С Днём России! 🇷🇺
Основа нашей большой страны - это люди!
Мы многонациональный, мультикультурный, разноконфессиональный народ! Нас миллионы! Мы продолжаем жить в эпоху перемен. И чтобы не происходило - мы справимся!
С праздником, друзья!

Собрал важные вопросы недели в один пост:

Мошенники могут продать вашу квартиру по поддельной доверенности, но защитить её можно за пять минут на Госуслугах. Для этого достаточно установить запрет на любые сделки без вашего личного присутствия.
Еще больше полезных юридических советов для защиты имущества читайте на канале Виктории Королевой

Одни новостройки дорожают, а другие стоят на месте из-за скрытой финансовой стратегии застройщика. Вовремя заметить такие риски и выбрать прибыльный объект помогают экспертные разборы от семейного брокера Ирины Комаченко.

Вся правда о том, как создаются по-настоящему дорогие интерьеры и безупречные ландшафты без космических бюджетов. Здесь раскрываются скрытые приемы топовых дизайнеров и изнанка архитектурных проектов, о которых обычно молчат строители.

В одни руки: Минфин планирует лишить инвесторов повторной семейной ипотеки
Золотые метры: кладовки в Москве подорожали на 45% и обгоняют квартиры
Ипотечный спад: в каких регионах застройщики теряют доходы, а где находят выгоду
Заполненные арендные площади — не всегда залог успеха: как неправильное управление коммерческой недвижимостью может привести к убыткам.
Массовые запросы от налоговой: за серую аренду придется заплатить?
Филевскую линию продлят до «Сколково»: схема и новые станции
Квартиры-ловушки: 10 типов жилья, которые вы можете потерять после покупки.

Как гром среди ясного неба стали извещения, получаемые гражданами, у которых в собственности более двух квартир. Они направляются налоговой службой с запросом: как используется данное жильё, а также с просьбой дать пояснения о происхождении регулярных платежей на карты физлиц.

Отдадим должное нашим властям: они всегда заранее предупреждают о том, что произойдёт. Помните, не так давно были «вбросы» о том, что для сбора информации по сдаваемым в аренду квартирам будут привлекаться как участковые уполномоченные, так и соседи? Однако создавать социальное напряжение через «стукачество» соседей сейчас у властей точно не в приоритете, в и без того непростое время.

Учитывая, что налоговая давно стала не просто органом госвласти, а скорее IT-гигантом, задействовать весь потенциал искусственного интеллекта для выявления недобросовестных граждан, избегающих налогообложения своих доходов, будет несложно.

Только в Татарстане налоговая планирует увеличить объём поступления налогов от доходов с арендных квартир до 500млн.рублей в год. Для этого налоговой службе расширяют полномочия и предоставляют доступ к счетам физических лиц. Уже сейчас ФНС анализирует базы данных агрегаторов по сдаче квартир в аренду, а также сопоставляет данные из Росреестра и информацию из банков о движении денежных средств по картам физлиц.

Легализовываться добровольно предлагали давно. Поэтому, сейчас для многих уточнение налоговых деклараций станет дополнительным бременем для семейного бюджета. К тому же ФНС точно не постесняется доначислить штрафы и пени за последние три года.

Таким образом, информация в интернете о действиях налоговой для арендодателей — это, по сути, последнее предупреждение перед принимаемыми ими мерами по обелению рынка арендных квартир.

Как вы думаете, как действия налоговой повлияют на рынок арендных квартир?

Консультация 👉 @nikalenkin

Ютуб | Мах | ВК

Цифра дня: 35%

Это размер налога, который предложил ввести депутат госдумы на дивиденды с вкладов состоятельных граждан.

Депутаты, люди инициативные, но иногда их вбросы - это тест на реакцию населения. Наш народ на последние годы стал инертен к любым вызовам и изменениям. Пандемия - переживаем! Новые налоги - адаптируемся!

Государству катастрофически не хватает денег, дефицит бюджета растёт. Под раздачу покапают и бизнес с национализацией активов, так и заворовавшиеся чиновники с миллиардами наличными в квартирах.

