🏗 Для реновации придумали ещё одну финансовую схему. А что это изменит на рынке?

В августе изменили правила работы по 214-ФЗ для московской реновации. Теперь в определённых проектах Фонд реновации может заключать ДДУ без счетов эскроу 🤷🏻‍♂️

Но тогда Фонд должен приобрести весь объём объектов долевого строительства в проекте. Других дольщиков быть не может. То есть появляется отдельная конструкция, смысл которой пока не до конца очевиден.

Сейчас у Фонда есть понятные модели.
1️⃣ Стандартная схема, когда Фонд реновации (часто "руками" коммерческих застройщиков) строит дома по программе реновации, а квартиры, оставшиеся после расселения, продает в рынок через Московские кварталы по аукциону (или без). Цены могут быть как вполне интересные, так и космические. В этой схеме продаются готовые квартиры, часто с базовой отделкой, по ДКП.
2️⃣ ДДУ - в некоторых проектах квартиры на этапе строительства (например, на 3-й Прядильной). Квартиры продаются на этапе стройки, через эскроу-счета. А при задержке сроков платится неустойка. Всё как в обычных ДДУ.

А сейчас может появиться что-то третье: новая модель продаж квартир ещё на этапе строительства, но уже не через классический ДДУ. А тогда как? Предварительный договор? Вексель? ЖСК? Или какие там еще схемы были в нулевых и десятых? 😱

И вот за этим действительно стоит следить. Потому что параллельно происходит другая история.
Коммерческим застройщикам в Москве работать становится всё сложнее - из-за требований к архитектуре, парковкам, благоустройству, инфраструктуре. Плюс дорогие кредиты и долгие согласования.

Каждый новый норматив отдельно можно объяснить заботой о качестве городской среды. Но экономика проекта от этого никуда не исчезает. Чем больше требований, тем дороже строить. А значит, сложнее запускать новые проекты и выше цена, которую в итоге должен заплатить покупатель.

На этом фоне для Фонда реновации появляются отдельные финансовые и регуляторные механизмы. И получается интересная картина: коммерческий рынок становится всё более зарегулированным и дорогим, а для городской программы одновременно создаются специальные конструкции, которые должны упрощать реализацию проектов.

Пока сложно сказать, к чему именно приведёт новая схема без эскроу. Но вопрос уже вполне конкретный:

Москва постепенно создаёт для реновации отдельную систему строительства и продажи жилья. И насколько комфортно в этой системе останется обычному коммерческому девелоперу?

Четыре сценария ЦБ обновились. Что изменилось для рынка недвижимости?

Год назад ЦБ представил четыре сценария развития экономики на 2026-2028 годы. Теперь прогноз обновили.

И если сравнить было и стало, картина получилась интересной: ставки действительно снижаются, но ожидания по скорости этого снижения стали заметно осторожнее.

1️⃣ Базовый сценарий (самый вероятный)
Было:
🔸 Ключ: 12-13% в 2026 году, 7,5-8,5% в 2027 году
🔸 Инфляция: 4% уже в 2026 году
Стало:
🔸 Ключ: 10,5-12,5% в 2027 году, 8-9% в 2028 году, 7,5-8,5% в 2029 году
🔸 Инфляция: 4% в 2027 году
👉 Главное изменение: возвращение к относительно низкой ключевой ставке сдвинулось на два года.

2️⃣ Дезинфляционный сценарий (менее вероятный, чем проинфляционный)
Было:
🔸 Ключ: 10,5-12,5% уже в 2026 году
🔸 Инфляция: 4% уже в 2026 году
Стало:
🔸 Ключ: 9-11% в 2027 году, 7-8% в 2028 году
🔸 Инфляция: 3-4% в 2027 году
👉 Хороший сценарий никуда не делся. Но теперь даже он начинается позже, чем рынок рассчитывал год назад.

3️⃣ Проинфляционный сценарий (более вероятный, чем дезинфляционный)
Было:
🔸 Ключ: 14-16% в 2026 году, ниже 10% только к 2028 году
🔸 Инфляция: выше таргета
Стало:
🔸 Инфляция: 4,5-5,5% в 2027 году, затем постепенное возвращение к 4%
👉 Регулятор больше опасается медленного снижения инфляции, чем рассчитывает на быстрое возвращение дешёвых денег.

