❗️Артур Чиргадзе, советник по экономическим вопросам депутата Московской Городской Думы Ямщиковой Е.Н., специально для Telegram-канала «Московская прачечная»

Уже некоторое время со стороны чиновников, МинФина, ЦБ и строителей ведутся разговоры, что строительную отрасль подкосили льготные ипотеки.

Якобы именно граждане создали ажиотажный спрос на жилье беря льготные ипотеки, за счет чего постоянно поднимались цены квадратного метра, а сейчас мол это сказывается на продажах.

Говорить, что ипотека, даже льготная, это «аттракцион невиданной щедрости» — очень некорректно. Мягко говоря.

Льготная ипотека это не столько социальный проект для обеспечения широкого круга граждан своим жильем, сколько проект, направленный на постоянную поддержку строителей. Как и обычная ипотека с горизонтом более 7-10 лет.

И этот проект полностью субсидируется гражданами впрямую через ту же ипотеку в 20-30 (кое-где уже 35-40) лет, даже льготную, а также через бюджет, который, так или иначе, наполняется налогами, опять же за счет граждан.

Если граждане, даже с льготной ипотекой, вынуждены переплачивать в 2 раза от «рыночной» стоимости жилья в горизонте 20-30 лет, а при обычной ипотеке в 3-5 раз, то о какой щедрости можно вести речь? И это про самую распространенную категорию квартир эконом и комфорт класса.

А вот строители, которые практически сразу получают полную продажную стоимость жилья, включая свою заложенную маржу, от 30-35% (за эконом и комфорт класс) до 50-80% за бизнес и элит), как раз в выигрыше.

Как и банки, собирающие проценты не только с граждан в очень долгую, при этом имея все это время в залоге всю эту недвижимость граждан, но и гарантированную доплату с государства, которая компенсирует льготную ипотеку и ипотеку по различным социальным Программам, покрывающую субсидии и разницу между коммерческими и льготными ставками.

Именно поэтому крепкий союз строителей и банков активно взвинчивает цены, а не якобы «ажиотажный спрос граждан на недвижимость по ипотеке со льготными ставками». Иначе бы мы не имели долгие годы цифры в 68-72% от нераспроданной вновь возведенной недвижимости, которые были даже во времена «ажиотажного спроса по льготным ставкам».

Безусловно, некоторое влияние на повышение цен на квадратный метр жилья имеет и повышающаяся цена на материалы.

Но,
1️⃣ Наша экономика, в том числе производство стройматериалов, процесс возведения и т.д., построена на базе кредитов банков. Банки получают свою комиссию на каждом этапе и каждый следующий по этапу кредит уже содержит проценты банку из кредита предыдущего этапа. Как пример, банки сначала кредитуют производителей строительных материалов, потом кредитуют строителей для возведения жилья, потом кредитуют покупателей в виде ипотеки.

2️⃣ Доля в росте цен на квадратный метр за счет доли роста цен на стройматериалы не соизмерима с долей роста стоимости самой земли под строительство со всеми производными (открытыми и закрытыми) внутри, ростом затрат на подключение к коммуникациям, различными «бумажными» затратами, рекламы, которые растут гораздо более высокими темпами.

Обеспечение граждан возможностью иметь в собственности доступное и комфортным жильём это одна из социальных функций Государства. И пускать ее на самотек под сомнительные «рыночные» механизмы чревато для самого Государства.

Пока в Государстве нет иных возможностей у большей части граждан каким-то образом обзавестись новым жильем в горизонте 7-10, даже 15 лет, кроме как через «льготную» ипотеку. Этого не позволяют ни официально растущие средние зарплаты, ни растущие цены на кв.метр, ни растущие цены на иные повседневные расходы. Грубо говоря, большинству граждан обзавестись новым жильем в ближайшие 7-15 лет не позволял и не позволяет банальный уровень благосостояния.

И иного варианта у Государства поддерживать строителей и поставщиков стройматериалов, кроме как через различные «льготные» программы покупки жилья гражданами, при имеющейся текущей системе постоянного кредитования этой отрасли коммерческими банками, нет.

Артур Чиргадзе. Подписаться