После конференции поделился мыслями в сторис, но не все успели посмотреть (плюс жалобы на мелкий шрифт). Решил собрать всё в этот пост.

Рынок недвижимости очень живой. Мало кто ходит в розовых очках — все пытаются адаптироваться.

Офисы
Сегмент ещё растёт: много новостроек и редевелопмента. Крупные застройщики наращивают портфели, мелким стало сложнее (налоги корректируют финмодели). Ёмкость рынка большая, на каждый проект есть спрос.
Для инвесторов небольшой офис — лучшая альтернатива квартире по доходности. Успех определяют локация и концепция.
Во многих городах цены выросли, объектов под проекты в продаже стало меньше. Тем не менее, в Москве спрос на качественные офисы превышает предложение.

Запустил свой проект с офисами в Москве, в мае‑июне стартует ещё один. Кто интересовался — пишите в личку, пришлю инфо.

Склады
Дефицит в 2022–2023 вызвал бум строительства в 2024–2025. Строили все подряд — сейчас избыток складов всех классов. Новые объекты будут достраиваться в 2026–2027. Затоваривание снижает ставку аренды, тренд продолжится.
Основные клиенты (производственники и онлайн‑торговля) остудили спрос. Найти арендаторов всё сложнее.
Оптимизм есть в формате light industrial, но он востребован только в Москве и Питере. Точка входа выше, чем в обычные склады. Строить надо после серьёзного исследования с профессионалами.

ИЖС
Тут сложнее всего. После отмены льготных ипотек и изменения политики банков объём строительства частных домов кратно упал.
Посёлки в поле никому не нужны. Люди хотят дом, но с инфраструктурой. Будут строить сильно меньше и точечно.
Ситуация улучшит качество строительства, застройщиков научит продавать, сервис подрастёт. Эскроу, отсутствие льготных ипотек, изменения в земельном законодательстве, новые налоги — останутся только профи. Шабашников смоет, государство ещё больше зарегулирует рынок.
Стоимость домов подрастёт. Кто давно хотел свой дом — снимайте депозиты и стройте.

Торговая недвижимость
Здесь тоже большие изменения. Налоги давят на бизнес, мелкие предприниматели закрываются. Растёт вакансия, ставки аренды снижаются.
Цены на недвижимость падать не будут, но из‑за снижения ставок вырастет окупаемость. Не гонитесь за цифрами в договорах — делайте упор на локацию. На рынке много «говно‑ГАБов». Обращайтесь к специалистам: дешевле заплатить комиссию, чем вляпаться на свои миллионы.

Торговым центрам в перспективе будет ещё тяжелее, они продолжают терять трафик. Часть из них либо переделают в офисы, либо снесут.

Субаренда
Тем, кто хочет играть в субаренду, стоит сильно подумать. Задержки платежей и нежелание арендодателей снижать ставки могут выйти боком. Не гонитесь за быстрыми сделками. Выбирайте объект тщательно, считайте финмодели и прорабатывайте юридическую сторону.

Главное — ключевая ставка. Она снижается, но всё ещё высока. Ипотека дорогая, рассрочки сворачивают, население держит деньги на депозитах. Инфляция (не та, что в телеке, а та, что на полке) уже выше депозитов.

Менее чем через 1,5 года цифровой рубль включат для всех. Тогда те, кто говорил «дорого», пожалеют, что не купили недвижимость (лучше коммерческую) сегодня. Правило «лучшее время — сейчас» работает всегда.

И последнее. Говорю это уже года два: для большинства инвесторов в приоритете не быстрое преумножение, а сохранение покупательской способности. Спекулятивные стратегии сменяются пассивными: доходность выше либо равна депозиту, но есть капитализация актива.

Ближайшие 2–3 года будут непростыми для бизнеса. Перемены ещё будут. Хочется создавать проекты, нацеленные на коллективное владение со стратегией пассивного дохода.
У меня в обойме есть объекты, которые надо покупать и не продавать. Кому близка такая стратегия — напишите.

Консультация 👉 @nikalenkin

Ютуб | Мах | ВК