?? Cap Rate (ставка капитализации) - один из главных показателей в инвестициях в коммерческую недвижимость. Формула простая: NOI (ЧОД) делим на стоимость объекта.

?? Представьте: купили офис за 100 млн в 2022 году с NOI 9 млн. Сейчас тот же офис стоит 120 млн, а NOI вырос до 10 млн. Какой у вас Cap Rate? Вернее что считать?

Вариант №1??: посчитать от исторической цены покупки: 10 млн / 100 млн = 10%. Логика такая - показывает реальную доходность на фактически вложенные деньги.

Вариант №2??: посчитать по текущей рыночной стоимости: 10 млн / 120 млн = 8,3%. Это отражает эффективность актива в текущих условиях.
Проблема особенно остро встает при сравнении с альтернативными инвестициями или для принятия решения по поводу того, держать актив или продавать.

?? Ну и дополнительная сложность - как определить текущую рыночную стоимость объекта? Реальная стоимость определяется только в момент продажи, а остальное - достаточно субъективное суждение.

?? Так что делать: оценивать исторический успех или фокусироваться на текущей эффективности?

?? Вариант №1
?? Вариант №2
?? Без вариантов - лошадью ходи!

?? Я скоро напишу решение!...

#ликбез