�� Трансформация ТЦ: Курс на малые форматы, рекордный ввод, новые риски и неочевидные точки роста

1️⃣ Свежие объёмы и динамика строительства

❯ 40 новых ТЦ открыты за 9 месяцев 2025 года — рекорд с 2021 года.
❯ 157,8 тыс. кв. м новых площадей — I полугодие 2025 (+40% к 2024 г.), ожидается 544 тыс. кв. м до конца года.
❯ >50% новых объектов — в регионах, не столицах.
❯ Средняя площадь новых ТЦ сократилась втрое: с 23 тыс. кв. м (2021) до 9 тыс. кв. м (2025).

2️⃣ Динамика свободных площадей

❯ 5,1% — вакантность в московских ТЦ (рост на 0,4 п.п. за квартал), прогноз на конец года — 7,7%; 2023 было 8,2%.
❯ В регионах — менее выраженный рост пустующих помещений.

3️⃣ Посещаемость и структура арендаторов

❯ –3% посещаемость ТЦ за I полугодие 2025 по стране.
❯ –25–30% падение fashion-сегмента за полгода.
❯ 33% новых арендаторов и 38% закрытий — fashion, по площади 45% и 52% соответственно.
❯ Развлечения: +2,8 п.п. открытий, +10 п.п. по площади.

4️⃣ Потребительские тренды

❯ 48% россиян планируют сократить покупки в 2025 году.
❯ 62% — доля устаревших ТЦ в стране.
❯ Растёт сегмент фуд-холлов, досуговых кластеров, шоурумов для онлайн-заказов.
❯ 9 новых иностранных брендов за полгода (вдвое меньше, чем в 2024).

5️⃣ Риски, нестандартные выводы и стратегические инсайты

❗️ Увеличение числа новых ТЦ скрывает «эффект каннибализации»: трафик перераспределяется между новыми и старыми объектами, а не растёт в абсолюте.
❗️ Рост доли малых ТЦ («комьюнити-центров»), воплощающих принцип «15-минутного города» — это новый стандарт рынка для массового покупателя.
❗️ Концентрация успешных ТЦ около транспортных узлов и густонаселённых жилых кварталов становится не тенденцией, а правилом выживания.
❗️ Маржинальность fashion за квартал снизилась на 3–5 п.п. по причине ухода крупных якорных игроков и смещения трафика в еду/развлечения.
❗️ Самое быстрорастущее направление по марже — локальные food&beverage-зоны (+23% YOY оборота на 1 кв. м).
❗️ Оживление рынка новых ТЦ не гарантирует доходности для собственников: время заполнения эффективным пулом арендаторов выросло с 7 до 12+ месяцев.
❗️ Основная угроза ближайших лет — не закрытие, а ускоряющаяся моральная деградация старого формата: число «мертвых якорей» (пустующих крупных помещений) в тек. году выросло на 21%.

6️⃣ Перспективные ниши и поведенческие экспериментальные стратегии

❯ Старшие поколения возвращаются в ТЦ за «клубными» сервисами — льготное питание, wellness и «точки заботы» (+15% YOY прирост аудитории 55+).
❯ 62% арендаторов в новых ТЦ — местные бренды и сервисы.
❯ Быстрые пилотные проекты: сезонные pop-up-фудхоллы, быстрая перепланировка бывших anchor-зон под обучение или шоурумы.
❯ 11% новых арендаторов — сервисы выдачи онлайн-заказов и last mile.


По источникам: CORE.XP (10'25), NBJ (10'25), Retail.ru (07'25), dp.ru (05'25), Коммерсантъ (10'25, 11'24), Focus.bi (03'25), IBC Real Estate (10'25), Shopandmall.ru (05'25), Banki.ru (07'25), Uldelo.ru (08'25), Officenavigator.ru (06'25), rg.ru (01'21), Freedome-realty.ru (05'25), Idre.pro (06'25), Союз торговых центров России (05'25), Российский Совет Торговых Центров (10'25), NF Group (05'25), Национальная Ассоциация Сетевой Торговли (10'25), Минпромторг РФ (10'25)

@adeQQvat