном примере - ЖК SET. Сейчас в проекте 1298 квартир и 449 м/м. Обеспеченность – 0,34 м/м на квартиру.

Теперь посмотрим, что меняется, если бы застройщик готовился бы к запуску по новым коэффициентам:

Квартирография:
🔹1050 квартир площадью до 70 м² × 0,8 = 840 мест
🔹210 квартир в диапазоне 70–100 м² × 1,2 = 252 места
🔹38 квартир площадью выше 100 м²× 1,6 = 61 место

Итого: по новым правилам нужно 1153 машино-места. Напомню, сейчас в проекте 495 машино-мест на двух уровнях паркинга.

Дефицит - 658 мест, или еще три подземных или надземных уровня.

Для оценки влияния возьмём примерные ориентиры:
▫️одно машино-место в подземном паркинге = 30–35 м² общей площади строительства (с учётом проездов, рамп, технических зон);
▫️себестоимость строительства 1 м/м = 2+ млн рублей (без учёта земли и финансовых затрат).

Тогда для SET дополнительные 650 м/м - это 1,3 млрд ₽ дополнительных затрат. И это нижняя оценка. В сложных подземных условиях стоимость может быть гораздо выше. А чем глубже - тем сложнее и дороже всё строительство.

Срок принятия постановления - ближайшие пару недель.

Знаете, вот вообще не удивлюсь, если окажется дешевле хранить авто дома, как в каком-нибудь Porsche Design Tower 😅

Мировые рынки начали нервничать. Насколько высок риск нового финансового кризиса?

За последние дни мировые финансовые рынки оказались под серьёзным давлением.

🇰🇷 Южнокорейский рынок (KOSPI) за последний месяц обвалился почти на 30%, а в отдельные торговые сессии терял по 6-9%, в результате чего биржа временно ограничивала торги (m-en.yna.co.kr). Под сильным давлением оказался AI-сектор и производители чипов. Инвесторы начали фиксировать прибыль после нескольких лет стремительного роста, а дополнительным фактором стали геополитика и рост ставок в Южной Корее. (AP News)

🇯🇵 Японский Nikkei ушел в зону коррекции, потеряв за месяц более 11%. (Reuters)

🇹🇼 Тайваньский TAIEX тоже просел на 11% за месяц. (AP News)

🇺🇸 Давление испытывают и американские фондовые индексы, особенно Nasdaq с большой долей технологических компаний. Инвесторы всё внимательнее оценивают не только отчётность компаний, но и геополитические риски. (AP News)

👉Означает ли это, что мировой финансовый кризис уже начался? - Пока нет.

Но вероятность серьёзной коррекции действительно выросла. И причина здесь намного глубже, чем просто переоценённые акции технологических компаний.

Мы уже неоднократно говорили, что сейчас главным фактором становится геополитика. Именно она влияет на стоимость капитала, цены на энергоносители, инфляцию, логистику, цепочки поставок и в конечном итоге - на все финансовые рынки, включая рынок недвижимости.

Поэтому сегодня инвестору недостаточно следить только за ключевой ставкой ЦБ или ФРС. Нужно понимать, что происходит в мировой экономике и как меняется геополитическая ситуация.

Кстати, недавно на канале вышел большой разбор именно на эту тему: "Почему сегодня геополитика влияет на рынок недвижимости сильнее, чем ставка ЦБ" - рекомендую посмотреть этот выпуск. Он поможет лучше понять процессы, которые сейчас происходят на мировых финансовых рынках и почему они важны даже для тех, кто инвестирует исключительно в недвижимость