Начальник по стройке заговорил об «исчерпании запаса прочности» в отрасли и что «дальнейшее давление» на неё, грозит не просто замедлением темпов, а системными рисками. А что случилось? Формально пока все в норме. В РФ строится почти 120 млн «квадратов» — не меньше, чем год назад. Запуск новых проектов в I кв 26 г вырос почти на 20% Доля распроданности готовых домов превысила 75%. Количество выданных рыночных ипотек догоняет льготные. Но это отзвук прошлого, а начальник смотрит в будущее и видит, что модель, работавшая 15 лет, теряет устойчивость. На чём держалась стройка всё это время? На деньгах людей, бравших ипотеку - и принимавших на себя риски строительной отрасли. В нормальной экономике строительство финансируется через банки. Формально, и у нас строят на проектное финансирование через банк. Но этот процесс в последние 6 лет был обеспечен ипотечным потоком по льготным программам. Т.е. в РФ источником финансирования застройщика стали не банковские кредиты, а деньги людей, купивших ещё непостроенные квартиры. В ипотеку, т.е. в долг перед банком. В этой модели риски собирались не у банкиров и не у строителей, а у людей . Застройщику - деньги, банку проценты, а человеку обещание ключей через N лет Порядка 70% сделок на рынке жилья - ипотека, преимущественно льготная. Это значит, цены на квартиры определяются не столько платёжеспособным спросом, сколько параметрами бюджетных субсидий. Пока правительство субсидирует ставку — люди кредитуются, застройщики поднимают цены, и за счёт бюджетных денег поддерживается иллюзия доступности жилья. Но сейчас растущий дефицит бюджета делает расширение льготных программ невозможным. Начальство знает, что отрасль без льготной ипотеки ждут проблемы, но и субсидировать ее в прежних объёмах уже не может. А о чем должны думать те, кто уже взял ипотеку или только собирается это сделать? 1. Дом может быть не построен. Застройщик запускал проект, рассчитывая на поток новых продаж. Когда продажи падают (а они уже падают), конвейер останавливается. Деньги, собранные с людей, уже потрачены на строительство первых этажей, а деньги, ожидавшиеся от будущих покупателей, не поступили. Да, есть эскроу-счета, и деньги покупателей «несуществующих квартир» юридически защищены. Но «защита» - это не «квартира», возврат обесцененных инфляцией средств через месяцы разбирательств. 2. Цены на жильё в РФ росли благодаря превышению спроса, разогретого льготной ипотекой, над предложением. Как только субсидирование сокращается, цены стагнируют, и человек может остаться должен банку больше, чем стоит его квартира. (Особенно, когда квартира продается без первоначального взноса. По всем стандартам так продавать нельзя, но если сильно хочется – можно) 3. Ипотека в РФ берётся в среднем на >25 лет. За это время может случиться всё что угодно. В странах с развитыми рынками жилья существуют механизмы реструктуризации, поддержки ипотечных заёмщиков, защита от потери единственного жилья. В РФ эти механизмы работают так себе Многие «покупатели квартир» и не осознавали, что не «покупали квартиру»,а кредитовали застройщика на годы вперёд, и принимали на себя риск обесценения актива Ни в одной развитой стране массовое жилищное строительство не финансируется за счёт будущих покупателей, несущих все риски. Система при которой миллионы семей берут ипотеку и авансируют застройщиков, работала до поры, пока продажи росли, цены ползли вверх, а государство субсидировало ставки. Теперь начальство говорит, что запас прочности этой схемы исчерпан, а значит, что гипотетические риски становятся реальными. Человек, думающий - брать ипотеку или нет, должен думать не «какая у меня будет ставка?», а смогу ли я платить по кредиту, и «уверен ли я, что через три года дом будет построен с заявленным качеством». Упрощение и «оптимизация» - один из вариантов выхода из проекта, когда денег не хватает. И ДДУ тут не поможет - дом и квартира построены, сданы в эксплуатацию. Пока, судя по всему, многие на этот вопрос отвечают утвердительно. И это, пожалуй, главный риск, который создаёт «исчерпанный запас прочности» стройки