Итак, захотелось на выходных понять экономику огромных вложений в инфраструктуру ИИ. Потому что когда читаешь новости в стиле "OpenAI, Oracle и SoftBank строят очередной ЦОД на сотни миллиардов долларов", то это все звучит как какой-то бред. Ну или как удивительная закольцованная финансовая инженерия, только теперь вместо ипотечных закладных, зеленых-экологичных заводов и прочего прекрасного у них дата-центры, видеокарты и рассказы про неизбежное наступление цифрового будущего.

Вопрос, собственно, простой и в простом разрезе. Что именно они строят? На первый взгляд, критическую инфраструктуру для себя. Но для того, чтобы оправдать огромную оценку и сотни миллиардов долларов вложений сидеть на зданиях и сооружениях не очень логично. Из этого вывод - нужен актив, который можно потом продать как рентный поток какому-нибудь инфраструктурному фонду, страховщику или пенсам, потому что там есть земля, электричество, подключение к сети, охлаждение и долгосрочный арендатор с красивым названием OpenAI.

Возьмем для примера проект Stargate от OpenAI. Они сами писали про почти 7 ГВт планируемой мощности и больше 400 млрд долл. инвестиций за три года. На первый взгляд это какая-то запредельная цифра. 400 млрд долл. на дата-центры. Чтобы их окупить надо прибыли зарабатывать под 100 млрд долл. Но об этом позже. Важная деталь в том, что это, судя по всему, не стоимость коробки. Это стоимость земли, энергетики, подстанции, охлаждения, стоек, сети, серверов, видеокарт, логистики, финансирование и всего прочего зоопарка, без которого ИИ не будет отвечать на вопросы и писать код. Ну и создавать у руководства технологических компаний ощущение исторической миссии.

Если разложить на составляющие, то сама коробка с энергетикой стоит сильно меньше. Оценки по рынку дата-центров дают примерно 11 млн долл. за МВт мощности. На 7 ГВт это около 80 млрд долл. Даже если добавить землю, подстанции, ЛЭП, запас по стройке, дорогое жидкостное охлаждение и прочие прелести, powered shell (то ест, собственно, сам ЦОД) с энергетикой может быть не 400 млрд, а условно 100-150 млрд долл. Основная денежная часть - это видеокарты, серверы, сети и все, что морально устаревает быстрее, чем инвестор успевает получить денежный поток.

И вот тут начинается самое интересное. Если OpenAI или партнеры строят не просто дата-центр, а дефицитный powered shell на 7 ГВт, а потом сажают туда долгосрочный контракт с OpenAI, то этот актив можно продавать уже не как имущество, а как рентный актив.

В коммерческой недвижимости цена определяется не тем, сколько стоил бетон, а тем, какой денежный поток недвига дает. Если арендная ставка на такую мощность будет 200-250 долл. за кВт в месяц (по рынку), то 7 млн кВт дают 16,8-21 млрд долл. валовой аренды в год. Если NOI около 85%, то это 14-18 млрд долл. NOI. При капрейте 4,5-5,5% такой актив стоит примерно 260-400 млрд долл.

То есть построить powered shell за 100-150 млрд долл., посадить туда самих себя как арендатора и продать пенсионным/инфраструктурным фондам за 300+ млрд - это вполне себе понятная финансовая механика. До контракта это стройка с риском, после контракта это инфраструктура с длинным денежным потоком. И, конечно, совсем другое дело в плане рисков. Потому что одно дело рисковать своими деньгами на этапе стройки, а другое - красиво объяснить клиентам фонда, что они теперь владеют стратегической инфраструктурой эпохи искусственного интеллекта.

В общем, если смотреть только на коробку с энергетикой, схема выглядит довольно логично. Вложенные деньги можно вытащить. Причем, возможно, такие, что они покроют не только себестоимость самой коробки, но и заметную часть общего капекса, включая видеокарты.

(ПРОДОЛЖЕНИЕ НИЖЕ)

@moi_misli_vslukh