Разрыв между новостройками и «вторичкой» в крупных городах России начал стремительно таять

Еще недавно покупка квартиры в новостройке считалась безальтернативным способом получить максимальный рост капитала, а вторичное жилье находилось в тени из-за менее выгодных условий ипотеки. Но сейчас картина меняется прямо на глазах.

В мае готовые квартиры в 40 городах с населением от 500 тысяч человек стоили в среднем 152 тысячи рублей за квадратный метр, что всего на 23% дешевле новостроек. Для сравнения: в январе разница составляла 26%, и многие аналитики тогда не ожидали, что разрыв начнет сокращаться так быстро. Тренд держится уже пятый месяц подряд, и это не случайная коррекция, а устойчивое изменение рыночной логики.

Почему такая разница

Главная причина — не снижение цен на первичном рынке, а опережающий рост вторичного. С начала года готовое жилье подорожало на 5,4%, тогда как новостройки прибавили только 2,2%. Покупатели все чаще смотрят в сторону готовых квартир после того, как государство начало сворачивать программы льготной ипотеки.

Люди начинают считать не только ежемесячный платеж, но и реальные риски: ожидание дома в 1,5–2 года, качество отделки от застройщика и возможность заморозки проекта. В этой логике вторичное жилье, особенно свежее, перестает быть «плохой альтернативой» и превращается в рациональный выбор.

В чем еще причина

Дополнительное давление на ценовую структуру оказывает изменение самого наполнения вторичного рынка. Туда выходит все больше недавних новостроек и готовых квартир от застройщиков, которые не были проданы на этапе строительства. Раньше такие объекты шли по цене выше рынка или оседали у инвесторов, но сейчас девелоперам выгоднее сбрасывать остатки фонда во «вторичку», чем держать на балансе.

Эти квартиры дороже старого жилого фонда времен 80-х или 90-х годов, но они пользуются высоким спросом именно сейчас — благодаря понятной юридической истории, свежим коммуникациям и отсутствию рисков недостроя. Получается, что качественное предложение на вторичном рынке растет, а на первичном — застывает на фоне сворачивания льготных программ.

Какие прогнозы

Эксперты сходятся во мнении, что разрыв продолжит сокращаться и в ближайшие год-два может прийти к исторически нормальным значениям. В нормальных рыночных условиях премия новостроек к готовому жилью не должна превышать 5–15%, а для проектов на ранней стадии строительства, наоборот, логичен дисконт в 10–20% за ожидание, риски заморозки и невозможность въехать сразу.

Около ЦБ | Мы в MAX