Но депозиты граждан - это святое! Однако, для решения насущных задач страны можно и здесь снять сливки. Последние пару лет депозиты были как манна небесная, деньги умножали сами себя не создавая дополнительной стоимости, порождая инфляцию. И вот эту пену решено сдуть.

Введут новый налог или нет, по сути не важно! Это сигнал для многих, что деньги не должны лежать просто в банках, их надо влить в экономику. Поэтому, на фоне таких вбросов и дальнейшего снижения ключевой ставки, мы увидим перетекание капитала из депозитов в другие инструменты сохранения и накопления капитала. Часть из них конечно же попадет в рынок недвижимости. Ждём!

Как думаете, введут такой налог и повлияет ли он на ситуацию?

Консультация 👉 @nikalenkin

Ютуб | Мах | ВК

Цифра дня: 71

Столько рублей сейчас стоит $1.
Рубль укрепляется и, не думал что когда-то это скажу, это не очень сейчас для нашей экономики.

Как думаете, ниже 70₽ пробьём? Каковы будут последствия?

Встречаемся сегодня в 19:00!
Присоединяйтесь!

Вижу сейчас некий всплеск активности риелторов, предлагающих инвестиции в зарубежную недвижимость. Данная активность определённо связана с охлаждением продаж на российском рынке: льготные программы ипотек почти закончились, а покупать по рыночным ставкам население ещё не готово. Да, ключевая ставка продолжает снижаться, но она ещё очень высока для того, чтобы продажи как во «вторичке», так и в первичке были на высоком уровне. И, кстати выяснилось, что не каждый риэлтор умеет продавать недвижимость без льготной ипотеки! На растущем рынке продаст и младенец, но сейчас не об этом.

Иметь квартиру у моря — мечта многих россиян. И очень часто, отдыхая за рубежом и находясь в эмоционально приподнятом состоянии, люди примеряют на себя возможность покупки недвижимости — как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду.

Продать мечту эмоциональному клиенту очень несложно. Но, как правило, при такой продаже мало кто (а точнее — почти никто) рассказывает про оборотную сторону медали. А она заключается в незнании законодательства, непонимании самого рынка недвижимости в целом, необходимости знать о затратной части на содержание своей квартиры. Ну и, конечно же, практически никто не расскажет вам, как потом продать эту квартиру.

На подбор квартиры я потратил пару месяцев, отсмотрев несколько десятков комплексов в нескольких городах, пообщавшись с многочисленными застройщиками. И только там, где портфолио застройщика имело большой опыт и количество активов, где удалось скорректировать договор купли-продажи внеся свои правки, — вот тогда и случилась покупка. А после изменения законодательства, повлиявшего на отток из страны и иностранцев и их капиталов, произошло падение рынка, конечно же, возник вопрос: как продать свою квартиру? В итоге, только с помощью опытного адвоката, удалось выйти из проекта и полностью вернуть свой капитал. (Кому надо, могу поделиться контактом! Пишите в личку).

Сейчас на фоне событий в Иране, в Дубае и его окрестностях звучат лозунги: «Налетай, подешевело!», будто текущее положение — это прекрасная точка входа в перспективный рынок. Только тут никто не говорит о том, что количество уехавших иностранцев, которые до недавнего времени охотно арендовали жильё (тем самым формируя арендный рынок квартир), на сегодня крайне велико. А вопрос «когда они вернутся в страну?» — для всех открытый. И те квартиры, которые всё ещё строятся, на которые действуют рассрочки и обязательства по договору эти рассрочки оплачивать, могут быть не востребованы рынком ввиду его схлопывания. Согласно местного законодательства, инвестор, переставший оплачивать платежи по договору, рискует потерять и квартиру, и все ранее внесённые деньги.
Это один из примеров того, как оазис, ещё вчера манивший наших граждан перспективами владения зарубежной недвижимостью и получения валютного дохода, просто растаял как мираж из-за внешних условий.

