Итоги лета 2024 на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Традиционно лето - самый низкий сезон в недвижимости, спад продаж начинается с приходом майских праздников и плавно снижается к июню. Но в этом году, в связи с окончанием льготной ипотеки, май и, особенно, июнь были очень "горячим" периодом на рынке.
С июля последовали прогнозируемый спад и охлаждение рынка, но все участники были к этому максимально готовы.

Почему застройщики не сильно-то расстроились?
У застройщиков накоплен большой запас прочности, благодаря различным льготным программам, которые действовали на протяжении последних 4-х лет. Более того, по данным консалтинговых компаний многие застройщики обросли таким "жирком", который позволит им пережить период ~1,5 года вообще без продаж.
Помимо этого, у большинства строительных компаний в СПб уже перевыполнен план продаж на 2024 год из-за ажиотажного спроса в мае и июне.
И есть еще один важный момент - упал спрос, но упало и предложение (на графике). Как мы видим, застройщики тоже не дураки, и на протяжении последних 10 лет вывод нового жилья очень коррелирует со спросом. И это то, о чем я писал некоторое время назад - через год-другой, после снижения ключевой ставки, окончания "жирных" депозитов и при росте рынка, мы увидим дефицит ликвидных объектов и, как следствие, опять рост цен.

Ну может, все-таки, цены упадут?
"Ждуны" ждали-ждали (простите за тафтологию) сильного падения цен после окончания льготных программ, однако "воз и ныне там". Писал неоднократно и хочу еще раз подчеркнуть: снижения цен на 20-30% на рынке не будет. И осенью тоже. И зимой. За два летних месяца без "льготок" произошла небольшая коррекция, которую я называю "скидка от накидки" - застройщики подопустили ценник на 3-5%, после резкого поднятия цен на ажиотаже в начале лета. Таким образом, в среднем по рынку мы имеем цены сравнимые с весенними, а впереди у нас самый "продажный сезон".

А состоится ли этот сезон?
На мой взгляд, безусловно да. Уже со второй половины августа клиенты начали активно оставлять заявки, записываться на консультации и подбирать варианты. Такая тенденция наблюдается не только в моей компании, но и в целом по СПб и Мск. И сейчас, после первой недели сентября, эта активность еще вырастет.
В этом сезоне спрос дополнительно будут подогревать и предстоящие изменения в Семейную ипотеку.

Чем в основном сейчас интересуются покупатели?
На рынке жилой недвижимости преобладает интерес к семейной и траншевой ипотекам. Кстати, многие СК предпочитают давать не явные скидки, а зашивать дисконт в траншевые ипотеки.
Инвесторы сейчас активно рассматривают различные варианты рассрочек, в фаворе апартаменты с гарантированным доходом.

А что "вторичка"?
Интересная ситуация наблюдается на вторичном рынке: не смотря на увеличение ключевой ставки и заградительные ставки по ипотеке, количество сделок на вторичке уверенно растет, а еще, внимание, выросла доля ипотек на вторичном рынке (до 65% по данным "Сбер").
Растет и стоимость вторички, разрыв между ценой квадрата на первичном и вторичном рынке будет сокращаться.
Вот хочу еще раз акцентировать внимание: разрыв будет уменьшаться за счет роста стоимости вторички, а не наоборот, как бы этого многим не хотелось.

Популярность вторички легко объяснима: с массовым уходом льготных программ она привлекает своей низкой ценой (пока). Люди с большой долей наличных (ПВ от 50% и более) и, тем более, полностью с наличными предпочитают забирать с рынка более выгодные объекты.
И вторичка в текущий момент интересна не только для жизни. Я сейчас работаю с несколькими инвесторами с наличными деньгами по подбору именно вторичного объекта для вложения средств. Но при выборе этой стратегии нужно быть аккуратным - не вся вторичка обладает одинаковым потенциалом к росту. На эту тему сделаю отдельный подробный пост, т.к. тенденция к выкупу вторички будет актуальна как минимум до конца года.

Таковы итоги прошедшего лета и прогнозы на осень, друзья. Пишите в комментариях, с чем согласны, с чем - нет. Есть ли среди нас еще те, кто ждет обвал цен?