Акватермальный СПА-отель 4* в Курортном районе Санкт-Петербурга.

Информация про первый проект из нашего голосования, который входит в ТОП-3 моих продаж этой осени.

Локация.
ТОП-направление Курортного района: Репино, Комарово, Зеленогорск.
В пяти минутах пешком до пляжей Финского залива, в окружении леса. Площадь участка 8 ГА, все вековые сосны будут бережно сохранены застройщиком.

Проект расположен на территории бывшего пионерского лагеря и подразумевает капитальный ремонт восьми имеющихся корпусов, строительство нового корпуса СПА и инфраструктуры на 5.000 м². Все необходимые комуникации и мощности имеются на участке.

Общая информация.
Срок сдачи: конец 2027 года, запуск отеля - летом 2028 года.
Номерной фонд: всего 110 номеров.
8 малоэтажных корпусов с улучшенной шумоизоляцией; все инженерные решения и коммуникации, дизайн, материалы отделки - уровня бизнес.

Инфраструктура отеля включает: круглогодичный подогреваемый выплывной бассейн 500 м², кабинеты массажа, джакузи, хамам, сауны, места для чаепития; ресторан с летней террасой, зоны для отдыха и релаксации, лаунж-бар, кабинет косметических услуг, прогулочные дорожки, лавочки, места отдыха и детские площадки на всей территории.

Центральное кондиционирование номеров, сервис уровня 4* отеля, все сопутствующие гостиничные услуги от профессионального отельного оператора.

Управление.
Управлять термальным курортом будет опытный оператор VERTICAL HOTELS, который имеет опыт работы более 10 лет в отельном управлении в таких городах как: Дубай, Москва, Санкт-Петербург. Оказывает качественный сервис, имеет собственную сеть химчисток, разработанные IT-решения, штат профессионального менеджмента - всё это обеспечит комфорт гостям и доходность собственникам.

Цена входа и доходность.
Юниты от 8.9 млн. полностью под ключ при полной оплате.
В рассрочку цена без скидки будет на 15% дороже.

Всего три категории номеров:
- Стандарт 2-х местный 21м².
- Супериор 4-х местный 25 м².
- Сьют 4-х местный двухкомнатный 35 м².

На все юниты сейчас действует шикарная рассрочка: 30% сразу, 20% через год в 2026, еще 20% еще через год в 2027 и остаток - на сдаче в мае 2028.

Прогнозируемый арендный доход: от 12 % годовых на первое время управления, далее от 16-17% годовых.
Доходность по нижней планке - от 100.000 рублей в месяц на первый год начиная с запуска, оптимистично - от 130.000 рублей за двухместный номер стандарт.

Мое мнение.
Этот отель будет популярен у гостей с доходами выше среднего - уровень СПА-комплекса соответствует 5*.

Я сам, как активный пользователь подобных СПА-курортов, могу с уверенностью сказать, что сейчас в ЛО очень не хватает достойных предложений для отдыха. Многие конкуренты уже поистрепались и устарели и, тем не менее, имеют почти круглогодичную высокую заполняемость, потому что спрос сильно опережает предложение.

Я вижу капитализацию до сдачи проекта на уровне около 45%. Любой схожий лот на ключах будет стоить от 12-13 млн. по сегодняшним ценам, а на этапе 2028 г. стоимость будет выше.

Дополнительный гарант надежности - участие в проекте банка ВТБ, который выделил застройщику целевую кредитную линию на 2,6 млрд. руб. Соглашения между застройщиком, банком ВТБ и Губернатором Ленобласти было подписано на полях ПМЭФ в июне 2025 года.

Я считаю, что застройщик дает очень осторожные прогнозы доходности.
Используемый застройщиком в презентациях ADR - 11.000 руб. и заполняемость всего 60%, на мой взгляд, очень занижены, с учетом круглогодичного интереса будущих гостей к спа-отелю, небольшего номерного фонда и нехватки новых современных спа-курортов в СПб и ЛО.

Рекомендую присмотреться к отелю, пока стартовые цены, которые будут постепенно расти до рыночных.

#инвест_апарт@aleksandr_chumak_spb

Пишите мне в ЛС: @Aleks_1504 или WhatsApp: +79818833565 - пришлю две таблицы по проекту: с расчетом будущей доходности и сравнением с конкурентами в этой локации.