🙀 Арендодатель умер. Кому теперь платить?

Эту тему приходится часто обсуждать на встречах с владельцами коммерческой недвижимости. И начинаю этот разговор я обычно с самой, что ни на есть базы: юридически арендатору всегда есть кому платить.

Исходя из правил, зафиксированных в статье 617 ГК РФ, договор аренды не прекращается со смертью арендодателя. С момента открытия наследства его стороной становятся наследники арендодателя (принцип универсального правопреемства – ст. 1110, 1112 ГК РФ). А если арендатору пока не понятно, кто наследник, то есть депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ). Своевременно внёс туда арендную плату, и ваше обязательство считается исполненным.

Как видим, на бумаге всё выглядит просто. Но бумага на то и бумага, что всё стерпит, а вот в реальной жизни возникает множество вопросов. Вот некоторые из них:

Вопрос 1. Как арендатор узнаёт о смерти арендодателя? Это, действительно, проблема. Уведомлять его никто не обязан. Запись в ЕГРИП о прекращении статуса ИП появится с задержкой. К тому же, кто из арендаторов ежедневно мониторит ЕГРИП своего арендодателя? В итоге, может пройти не один месяц, пока информация об этом печальном событии дойдёт до всех заинтересованных лиц.

Вопрос 2. Что, если арендатор продолжал платить по старым реквизитам арендодателя в период, когда последний уже умер, но арендатор об этом не знал? Деньги падают на счёт человека, которого больше нет... Это считается надлежащим исполнением? Разборы юристов говорят: если арендатор уже знал о смерти, то платить по-старому рискованно. Тут я согласен, ну а что, если не знал? Вроде бы добросовестность на стороне арендатора, но однозначного ответа ответа на этот вопрос практика не даёт.

Вопрос 3. Как проверить, что тот, кто представляется наследником, действительно таковым является? Кейс из практики, которым со мной поделился практикующий нотариус: арендодатель ИП умер, к арендатору-компании пришёл сын и потребовал платить ему. Они начали платить по новым реквизитам, но через некоторое время пришла дочь умершего и сказала, что единственная наследница она и платить нужно ей, в том числе за те периоды, за которые компания уже заплатила сыну. Вообще, до истечения шести месяцев достоверно установить круг наследников нельзя: неизвестно, было ли завещание и есть ли претенденты на обязательную долю. Но и не платить эти полгода тоже нельзя, т.к. это явная просрочка платежа со всеми последствиями.

В итоге арендатор из кейса решил ежемесячно вносить плату в депозит нотариуса, пока кто-то из наследников не получит свидетельства. Только этот логичный выход тоже не страхует на сто процентов. Время от времени в открытых источниках всплывают кейсы с поддельными документами о наследстве на недвижимость умерших. Думаю, многие слышали о случаях, когда аферисты сдавали квартиры умерших по фиктивным справкам об открытии наследственного дела.Так что в некоторых ситуациях даже наличие документов само по себе ещё ничего не доказывает...

Вопрос 4. Что происходит с деньгами, которые арендатор перечислял на счёт умершего в течение полугода после его смерти? Средства на счёте умершего входят в наследственную массу, наследник до них доберётся, тут проблем нет. Но вот зачтутся ли эти платежи как арендная плата, или наследник, посмотрев на договор, попросит заплатить «как положено»? Открытый вопрос, и спорить о нём придётся уже с новым арендодателем.

Вопрос 5. Кто со стороны арендодателя эти полгода подписывает документы? Акты, допсоглашения, индексацию, продление. Никто? Конечно, есть механизм доверительного управления наследственным имуществом через нотариуса (ст. 1173 ГК), но этот механизм нужно инициировать, а арендатор этого сделать не может.

Вопрос 6. А что с налогами? Положим, арендодатель был ИП. Платежи продолжают идти по его реквизитам. Но кто и в каком режиме платит налоги с этого дохода? Здесь могут возникнуть ряд вопросов с НДФЛ и НДС. Причём коротких ответов на эти вопросы нет.

Получается, самый рабочий вариант – депозит нотариуса. Но и здесь есть свои подводные камни. Во-первых, этот механизм не бесплатный (обычно издержки составляют от 0,5% с суммы платежа, минимум 1 тыс. руб.), а во-вторых, он требует того самого знания о смерти, которого у арендатора может не быть довольно длительное время.

А теперь главное – если арендованным объектом владеет личный фонд, ни один из этих вопросов не возникнет. Собственник не меняется, реквизиты те же, договор живёт, документы подписывает исполнительный орган, налоговый режим не прерывается. Смерть учредителя фонда – это трагичное событие для его семьи, но не для арендатора. Последний продолжает спокойно исполнять свои обязательства и не тратит ресурсы и время на разрешение трудных практических вопросов. Как видим, личный фонд удобен не только учредителям и их наследникам, но и контрагентам.

#ЛичФонд