Рассрочка без наценки

Зампред ЦБ Михаил Мамута озвучил принципиальную позицию регулятора: цена квартиры при рассрочке не должна отличаться от стоимости при единовременной оплате. Эту норму планируют включить в новый законопроект, который в ближайшее время внесут в Госдуму. Звучит логично, ведь именно так работает данный механизм при покупке любого другого товара. Но для рынка недвижимости это удар по бизнес-модели.

Сейчас рассрочка работает так: покупатель вносит 20–30% и выплачивает остаток равными частями в течение 1–3 лет строительства без банка, одобрения и страховки. За это удобство застройщики берут надбавку в 15–20% к цене. Формально это не процент по кредиту, а просто другая цена. Для покупателя такая схема все равно выгоднее рыночной ипотеки. Именно поэтому к концу 2024 года доля рассрочки в продажах новостроек выросла с исторических 10–20% до 44%, а совокупный долг граждан по ней достиг 1,5 трлн руб.

Запрет на надбавку меняет экономику застройщика фундаментально. Сейчас рассрочка является источником скрытого финансирования для девелопера. Уберите надбавку, и она превращается в беспроцентный кредит покупателю за счет ГК. В условиях, когда проектное финансирование обходится по формуле «ключевая + 2–3% годовых», предоставлять покупателям бесплатную рассрочку на 2–3 года означает прямой убыток на каждой сделке.

Застройщики либо сократят долю рассрочки в продажах, либо повысят базовую цену квартиры, чтобы компенсировать потерю надбавки через прайс-лист. Или этот инструмент просто исчезнет у части девелоперов, особенно у средних и небольших компаний, которым дороже обходится замороженный капитал. Крупные игроки вроде ПИК с диверсифицированным портфелем еще смогут абсорбировать потери, региональные — нет.

Подпишись