Когда вы инвестируете капитал, который не является для вас последним, и покупка недвижимости за границей и это часть стратегии по диверсификации активов, тогда есть смысл покупать, не питая надежд на быструю окупаемость и возможность быстрой продажи. Но если вы гонитесь за мечтой быстрого обогащения, то, скорее всего, вас ждёт горечь разочарований.
Если уж вы решили попробовать удачу, то в обязательном порядке проконсультируйтесь с несколькими специалистами, чтобы собрать несколько независимых мнений. Не спешите быстро принимать решения. И тем более, ничего не подписывайте дистанционно по зуму! Любые «горячие пирожки» там по факту являются мыльными пузырями. И всё, что вам сейчас продают под грифом «только вам», «специально для вас на особых условиях», по факту является песнями сирен.

Мой выбор — инвестировать там, где я имею возможность как-то влиять на ситуацию, где я понимаю законодательство, где я знаю сколько будет стоить содержание моего имущества, где я имею обойму необходимых специалистов для решения любых вопросов. Инвестировать в недвижимость и зарабатывать на этом можно и в своей стране.

Мечтайте по-крупному, но будьте готовы нести риски.

Консультация 👉 @nikalenkin

Ютуб | Мах | ВК

🎙14 мая в 19:00 состоится бизнес-ужин с предпринимателем-инвестором Аленкиным Николаем!

▪️Тема выступления: «Новая архитектура поиска: как нейросети меняют рынок коммерческой недвижимости»

Рынок не становится проще — выигрывают те, кто умеет видеть потенциал там, где другие его не замечают.
На встрече поговорим о системном подходе, нейросетях и недвижимости!


💡Живой разговор, практический опыт и разные взгляды на один рынок — без теории и общих формулировок.

🚀РЕГИСТРАЦИЯ: https://clck.ru/3TafFh

Стоимость мероприятия: 1000 💵
❗️Количество мест ограничено.

В четверг провёл круглый стол на тему: Инвестрадар - как системно находить и оценивать недооцененные объекты для инвестиционных проектов.
Приглашенный спикер Наиль Калимуллин, рассказал по каким критериям его компания подбирает объекты, на что надо обращать внимание, чтобы проект состоялся. Как упаковывать проект и как продавать для извлечения большей прибыли.
Работает правило: чтобы найти 1 неэффективный объект для будущего проекта, надо совершить сотню эффективных действий!

Я на мероприятии рассказал как использую нейросети при выборе объекта, как с помощью ИИ из обычного объявления на Авито или сайта торгов, можно в 1 клик получить инвестиционное решение с готовым визуалом и предварительной финмоделью. За счёт каких действий залежалый на рынке объект может стать инвестиционно-привлекательной недвижимостью.

В целом, тема поиска недооцененных и инвестиционно-привлекательных объектов была хорошо воспринята участниками мероприятия. Тема очень актуальна особенно сейчас на стыке изменений рынка, состояния экономики и развития искусственного интеллекта.

В ближайшее время у меня будет несколько выступлений, где я продолжу развивать тему инвестиций в недвижимость с помощью нейросетей.
Прогресс неизбежен! Новые технологии продолжат влиять на мир. И применение ИИ в инвестициях в недвижимость - это однозначно новое окно возможностей!

Благодарю Наиля и всех участников за открытый диалог, проявленный интерес и большую обратную связь! Продуктивное получилось мероприятие.

Консультация 👉 @nikalenkin

Ютуб | Мах | ВК

С Днём Победы!

Войны начинают политики, а заканчивают простые люди!
Мои деды воевали, с войны вернулись не все. День Победы в семье всегда был торжественным днём, но со слезами на глазах. На фото мой дед, мамин отец! Это единственная фотография деда в форме. Деда я не застал, а бабушка не любила рассказывать про военное время и после, лишь говорила, что мужики вернувшиеся в село с войны были искалечены, кто-то физически, но все сломаны внутри, много пили и тд.

Подвиг советского воина, остановившего фашизм, навсегда в памяти потомков!
К нам в школу приходили ветераны, на уроках памяти рассказывали о тех событиях, сейчас участников той войны все меньше и в школы их не зовут! Поэтому, нам надо передать следующему поколению память о Второй Мировой войне, чтобы знали, чтобы помнили!

Война началась не 22 июня 1941 года и закончилась не 8 мая 1945 года. Историю можно переписывать сколько угодно, но миллионы людей, погибших на той войне отдали свои жизни не ради данных в учебниках истории, а чтобы жизнь продолжалась и небо было мирным!

