?? Мне поступил вопрос от читательницы канала Аллы, которая много лет владеет и управляет объектами коммерческой недвижимости. Вопрос касается идеи инвестиций в фонды недвижимости или инвестиционные платформы. Стоит ли переложиться в проекты коллективных инвестиций ради пассивного дохода, диверсификации и более высокой ликвидности? Или все эти коллективные инвестиции - ловушка и скам?

??Важный дисклеймер - будучи членом совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate, я не могу быть полностью объективным.

??Итак, отвечаю кратко, потому что на этот вопрос можно отвечать долго и нудно. Владение собственными объектами коммерческой недвижимости - это полный контроль над активами. Вы сами выбираете объекты, договариваетесь с арендаторами, принимаете все управленческие решения. Видите возможность повысить арендную плату конкретному арендатору - повышаете. Понимаете, что объект можно выгодно продать - продаёте. Есть идея сделать редевелопмент или сменить концепцию - делаете.

?Свобода, гибкость, право распоряжения своими активами. И, конечно, право собственности - серьёзная юридическая защита ваших активов. Из минусов - риски, много работы (это свой бизнес) и никакой пассивной позиции, только активная.

?? Коллективные формы для массовых инвесторов - другая история. Во первых собственников много, ваше мнение - одно из и, увы, не особо учитывается. Есть управляющая компания \ единоличный исполнительный орган, которые принимают почти все решения. И эти решения не обязательно правильные и не обязательно те, которые поддерживаете лично вы. Вы можете быть с ними категорически несогласны, но повлиять на них вы практически не можете. Из плюсов - совладение объектами институционального качества, складами класса А, помещениями супермаркетов и другими крупными интересными активами.

?? Ловушка или скам? Законодатель как только мог защитил коллективного инвестора в недвижимость от недобросовестных действий менеджмента. Но говорить о том, что рисков и проблем совсем нет я не могу. Риски есть.

?? Что выбрать - коллективные инвестиции иди свои объекты? Зависит от этапа жизни и задач. Если у вас есть время, опыт, компетенции и желание заниматься арендным бизнесом - собственные объекты дают больше контроля. На этапе, когда нужен пассивный доход без головной боли - подойдут фонды. Неплохая стратегия - совмещение. Часть капитала в собственных объектах, часть в инструментах коллективных инвестиций.

?? Коллективные инвестиции в недвижимость хороши тем, что имея желание и не очень большую сумму денег, можно попробовать проинвестировать и проверить на себе, подходит ли оно вам или нет! Так что бежать продавать всё и перекладывать капиталы в инструменты коллективных инвестиций я в рамках этого поста не советую. А вот протестировать продукты, чтобы «не казалось» - очень даже.