4️⃣ Рисковый сценарий (наименее вероятный)
Было:
🔸 Ключ: 16-18% в 2026 году, затем до 20% в 2027 году
🔸 Инфляция: 10-12% в 2026-2027 годах
Стало:
🔸 Ключ: 19-21% в 2027 году, 14-16% в 2028 году, 9,5-10,5% в 2029 году
🔸 Инфляция: 11-13% в 2027 году
👉 В плохом сценарии рынок фактически снова возвращается в эпоху экстремально дорогих денег.

Что это значит для недвижимости?
Сравнение сценариев "было/стало" рисует новую реальность: ЦБ дает понять, что дорогие деньги - это не кризис, а горизонт планирования до 2029 года. Ждать снижения ставки, чтобы войти в рынок, - значит терять 3-4 года, за которые инфляция съест накопления, а продавцы перестанут давать скидки. Ипотека сейчас - это фиксация условий на долгий срок, без быстрого рефинансирования. Рынок больше не про "когда подешевеет", а про "кто быстрее примет решение и купит дисконт здесь и сейчас", закладывая в сделку 3-5 лет удержания актива. Время легких спекуляций ушло - настало время холодного расчета.

А как вам новые прогнозы? 😱

🚇 Метро едет в Химки и Куркино. Не шутка.

Собянин внес интригу в конец лета, объявив о продлении фиолетовой ветки в область. И сделал это не на планерке, а на встрече со школьниками. Символично: подарок к 1 сентября, только непонятно, какого именно года.

Про Куркино говорили давно. А вот Химки многие уже списали со счетов. И вдруг - две станции, 5,1 км новых путей.
▪️Первая - в начале Химок (Новокуркинское шоссе или Химкинская, пока проектные названия)
▪️Вторая - ближе к Куркино.

Проектирование стартует в 2027-м, стройка займет еще 3-4 года. Но для рынка недвижимости новости такого уровня работают на опережение: цены и интерес начинают меняться задолго до первого котлована.

Главным триггером станет, по моему опыту, трассировка и публикация расположения станций. Именно это решит, какие кварталы получат главный бонус: транспортный апгрейд, рост спроса и переоценку стоимости.

И Химки, и Куркино давно ждали нормальной связи с Москвой - похоже, дождались.

А вы как думаете:
👍 Потянет ли этот проект цены на северо-западе?
❤️ Или всё уже зашито в текущие прайсы?

🏗 Покупая новостройку, вы сначала проверяете квартиру. А застройщика?

Практически у всех крупных девелоперов вышли не очень хорошие финансовые отчёты за первое полугодие 2026 года. И если совсем коротко: у Эталона, ЛСР, Брусники, Самолета - есть вопросы к финансовому результату.

🔸У ЛСР выручка почти не выросла, а чистый убыток увеличился до 57,6 млрд ₽ с 2,5 млрд ₽ годом ранее (это в 22,5 раза!).

🔸У Брусники выручка выросла в два раза, до 73,6 млрд ₽. Но итог всё равно отрицательный: чистый убыток - 1,4 млрд ₽.

Почему так происходит?
Главная причина - дорогие деньги. Даже если девелопер строит и продаёт квартиры, огромные расходы на обслуживание долгов могут съедать значительную часть финансового результата.

⚠️ Значит ли это, что покупать квартиры у ЛСР, Брусники или Эталона опасно? Нет.
Один отчёт с убытком сам по себе не означает, что компания находится на грани банкротства. У девелоперов вообще сложная финансовая модель, где результат сильно зависит от переоценок, финансирования и графика реализации проектов.

Но ситуация на рынке меняется. Раньше покупатель чаще выбирал между локацией, ценой и качеством проекта. Сейчас я бы добавил ещё один вопрос: в каком финансовом состоянии находится застройщик?

Потому что финансовые проблемы компании могут привести к экономии на проекте, задержкам отдельных очередей, изменению первоначальной концепции.