Вечная память героям!
Я помню, я горжусь!
С Днём Победы! 🕊️

Встречаемся завтра!

Друзья, я сделал кое-что удобное для вас.

Теперь всё самое важное — в одном месте.

👉 @NikolayAlenkin_bot



Заходите и забирайте:

📌 Анонсы ближайших мероприятий — первыми

📂 Полезные материалы по недвижимости и инвестициям

📞 Мои контакты и соцсети — всё под рукой



А если рассматриваете участие в проекте или хотите обсудить сотрудничество — прямо там можно записаться на консультацию.

Найдём общие интересы. Поработаем 🤝

──────────────────────────

При регистрации на ближайшее мероприятие через бота — промокод «bot» и спец условия 🎁

Который день получаю сообщения об ограничениях мобильного интернета, в том числе уже и от нескольких банков, на майских праздниках с 5 мая по 9 мая 2026 года.
Есть рекомендация использовать сети Wi‑Fi , но они есть либо дома и где-то в офисах, а к публичным сетям подключиться и в обычное время не реально, да и нет их особо.

Задаюсь вопросами: для чего иметь один из лучших в мире мобильных банковских сервисов, если к нему нет доступа? Нафига вся суета с белыми списками национальных ресурсов, если без интернета такси не вызвать, по навигатору не доехать, доставку еды не оформить и тд.?! А ещё зачем тратить миллиарды денег дефицитного бюджета на борьбу с доступом через впн к сервисам, когда все мобильные операторы в своих приложениях вполне легально предоставляют доступ к этим же сервисам?

По мне это примерно так, когда имея возможность купить новую машину ты её не покупаешь только из-за того, что знаешь что неизбежно когда-то выйдет новая версия этой машины и твоя станет старой.

При таком раскладе можно больше не боятся развития онлайн торговли и продолжать смело покупать недвижимость с арендаторами, где вместо оплаты улыбкой будут и дальше принимать бумажные деньги.

Пожалуй, скачаю перечитать Дон Кихота и запасусь наличными на майские. У вас какие планы?

Цифра дня: $31,270,000,000,000

Именно столько сейчас составляет государственный долг США.
И его значение превысило
размер экономики США, такое произошло впервые со времён Второй Мировой войны.

На это можно посмотреть с разных сторон. С одной стороны - это колоссальная цифра, показывает мощь экономики и её отрыв от остальных стран. С другой стороны - это говорит о том, что напечатать денег можно сколько угодно и цена этому лишь себестоимость производства денег.

Начав в пандемию печатать деньги в огромных количествах, штаты продолжают это и по сей день. Из-за этого инфляция во всем мире продолжает быть высокой. Поэтому и дорожают золото и недвижимость, а держать капитал на депозите - это позволять банкам зарабатывать, а для экономики просто продолжать множить ничем не обеспеченные деньги.

С Первомаем, вас!
Праздник всех трудящихся!
В своем детстве я застал демонстрации на 1 мая. Длинные колонны людей, идущих по селу, с финишем на стадионе. Много красных флагов и транспарантов с лозунгами, букеты цветов. Музыка на стадионе, официальные речи каких-то чиновников с трибуны. Я в целом, не понимал сути происходящего, но все действо было окутано неким романтизмом.
Понятно, что для многих участие в демонстрациях было делом обязательным, вся страна ходила строем, кого-то заставляли, кого-то это не напрягало, но люди улыбались, были приветливы и ощущение праздника было неподдельным, ведь после шествия и речей мы ездили на природу на шашлыки. Про клещей тогда не знали, степь пахла весной и мы классно проводили время.

Детство прошло, сменился строй, другая страна, но люди вроде теже, однако, романтизма того 1 мая больше нет.
Поэтому, для меня праздник 1 мая сейчас лишь приятные воспоминания о том времени, когда родители были молоды, люди верили во что-то большое, жили общими идеями и был мир!
С праздником, друзья!
Мир, труд, май! 🕊️

После конференции поделился мыслями в сторис, но не все успели посмотреть (плюс жалобы на мелкий шрифт). Решил собрать всё в этот пост.

Рынок недвижимости очень живой. Мало кто ходит в розовых очках — все пытаются адаптироваться.

