?? Американский психолог Пол Словик еще в 60-х годах прошлого века открыл «аффективную эвристику»: если человеку что-то нравится, мозг автоматически считает, что риск минимальный, а выгода большая. Люди считают рискованными вещи, которые вызывают страх и кажутся неконтролируемыми. В общем, нашей оценкой рисков управляют эмоции.

?? Я вспомнил об этом, потому что на выходных общался с одним человеком, который инвестировал в 2022-2023 годах во флиппинг. Схема была такая: инвестор брал ипотеку и покупал квартиру на вторичке (не у Долиной). Право собственности оформлялось на него. Был флиппер, который предложил сделать ремонт за счёт инвестора, а после продажи квартиры с прибылью, 50% этой прибыли доставалось инвестору. Флиппер показал портфолио: семь реализованных квартир, все были проданы, доходность была хорошая, красивые фотографии «до-после» тоже имелись.

?? Ничего плохого с этим инвестором не произошло, все заработали и ушли с рынка еще до того, как начались проблемы. Суть не в этом! Суть в том, что минут 20 инвестор доказывал мне, что риска не было. Вообще никакого. «Это была моя квартира, я собственник, я видел успешные кейсы, идея понятная. Какие риски-то?». Ну вот я и начал крутить шарманку!

?? Рыночный риск - если цены упадут на несколько процентов за время реализации проекта, вся прогнозируемая прибыль может быть съедена падением стоимости актива.
?? Риск ликвидности - квартира продаётся дольше, чем планировалось. Каждый лишний месяц - это платежи по ипотеке, которые уменьшают итоговую доходность.
?? Риск перерасхода бюджета - ремонт часто выходит дороже запланированного. Это напрямую съедает долю прибыли инвестора.
?? Риск ошибки в позиционировании - флиппер может ошибиться с целевой аудиторией и сделать ремонт, который не найдёт своего покупателя по нужной цене.
?? Операционный риск - флиппер может переключиться на другие проекты, заболеть или просто исчезнуть. Ремонт затягивается, инвестор несёт дополнительные расходы.
?? Юридический риск - часто нет чёткого договора с прописанными сроками, бюджетами и ответственностью сторон. В случае конфликта доказать нарушения невозможно.

?? Ответ: «А ну это всё понятно! Но на тот момент риска-то не было...»

?? Повторю Словика: люди боятся не самых опасных вещей, а тех, которые вызывают страх и кажутся неконтролируемыми. Здесь всё наоборот - была иллюзия контроля (моя квартира, титул на мне), нравилась понятная идея (убедительное портфолио, очевидная схема) - поэтому мозг отключил восприятие риска. Повезло с рынком и с флиппером - но это вовсе не значит, что рисков не было. Это значит, что эмоции победили логику ещё на старте.