Красивый ЖК на рендере - это ещё не готовый ЖК. Его должна построить компания, и сейчас особенно важно понимать, в каком она состоянии.

Ну что, готовы к цифровому рублю?

ЦБ: С 1 сентября крупнейшие банки и розничные компании открывают инфраструктуру для работы с цифровым рублём

Думаю, скоро сделки с недвижимостью будут строго через цифровой рубль, как минимум на первичном рынке. А это значит, что появится больше вопросов про источник происхождения денег конечно же.

Ждете цифровой рубль или снимаете кеш в банкоматах?

P.S. На фото уже реально утвержденный лого цифрового рубля

⚡️ За что вы на самом деле переплачиваете при покупке квартиры?

Эконом, комфорт, бизнес, премиум, делюкс. Кажется, что между этими классами есть чёткая граница. Но на практике всё гораздо сложнее.

На прямом эфире в 21:00 разберём:
🔹 чем на самом деле отличаются эконом, комфорт, бизнес, премиум и делюкс
🔹 кто и по каким критериям определяет класс жилого комплекса
🔹 можно ли назвать один и тот же проект бизнесом и комфортом одновременно
🔹 какие характеристики действительно влияют на класс
🔹 за что покупатели переплачивают миллионы

И главное, разберём реальные проекты и попробуем разобраться, где заканчивается класс жилья и начинается маркетинг.

Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке

Ссылка на Rutube

Ссылка на VK

👉🏼 Ссылка на Twitch

🏗 Парадокс массового строительства

Москва продолжает строить миллионы квадратных метров, но продажи новостроек падают. Покупатель всё чаще выбирает вторичку, аренду или просто откладывает покупку.

Кому тогда вообще нужно всё это жильё и что будет с рынком дальше? Разберем в новом выпуске:

🔹 Почему Москва строит больше, чем может продать
🔹 Что произойдёт, когда на рынок выйдут миллионы квартир, полученных по наследству
🔹 Почему новостройки начинают конкурировать с арендой за одного покупателя
🔹 Зачем застройщики запускают новые масштабные проекты при падающем спросе
🔹 Почему даже хороший ЖК может оказаться не нужен рынку

Предложение растёт, покупатель меняется, и это уже влияет на правила игры для всех участников рынка. Рекомендую этот выпуск к просмотру 👍🏼

✅ Видео уже доступно по ссылке

Почему мы всегда ненавидим новые локации, а потом жалеем

Когда появляется новый проект, комментарии обычно одинаковые: "тут нет инвеста", "место спорное", "сплошная промка", "ничего не вырастет", "потом не продать", "ресторанов нет и не будет". Люди смотрят на сегодняшнюю картинку и моментально выносят вердикт: локация бесперспективная.

И, если честно, так было всегда. Спартак. ЗИЛ. Символ. Остров. Событие. Каждая из этих локаций на старте получала тонны негатива. А потом появлялись дороги, парки, школы, рестораны, офисы и новая городская среда. А через 10 лет те же самые люди вздыхали: "Надо было брать, когда было дешево".

Сейчас, мне кажется, примерно этот же сценарий разворачивается на Новоданиловской набережной, там, где строится СТОУН Блик. И я понимаю скепсис. Честно, сейчас там правда не гламурно. Дороги, стройка, офисы, остатки промзоны: "Ну какой тут премиум?"

Но дело в том, что обычный человек смотрит на локацию и видит то, что есть сегодня. А профессионал рынка недвижимости смотрит на неё как будто в очках дополненной реальности: видит ещё и то, какой она станет через 5-10 лет. И вот тогда Новоданиловская выглядит уже гораздо интереснее. Сейчас расскажу, что вижу я:

✅ Это не какая-то новая локация на окраине или в картофельных полях, которую пытаются раскрутить с нуля. Новоданиловская находится вблизи ТТК, рядом с центром и между уже сложившимися деловыми и жилыми районами Москвы. Ее не нужно создавать - она уже есть. И довольно удобная.