Офисы
Сегмент ещё растёт: много новостроек и редевелопмента. Крупные застройщики наращивают портфели, мелким стало сложнее (налоги корректируют финмодели). Ёмкость рынка большая, на каждый проект есть спрос.
Для инвесторов небольшой офис — лучшая альтернатива квартире по доходности. Успех определяют локация и концепция.
Во многих городах цены выросли, объектов под проекты в продаже стало меньше. Тем не менее, в Москве спрос на качественные офисы превышает предложение.

Запустил свой проект с офисами в Москве, в мае‑июне стартует ещё один. Кто интересовался — пишите в личку, пришлю инфо.

Склады
Дефицит в 2022–2023 вызвал бум строительства в 2024–2025. Строили все подряд — сейчас избыток складов всех классов. Новые объекты будут достраиваться в 2026–2027. Затоваривание снижает ставку аренды, тренд продолжится.
Основные клиенты (производственники и онлайн‑торговля) остудили спрос. Найти арендаторов всё сложнее.
Оптимизм есть в формате light industrial, но он востребован только в Москве и Питере. Точка входа выше, чем в обычные склады. Строить надо после серьёзного исследования с профессионалами.

ИЖС
Тут сложнее всего. После отмены льготных ипотек и изменения политики банков объём строительства частных домов кратно упал.
Посёлки в поле никому не нужны. Люди хотят дом, но с инфраструктурой. Будут строить сильно меньше и точечно.
Ситуация улучшит качество строительства, застройщиков научит продавать, сервис подрастёт. Эскроу, отсутствие льготных ипотек, изменения в земельном законодательстве, новые налоги — останутся только профи. Шабашников смоет, государство ещё больше зарегулирует рынок.
Стоимость домов подрастёт. Кто давно хотел свой дом — снимайте депозиты и стройте.

Торговая недвижимость
Здесь тоже большие изменения. Налоги давят на бизнес, мелкие предприниматели закрываются. Растёт вакансия, ставки аренды снижаются.
Цены на недвижимость падать не будут, но из‑за снижения ставок вырастет окупаемость. Не гонитесь за цифрами в договорах — делайте упор на локацию. На рынке много «говно‑ГАБов». Обращайтесь к специалистам: дешевле заплатить комиссию, чем вляпаться на свои миллионы.

Торговым центрам в перспективе будет ещё тяжелее, они продолжают терять трафик. Часть из них либо переделают в офисы, либо снесут.

Субаренда
Тем, кто хочет играть в субаренду, стоит сильно подумать. Задержки платежей и нежелание арендодателей снижать ставки могут выйти боком. Не гонитесь за быстрыми сделками. Выбирайте объект тщательно, считайте финмодели и прорабатывайте юридическую сторону.

Главное — ключевая ставка. Она снижается, но всё ещё высока. Ипотека дорогая, рассрочки сворачивают, население держит деньги на депозитах. Инфляция (не та, что в телеке, а та, что на полке) уже выше депозитов.

Менее чем через 1,5 года цифровой рубль включат для всех. Тогда те, кто говорил «дорого», пожалеют, что не купили недвижимость (лучше коммерческую) сегодня. Правило «лучшее время — сейчас» работает всегда.

И последнее. Говорю это уже года два: для большинства инвесторов в приоритете не быстрое преумножение, а сохранение покупательской способности. Спекулятивные стратегии сменяются пассивными: доходность выше либо равна депозиту, но есть капитализация актива.

Ближайшие 2–3 года будут непростыми для бизнеса. Перемены ещё будут. Хочется создавать проекты, нацеленные на коллективное владение со стратегией пассивного дохода.
У меня в обойме есть объекты, которые надо покупать и не продавать. Кому близка такая стратегия — напишите.

Консультация 👉 @nikalenkin

Ютуб | Мах | ВК

ЦБ продолжает консервативную политику, несмотря на давление, продолжает избегать резких снижений. Ключевую ставку снизили до 14,5%. Вау эффекта ждать не стоит. Поддержку ставке оказывает подорожавшая нефть. В целом, ситуация в экономике лучше не становится.
Наблюдаем!
И действуем!