Доходность апартаментов: ТРИ главных вопроса сегодняшних инвесторов.
Бонус: ТОП-5 надежных апарт-отелей.

В этом посте разобрал самые частые вопросы и страхи своих потенциальных инвесторов. И все они, как правило, связаны с будущей доходностью и окупаемостью вложения. А бонусом (по кнопке под постом) даю каталог с самыми надежными вариантами апарт-отелей в Петербур

ге.

Сколько я буду зарабатывать вложив 5/7/10/15 млн. руб.?
Однозначного ответа на данный вопрос не существует. Можно неудачно зайти в проект и получать не более 7-8% годовых, а то и меньше. И наоборот, при удачном вложении, ваш пассивный доход может достигать 15-16% в год.

Я бы рекомендовал ориентироваться на цифры 10-12% годовых - это крепкий средний уровень достойных проектов на первые 2-3 года работы. Далее пойдет увеличение процента доходности за счет раскрутки апарт-отеля и роста арендной ставки со временем.

На цифрах: если вы берете юнит за 5 млн. руб., то ожидаемая доходность на первое время составит 40-50 т.р. в месяц.
При покупке номера за 10 миллионов, я бы ориентировался на доход в районе 100 т.р. в месяц. Указанные цифры - это сумма чистыми "на руки".

Не будет ли УК/отельный оператор искусственно завышать расходы?
Недобросовестная или неэффективная управляющая компания действительно может раздувать расходы на управление, рекламу, содержание и обслуживание номера и т.п.

"Золотой стандарт" расходов, на который я рекомендую ориентироваться - 40-50% от валовой выручки. Иногда достижимы и цифры в районе 25-30%, но это частные небольшие УК, и не на всех проектах они смогут работать эффективно.

Если ваша "управляйка" забирает на расходы более 60% прибыли, то это повод задуматься о ее прозрачности или эффективности. В таком случае стоит сменить УК (если это возможно) или сам объект.

Сможет ли УК обеспечить достойную загрузку моего номера.
Еще одна "боль" многих инвесторов. Увы, но самый лучший, стильный и удачно расположенный проект может показывать слабые результаты, если там будет работать неопытная УК. Или если изначально было запроектировано слишком много юнитов, гораздо больше емкости рынка в выбранной локации.

Мне встречалось несколько подобных примеров за годы практики, причем как локации, так и сами проекты были довольно удачны. Например апарт-отель в центре ВО или комплекс прямо у метро в 4-х станциях от Дворцовой площади.

Так что количество номеров в проекте - это еще один важнейший параметр на который стоит обращать внимание при выборе объекта. Но просто сама цифра вам тоже ни о чем не скажет - обязательно нужно анализировать её в привязке к локации и количеству объектов-конкурентов поблизости.

Как инвестировать эффективно?
Чтобы избежать всех вышеописанных проблем, необходимо очень тщательно выбирать как сам объект, его локацию, будущую ликвидность, объем номерного фонда, так и УК/отельного оператора, учитывать его опыт, связи и стандарты; рассматривать объект для вложения нужно комплексно.

А в идеале - не нужно "ставить себе диагнозы самостоятельно", обращайтесь к специалистам с многолетним опытом. Так ваши шансы на хороший пассивный доход и быструю окупаемость вложений многократно увеличатся.

Подготовил для вас каталог, где собрал ТОП-5 лучших апарт-отелей на сегодня, в ликвидности которых и эффективности их будущего управления я могу быть уверен на 99%.
Забирайте по кнопке под постом