✅ В Москве осталось совсем немного мест, где можно построить новый проект прямо у воды. Сейчас строится всего 12 ЖК премиум-класса на первой линии Москвы-реки с набережной и спортивными маршрутами. Вода и открытые виды - это актив, который невозможно построить потом. И здесь он уже есть.

✅ Один из главных хейтерских аргументов - "до метро очень далеко". Уж не знаю, какую карту они смотрят, но до ближайшей станции МЦК заявлено 8 минут пешком. И цифра выглядит реалистично. По крайней мере, это не "полчаса через промзону", как часто пишут.

✅ Вдоль ТТК и Новоданиловской набережной уже формируется большой деловой кластер с более чем 200 тыс. кв. м офисов, коворкингов и креативных пространств. Но важны не сами квадратные метры. Чтобы появились хорошие рестораны, кофейни и сервисы, нужен поток людей с высокой покупательной способностью. Здесь он появляется не только за счет новых жителей, но и за счет деловой аудитории. А за ней приходит инфраструктура. Сама собой.

✅ Буквально в нескольких минутах пешком появляется еще один большой городской кластер. На Нагатинской набережной планируют 230 тыс. кв. м жилья, 185,5 тыс. кв. м офисов, торговли и сервисов, школу, детский сад и новые общественные пространства.

✅ Более того, из этого кластера планируется строительство пешеходного моста через Москву-реку. Да, официального проекта моста пока нет, но место посадки уже забронировано. После того, как мост запустят, от Стоуна до Шагала, крупнейшего градостроительного проекта Европы, будет чуть больше километра пешком.

Поэтому фраза "там никогда ничего не будет" лично для меня выглядит неубедительно.

Можно спорить о СТОУН Блик: ценах, планировках, сроках. Но сама локация уже меняется, причем сразу с нескольких сторон. Достаточно посмотреть на карту города - но только не бегло, с хейтом, а спокойно, с планами города в руках. И тогда многие вопросы отпадают сами собой. Или не отпадают. Тоже вариант. Но хотя бы честный.

⚡️ 2-я очередь Will Towers уходит к Upside за 4,9 млрд ₽

Развязка аукциона за вторую очередь Will Towers оказалась неожиданной, хотя если смотреть на карту, то логичной. Победителем торгов стал Upside Development, который забрал 100% ООО СЗ Волынская вместе с двумя участками площадью 1,74 га.

Цена покупки, 4,9 млрд ₽, совпала со стартовой ценой аукциона.
▪️Фактически Upside получил площадку под продолжение Will Towers с потенциалом почти 181 тыс. м² застройки.
▪️Если разделить 4,9 млрд ₽ на этот объём, получится около 27 тыс. ₽ за квадрат потенциальной застройки.

Но не спешите радоваться за девелопера. Потому что к этой сумме нужно добавить:

365 млн ₽ долгов и ещё 10,2 млн ₽ займов.

Инфраструктурный платёж Москве. Точной суммы пока нет, но можно прикинуть, что с текущими нормативами компенсации в 4,3-4,5 млн ₽ за место в школе/саду и 7,7-7,9 млн ₽ за одно посещение поликлиники, это будет где-то в районе 3 млрд ₽.

Строительство улично-дорожной сети, включая продолжение эстакады, с последующей бесплатной передачей городу. При цене 400-500 тыс. ₽/метр получается сумма в районе 2,5 млрд (как минимум).

Инженерные ограничения, включая охранную зону кабельных линий 110 кВ (плюсуем 500-700 млн).

Новые требования к архитектуре и парковкам. Тут capex легко вырастет на 3-5 млрд, по моим оценкам в зависимости от фантазии девелопера и квартирографии.

Это всё мои грубые оценки, но итоговая сумма фактически вырастает с халявных 4,9 млрд до 15-17 млрд ₽, или 80-90 тыс. за метр (а это еще даже без учета самой стройки).

🎬 Так что сериал со второй очередью Will Towers выходит в новый сезон. Главный клиффхенгер: как Upside удастся собрать финансовую модель участка со всеми обязательствами и сделать проект почти на 181 тыс. м² экономически жизнеспособным.

По всей видимости, стартовую цену за Золотые крылья в 1 млн ₽ за метр мы еще будем вспоминать с ностальгией.

