Доходы россиян не успевают за расходами

Росстат зафиксировал разрыв между доходами граждан и ценами на квадратные метры - зарплаты растут медленнее, чем стоимость новостроек и вторички. Одновременно с этим, как показали данные «Домклик» и Frank RG, с 2023 года доступность ипотеки рухнула из-за отмены льготных программ и многократного повышения ключевой ставки. В итоге рынок замер: покупатели массово перешли в режим ожидания, откладывая сделки в надежде на снижение ставок и коррекцию цен.

В кошельке гуляет ветер

Схема, работавшая последние пять лет, сломалась. Раньше высокие цены на жилье компенсировались доступной ипотекой под 6-7%, и ежемесячный платеж был посилен для семьи с медианным доходом. Сегодня при ставке 17-18% даже после первоначального взноса в 20% выплаты по кредиту съедают 60-70% бюджета типичного заемщика: цены еще не откатились назад, а платежеспособный спрос уже испарился.

Коррекция цен неизбежна, но она не будет линейной. Застройщикам, сидящим на длинных проектах и льготных траншах от банков, до осени придется держать номинальные цифры - скидками в 5-10% и акциями. Однако к четвертому кварталу начнется реальное снижение: девелоперам понадобятся деньги на новые стройки, а продажи в ноль им не нужны. Вторичка должна просесть на 12-15%, новостройки - на 8-10% от текущих пиковых значений.

Ключевая ставка начнет снижаться не раньше середины 2026 года - ЦБ не опустит ее ниже 12% в ближайшие 18 месяцев, пока инфляция не закрепится в коридоре 4%. Это значит, что «выгодные условия» в прежнем смысле (ипотека 5-7%) не вернутся. Рынок перестроится на аренду и краткосрочную ренту: покупка жилья станет уделом либо очень обеспеченных, либо тех, кто готов брать 15-летний кредит с платежом в 50% дохода.

Ждать снижения ставок до комфортных значений бессмысленно - их больше не будет в обозримом будущем. Тем, кому нужно жилье сейчас, стоит смотреть на вторичку с дисконтом 15-20% от цен 2023 года. Остальным - заморозить покупку как минимум на год и готовиться к жизни в аренде. Рынок перешел от эпохи дешевых денег к эпохе реальной платежеспособности.

Разумная Россия 2.0 | Наш сайт