Согласны?

🤔 Бизнес класс за 30 млн? А может, это вообще комфорт?

Эконом, комфорт, бизнес, премиум и делюкс. Все эти классы мы видим в рекламе новостроек. Но кто вообще решает, к какому классу относится конкретный жилой комплекс?

Единого закона с четкими критериями в России нет. Поэтому застройщик вполне может назвать свой проект бизнесом, а вам остается либо поверить, либо разобраться самому.

В это воскресенье на прямом эфире разберем реальные ЖК разных классов и посмотрим, чем они действительно отличаются.

❗️Вопросы принимаю заранее и на эфире отвечу только на те, которые вы оставите до начала трансляции.

Задать вопрос: smarent.com/questions-youtube

Дополню еще эфир про аренду, так как тема стала довольно популярной.

В одном жилом комплексе мы сдали студию за 73 тысячи рублей за четыре дня. А евро‑2 — уже за 90 тысяч и всего за два дня.

При этом предложение аренды в Москве выросло на 6%, средняя ставка снизилась на 2%, а на Avito за июль было около 45 тысяч объявлений.

Как получается, что на рынке арендатора одни квартиры забирают практически сразу, а другие стоят больше месяца?

Потому что сегодня дефицит не квартир. Дефицит — хорошего арендного продукта.

И по итогу те, кто в комментариях пишут, что легко сдали - это попадание с ценой и продуктом, точнее квартирой. А те, кто пишут, что сложнее сдать или нужно тратить доп усилия, то скорее неверная оценка и квартирка так себе 😕

⚡️ Больше никакой интриги - раскрываем финального спикера конференции SMARENT

Спикером брокерского кластера станет Владимир Кочубей, создатель Telegram-канала о недвижимости без цензуры ИЛИ ИЛИ.

В недвижимости Владимир уже более 15 лет. Он работал с аналитикой и маркетингом у крупных девелоперов, а сегодня разбирает рынок и без лишней дипломатии рассказывает, что на самом деле происходит в недвижимости.

На конференции Владимир расскажет профессионалам рынка, как анализировать новостройки и на что смотреть при оценке проекта.

Напомним, брокерский кластер доступен на тарифе «Профессионал» для агентов по недвижимости.

🗓 12 сентября 2026 года, 10:00–18:00
👉 Купить билет за 7 500 рублей: smarent.com/conference-2026

Как квартира в красивом ЖК может превратиться в неликвид

Мне попался ролик о квартире в ЖК Огни-2 от Донстроя, и пройти мимо такой истории сложно. Собственник рассказывает, что его студия примыкает к шахте мусоропровода. При падении мусора возникает сильный ударный шум, который не устранишь обычной шумоизоляцией. На руках есть заключение Роспотребнадзора о превышении допустимого уровня шума.

По действующим санитарным требованиям мусоропровод действительно нельзя размещать смежно с жилыми помещениями. Однако на практике подобные истории всё же случаются, и это не совсем нарушение. Если посмотреть на планировку, то мы видим, что мусоропровод примыкает к стене "кухни-ниши" (и к санузлу соседней квартиры). То есть экспертизу такой проект проходит, формально требования не нарушены. Только вот жителю от этого не легче.

И это ещё одно довольно громкое напоминание, почему квартиру нельзя выбирать только по красивым рендерам, фасаду и имени застройщика. На качество жизни могут влиять десятки вещей, которые на картинке вообще не видны: расположение квартиры относительно лифтов и инженерных шахт, мусоропровода, мусорокамер, технических помещений, вентиляции, паркинга, крыши соседнего здания, коммерческих объектов, входных групп, хлопающих калиток и многое-многое другое.

И даже в самом красивом и популярном ЖК жить может быть невыносимо. Более того, продать такую квартиру на вторичке тоже может оказаться сложно.

Именно поэтому в июле я делал специальный мега-полезный стрим о том, как правильно выбирать квартиру.

👉Обязательно посмотрите сами и перешлите всем, кто выбирает или планирует покупать квартиру, чтобы такой проблемы как у автора ролика никогда не возникло.